Cambio de vivienda a local y obras en fachada
Una propietaria de vivienda en un edificio demandó a los propietarios de otra vivienda de la misma comunidad de vecinos.
Los demandados habían realizado obras para la transformación de la vivienda en local, que incluyeron una modificación de la fachada, con el cambio de dos ventanas por dos puertas, para hacer posible el acceso desde la calle.
No hubo comunicación al resto de vecinos, ni del cambio de destino ni de la modificación de ese elemento común.
En primera instancia se desestimó la demanda por las siguientes razones:
- El cambio de destino no estaba prohibido en los estatutos;
- Las obras se hicieron con proyecto y licencia municipal, y no afectaban a la estructura y seguridad del inmueble;
- Las obras no perjudicaban al resto de propietarios;
- Al ser locales en planta baja se aplica un criterio de mayor flexibilidad para cambiar la configuración del inmueble.
La AP de Sevilla estimó el recurso de la demandante. Cabe el cambio de destino de vivienda a local, pero las obras suponen un cambio total en la configuración exterior del edificio.
El caso llega al Supremo, que dicta sentencia con fecha de 15 de diciembre de 2020.
Casos de obras en locales y abuso de derecho.
El criterio flexible en obras de adaptación de locales
El Supremo recuerda que se aplica un criterio flexible a la hora de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados. Por tanto, los criterios no son los mismos que se aplican a obras en viviendas sitas en plantas altas de los edificios. La parte alta de la fachada (la relativa a los pisos) constituye una situación arquitectónica más
Cambio de vivienda a local y obras en fachada
Una propietaria de vivienda en un edificio demandó a los propietarios de otra vivienda de la misma comunidad de vecinos.
Los demandados habían realizado obras para la transformación de la vivienda en local, que incluyeron una modificación de la fachada, con el cambio de dos ventanas por dos puertas, para hacer posible el acceso desde la calle.
No hubo comunicación al resto de vecinos, ni del cambio de destino ni de la modificación de ese elemento común.
En primera instancia se desestimó la demanda por las siguientes razones:
- El cambio de destino no estaba prohibido en los estatutos;
- Las obras se hicieron con proyecto y licencia municipal, y no afectaban a la estructura y seguridad del inmueble;
- Las obras no perjudicaban al resto de propietarios;
- Al ser locales en planta baja se aplica un criterio de mayor flexibilidad para cambiar la configuración del inmueble.
La AP de Sevilla estimó el recurso de la demandante. Cabe el cambio de destino de vivienda a local, pero las obras suponen un cambio total en la configuración exterior del edificio.
El caso llega al Supremo, que dicta sentencia con fecha de 15 de diciembre de 2020.
Casos de obras en locales y abuso de derecho.
El criterio flexible en obras de adaptación de locales
El Supremo recuerda que se aplica un criterio flexible a la hora de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados. Por tanto, los criterios no son los mismos que se aplican a obras en viviendas sitas en plantas altas de los edificios. La parte alta de la fachada (la relativa a los pisos) constituye una situación arquitectónica más rígida que la de las plantas bajas. En los locales de la planta baja existe una adaptación según el tipo de local que exista o vaya a instalarse: no es lo mismo una cafetería que un supermercado o una oficina bancaria.
Por ejemplo, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.
Sí persiste la necesidad de preservar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y no perjudicar los derechos de otro propietario. Esos son los criterios a estudiar. Es necesario ponderar en cada caso estas circunstancias para decidir sobre la legalidad o no de esas intervenciones en locales comerciales. Ha habido sentencias que admitían las obras de adaptación de locales y otras que no (particularmente en obras de construcción de chimeneas o tubos de extracción, que perjudicaban a algún vecino).
Respecto al cambio de uso de vivienda a local, el principio es también de flexibilidad. “Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria”. Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en una comunidad de propietarios deben constar de manera expresa para ser eficaces.
Convertir un local en vivienda.
La solución al caso planteado
En los estatutos de la comunidad afectada se autorizaba a los propietarios de viviendas y locales a agrupar, agregar, dividir o segregar sus inmuebles sin necesidad de autorización de la Junta. El cambio de uso de vivienda a local no es cuestionado porque no estaba expresamente limitado ni prohibido.
Respecto de las obras efectuadas, las puertas son necesarias para la explotación del local. A la vista de las fotografías aportadas se concluye que el cambio del exterior produce escaso impacto visual. Y los informes periciales indican que no hay menoscabo para la seguridad del edificio y su estructura general. Tampoco se manifiesta un perjuicio para la demandante, ni consta la oposición del resto de propietarios.
En consecuencia, se consideran legítimas las obras realizadas, con desestimación de la demanda presentada por la otra vecina, quien deberá pagar las costas.
