Los propietarios de garaje no tienen piscina

La piscina y los dueños de plazas de garaje

El uso de las piscinas suele ser un punto de fricción en las comunidades de propietarios en verano. En principio todos los copropietarios tienen derecho a usarla, salvo que exista alguna disposición específica. Sin embargo, se ha aclarado recientemente que para los que solo sean propietarios de plazas de garaje la regla es la inversa: no tienen derecho de uso de la piscina salvo que exista autorización en los estatutos, el título constitutivo o la tolerancia de la comunidad, permiso que puede revocarse por un acuerdo.

La piscina está al servicio de los residentes. Los propietarios de plazas de garaje sin vivienda en el complejo no son residentes en esa comunidad, sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

Mayoría para la piscina en la comunidad.

Preguntas sobre la piscina en la comunidad de propietarios.

En junio de 2017 una comunidad de propietarios aprobó por mayoría un acuerdo para prohibir el uso de la piscina y la barbacoa a los dueños de garajes que no tuvieran viviendas en el edificio. Los estatutos no decían nada al respecto, ni tampoco el título constitutivo de la comunidad (las escrituras de constitución).

Todo comenzó con la queja de varios vecinos por el uso indiscriminado de la piscina por parte de unos 15 adolescentes. Al parecer eran invitados del propietario de un garaje que no tenía vivienda en la comunidad.

Un propietario de varias plazas de garaje que no residía allí había impugnado judicialmente el acuerdo y tanto en primera instancia como en apelación (Audiencia Provincial de Palma de Mallorca) se dio la razón a este propietario considerando que el acuerdo eran nulo porque -según su criterio- restringía derechos y debería haberse adoptado por unanimidad para ser válido. La Audiencia dijo además que los problemas de uso abusivo de la piscina deberían solucionarse por medio de un reglamento de régimen interior.

La Comunidad de propietarios recurrió al Supremo, quien en su sentencia admite la validez del acuerdo (STS 23/5/2022). Como no existe en estatutos ni en el título una autorización expresa de uso de esas zonas para los propietarios de plazas de garaje que no lo sean de vivienda, el acuerdo por mayoría es válido porque es una mera constatación de los derechos que se deducen de los actos constitutivos de la comunidad y de su regulación general en el Código civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Cómo elegir y comprar una plaza de garaje.

El derecho de los propietarios a servirse de las cosas comunes

Como se sabe, en las comunidades cada propietario tiene la propiedad exclusiva sobre un inmueble (piso, local, trastero, garaje) y a la vez tiene el derecho de uso sobre los elementos comunes, respetando el igual derecho del resto de propietarios. Pero ese derecho a servirse de cosas comunes está en relación con el destino de esos elementos. Los propietarios tienen derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

La piscina es un elemento común pero no tiene como destino natural servir de disfrute a los propietarios de las plazas de garaje. Estos han adquirido un garaje en la comunidad para dejar su vehículo, no por los elementos de tipo recreativo que tenga esa comunidad. La sentencia dice que “el uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de adquisición de un garaje”. Debe declararse, dice el Supremo, que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

El dueño de una plaza de garaje que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje.

Se cita como otro ejemplo el caso del uso del portal: cuando los garajes tienen un acceso propio directo, el propietario de una plaza de garaje que no resida en el edificio no tiene derecho a usar el portal.

Además, la comunidad quiso aprobar que los propietarios de garajes quedaran exentos de los gastos de esas zonas de piscina y barbacoa, en coherencia con que esas personas no puedan usar esos elementos. Esto no se pudo aprobar por la oposición de un propietario, pero el Supremo lo tiene en cuenta y afirma que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.