Comunidad: responsabilidad por obras del inquilino

Responsabilidad por obras del inquilino

La Ley de Propiedad Horizontal regula las relaciones dentro de la comunidad de vecinos y establece que un propietario no puede realizar alteración alguna de ningún elemento que no sea el suyo propio (el privativo). Incluso dentro del propio piso las modificaciones que realice tienen unos límites: no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicar los derechos de otro propietario.

Un propietario no puede por su cuenta realizar obras, mejoras o reparaciones en los elementos comunes. Si advierte la necesidad de reparaciones urgentes debe comunicarlo rápidamente (sin dilación, dice la Ley) al administrador. Puede exigir que se realicen reparaciones urgentes en elementos comunes si el problema le provoca daños en su piso, local, trastero o garaje. Por ejemplo, si su propiedad sufre filtraciones de agua por la falta de mantenimiento de una cubierta.

Si desea proponer algún cambio, obra o mejora en los elementos comunes debe dirigirse al presidente para que el tema sea tratado en Junta y se adopte allí una decisión.

Permiso administrativo y permiso comunitario

La necesidad de obtener autorización de la junta es independiente de que una determinada obra pueda tener un permiso o licencia administrativa. Son dos ámbitos distintos: el permiso municipal y el permiso de la comunidad, en los casos en que uno u otro (o ambos) son necesarios. La legalidad administrativa de unas obras no supone que esas obras no puedan lesionar derechos de otras personas, quienes pueden defenderlos en el ámbito civil.

En el caso juzgado por la SAP de Vizcaya de 13/11/2020, la entidad arrendataria de un local destinado a hotel colocó una rampa de acceso al local, instalando un muro que cerró un espacio comunitario. Se trata de una obra en elemento común del edificio que afecta a su configuración exterior y que perjudica al resto de los propietarios al privarles de una parte importante del espacio común allí existente (un jardín con bancos), obra que no estaba autorizada ni por los estatutos de la comunidad ni por decisión de la junta.

La comunidad de vecinos, al constatar la obra, se dirigió al ayuntamiento (que había concedido la licencia para la obra) y advirtió a la propietaria y a la arrendataria del local. Y demandó a ambas en vía judicial por la realización de obras ilegales.

Denegar obras a locales y abuso de derecho.

Rampa de acceso que ocupa zonas comunes

Tras constatarse las características de la rampa y la obra realizada, sus consecuencias para el resto de vecinos y la falta de autorización de la comunidad, los jueces ordenan su demolición con reposición de las cosas a su estado anterior. Y ello a pesar de lo siguiente:

• que la obra tenía como finalidad el salvar barreras arquitectónicas para el hostal allí instalado. La ocupación de zonas comunes para salvar barreras es posible en algunos casos, pero conlleva todo un procedimiento en el que debe estudiarse si es la única alternativa técnica posible y qué perjuicios causa a otros propietarios.
• Que la jurisprudencia ha flexibilizado los criterios y aumentado la capacidad de los titulares de locales en planta baja para adaptar las fachadas a su negocio, sin necesidad de autorización. Así, los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial. Pero todo con unos límites que aquí se han superado, según la sentencia.

Cambios en la fachada por locales.

Aquí las obras no son una mera adaptación de la fachada para el destino dado al local de la planta baja. Hubo un cierre de un elemento común, una atribución unilateral de la posesión exclusiva de ese espacio y la construcción de unas escaleras de acceso, que han alterado el estado exterior de la fachada.

Si es el arrendatario quien hace la obra

Si un propietario no puede realizar obras en elementos comunes sin autorización, menos aún puede hacerlo al arrendatario. Hecha la obra ilegal, ante la comunidad existe una responsabilidad del propietario del local, además de la que pueda exigirse al autor material de la obra. Por eso se demanda a ambos (propietario y arrendatario del local) y el tribunal condena a los dos.

De ahí que se le haya condenado también al propietario a retirar todos los