Problemas más frecuentes en garajes

Verifique el tamaño, los accesos y la escritura

Al comprar un garaje, junto con una vivienda o de modo independiente, debemos leer con atención lo que expresa la escritura de venta al respecto, para ver si se trata de un garaje comunitario, en el que tenemos una cuota indivisa que lleva consigo el uso de una plaza (lo más común), o si la plaza tiene carácter privativo. En el primer supuesto, confirme que en la escritura de los garajes se renuncia al derecho de tanteo y retracto sobre el resto de plazas para que no tenga dificultades si usted quiere venderla. En cualquier caso, interesa que la plaza esté bien identificada en la escritura (lindes, superficie, etc.), y no sólo con referencia a un mero número de plaza, sobre todo si la va a financiar con una hipoteca.

Punto de recarga para coche eléctrico.

Igualmente, antes de pagar una señal le conviene verificar que su coche cabe y que puede acceder a la plaza sin dificultad (rampas, giros, alturas, columnas, etc.). La plaza debe servir para la finalidad a la que está destinada. En edificios nuevos, éste ha sido un motivo frecuente de reclamaciones al constructor, que ha hecho posible pedir la resolución del contrato de compraventa. Además, algunas normas urbanísticas municipales marcan una superficie mínima, junto con normas sobre accesos, ventilación, incendios, etc.

Los problemas más frecuentes en garajes: cabida, acceso, almacenaje, cámaras, responsabilidad por caídas…

Gastos en la comunidad

En los garajes comunitarios es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal junto con los propios estatutos y otras normas de uso y funcionamiento que la Comunidad haya aprobado (éstas, por mayoría). El responsable del pago de los gastos de la comunidad es el propietario de la plaza, al margen de lo eventualmente pactado por éste con el usuario de la misma. El reparto de los gastos sigue el mismo criterio que aplique la comunidad: se hará en función de las cuotas de participación salvo que los estatutos o un acuerdo unánime posterior de la Junta prevea otra cosa. Por ejemplo, es frecuente que se acuerde que haya gastos en los que los garajes no tengan que contribuir, como el mantenimiento de la piscina. A la inversa, puede haber gastos exclusivos de ellos, como la tasa para licencia de vados. También el copropietario que no utilice su plaza debe contribuir a los gastos, salvo que la Junta acuerde lo contrario.

Los propiertarios de garajes no tienen derecho a la piscina.

¿Puedo poner un cepo en mi garaje?

Prohibiciones en la comunidad

La comunidad puede prohibir, por ejemplo, el estacionamiento en el garaje de caravanas o remolques, el almacenamiento de muebles u objetos, el lavado y la reparación de vehículos en el interior, etc. Estas normas internas podrían también exigir, eventualmente, la autorización de la comunidad para ceder el uso de la plaza de garaje a terceras personas. Dicha cesión afecta, por ejemplo, a la seguridad, desde el momento en que el cesionario utiliza otros elementos comunes como el ascensor, el portal, etc. Una solución es imponer a los usuarios no residentes el acceso a través de la propia rampa de vehículos, siempre y cuando esto no infrinja la normativa municipal, que puede exigir un acceso independiente para peatones.

¿Puedo poner una cámara en el garaje?

En el caso de plazas abiertas, en principio, no es posible proceder unilateralmente al cierre físico de una plaza de garaje, puesto que ello supondría una modificación en la estructura de zonas comunes (que requeriría acuerdo unánime de la Junta), al margen de las implicaciones que pudiera tener en la normativa municipal sobre seguridad e incendios. Si bien existen casos en que la jurisprudencia ha admitido el cierre interpretando un acuerdo tácito de la Junta, al existir varias plazas ya cerradas desde hace años en el mismo garaje. Como hay resoluciones judiciales en sentido contrario, lo mejor es que antes se cerciore con su comunidad, pues le podrían obligar a deshacer la obra realizada.

Ruidos en las comunidades de propietarios.