Se confirman los cambios en el alquiler desde el 8 de octubre

Cambios legales que afectan a los alquileres y a la vivienda

El 12 de noviembre de 2026 ha tenido lugar la votación sobre los Reales decretos-ley de alquileres.

Veamos qué entró en vigor el 8 de octubre de 2026 y sigue en vigor tras la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.

El Gobierno volvió a aprobar dos normas relativas al alquiler y a la vivienda, tras el rechazo el pasado 2 de octubre por el Pleno del Congreso de esas mismas normas (con leves cambios). Su entrada en vigor será escalonada y estaba en parte condicionada a una posterior convalidación. Tras la votación, ya está claro lo que cambia y lo que no va a llegar a  tener rango legal.

Ahora explicamos lo entró en vigor desde el 8 de octubre, con carácter general, por el Real Decreto-ley 29/2026.

Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026 no ha sido convalidado por el Congreso y como su entrada en vigor estaba en todo caso diferida al 15 de noviembre de 2026, el resultado es que nunca llegó a estar en vigor. Esta norma establecía una segunda reforma del régimen de prórrogas del alquiler.

Explicamos qué reglas debe aplicar ya un propietario, cuáles van a cambiar después por haberlo previsto así la propia norma.

Sigue pendiente la reforma global que permita un mejor acceso a la vivienda para todos. Por ahora, hay mejoras para inquilinos actuales y malas perspectivas para quien busque casa (a tenor de nuestras propias búsquedas de piso para perfiles concretos). 

Aquí nos centramos en cambios para el alquiler de vivienda. Comentamos aparte lo referido a alquileres de habitaciones y de temporada, así como las novedades fiscales que afectan a la reducción aplicable en IRPF por el arrendador, al IVA y a una deducción por alquiler para el inquilino.

¿Necesita un asesoramiento legal personalizado?

Una normativa especialmente cambiante exige mirar cada contrato por sus fechas. Los cambios se suceden en poco tiempo y no todas las medidas empiezan a aplicarse el mismo día ni afectan por igual a todos los contratos: influyen, entre otros factores, la fecha de firma y vencimiento, el tipo de alquiler, la ubicación de la vivienda y la situación del propietario y del inquilino. OCU ofrece información puntual sobre cada novedad y, para quien necesite estudiar su caso concreto, el servicio servicio OCU-Tu aliado inmobiliario ofrece asesoramiento jurídico personalizado y revisión de contratos y documentación tanto a arrendadores como a inquilinos, con un coste muy asequible y con condiciones especiales para socios (tel. 900 90 75 09).

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Resumen rápido: los cambios más importantes

• Desahucios: hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenden determinados desahucios de personas vulnerables y se crea la enervación extraordinaria a cargo de la Administración.
• Prórroga extraordinaria: hasta dos años adicionales, a petición del inquilino, para contratos cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• Desistimiento: el inquilino puede marcharse sin indemnización pactada, con preaviso de 30 días (vivienda habitual) o de 10 días (vivienda temporal).
• Subida de la renta: el IRAV pasa a ser el tope general para todos los contratos, incluidos los anteriores al 26 de mayo de 2023. Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un límite extra del 2% y si la renta supera la horquilla de referencia de precio del Ministerio de Vivienda, no hay subida posible.
• Gastos: en los contratos nuevos no se puede trasladar al inquilino el IBI. La tasa de basuras sigue otra lógica.
• Reparaciones: el propietario tiene 15 días naturales para responder; si calla, el inquilino puede reparar y descontarlo de la renta.
• Venta: ya no cabe pactar la renuncia del inquilino al tanteo y retracto.
• Garantías: no se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.
• Fin del contrato: pasa a ser obligatorio firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda.
• Anuncios: más información obligatoria y transparencia reforzada.

1. Impago de la renta y desahucios: suspensión para personas vulnerables y enervación extraordinaria

Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030

Hasta el 31 de diciembre de 2030 se regula la suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentra en situación de vulnerabilidad y carece de una alternativa habitacional adecuada. La intensidad de la medida depende de quién sea el demandante y de si resulta aplicable la nueva enervación extraordinaria.

Cuando el demandante no pertenece al grupo de entidades especialmente afectadas por el artículo 2.1, el juez puede acordar la suspensión si se acredita la vulnerabilidad, no existe alternativa habitacional y la Administración competente no la ha proporcionado. La suspensión se revisa periódicamente y no convierte la deuda en inexistente.

Cierta protección específica para pequeños propietarios

Si el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece automáticamente: el juez debe ponderar las circunstancias del arrendador. En determinados casos, la norma reconoce además compensaciones por rentas, suministros y costes procesales, con los límites establecidos legalmente.

La novedad: qué es la enervación extraordinaria

En un desahucio por falta de pago de una persona vulnerable, la Administración competente dispone de un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades reclamadas y devengadas, además de las costas.

• Si paga íntegramente: el procedimiento termina y el contrato continúa.
• Si no ofrece vivienda ni paga en ese plazo: la Administración queda automáticamente subrogada en la posición deudora mientras persista la vulnerabilidad, y no procede el lanzamiento hasta la expiración del contrato en los términos legales.

Qué puede hacer el propietario

Reiteramos la importancia de la selección del inquilino por solvencia, contratando un buen seguro de impago de rentas. Si tiene una situación de impago, documente desde el primer momento rentas, suministros y comunicaciones. La nueva regulación no hace desaparecer la deuda, pero sí puede alterar el calendario y la identidad del obligado al pago. Conviene reclamar de forma completa y conservar justificantes para una eventual compensación o pago administrativo. Se recomienda asesoramiento legal personalizado.

2. Prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que venzan antes de finales de 2028

Quién puede pedirla y cuándo

Los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre pueden quedar sujetos, a petición del inquilino, a prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales, cuando antes del 31 de diciembre de 2028 finalice el periodo de prórroga obligatoria, la prórroga tácita legal o, en su caso, una tácita reconducción.

Para solicitarla, el inquilino debe estar al corriente de pago y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la extensión se mantienen las condiciones del contrato.

Cuándo puede el propietario oponerse

El propietario debe aceptar la prórroga salvo que:

• las partes acuerden otras condiciones o firmen un nuevo contrato; o
• exista una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares, comunicada en los plazos del artículo 9.3 de la LAU. Para esta prórroga extraordinaria, la norma permite invocar esa necesidad aunque la facultad de recuperación no estuviera expresamente prevista en el contrato original.

Tampoco se aplica cuando propietario e inquilino acuerdan renovar o firmar un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato vigente. Y si concurre la prórroga extraordinaria de una zona tensionada prevista en la LAU, esta tiene preferencia y no se acumulan ambas.

Decisión posible antes del vencimiento

Si el contrato está próximo a terminar, el propietario puede estudiar tres vías legales:

1. Acreditar y comunicar una necesidad real de vivienda, si existe.
2. Negociar libremente otras condiciones o un nuevo contrato.
3. Renovar con una rebaja mínima del 5 %, supuesto en el que no opera esta prórroga extraordinaria.

La rebaja puede tener efectos fiscales, por lo que conviene hacer números antes de elegir.

3. Desistimiento del inquilino: sin indemnización pactada

• Vivienda habitual: el inquilino puede desistir transcurridos al menos seis meses, con 30 días de preaviso. La nueva redacción elimina la posibilidad de pactar una indemnización por ese desistimiento.
• Vivienda temporal: puede desistir transcurrido al menos un mes desde el inicio, con un preaviso mínimo de diez días, también sin indemnización contractual.
• Contratos anteriores al 8 de octubre de 2026: si preveían esa indemnización, en principio será exigible.

Para nuevos contratos

No incluya una cláusula de penalización por desistimiento como si siguiera vigente el régimen anterior. Para cubrir el riesgo de rotación, la alternativa es seleccionar bien al inquilino, ajustar la gestión y valorar un seguro contratado y pagado por el propietario. Con un contrato equilibrado y una renta moderada no debería tener problemas con el desistimiento que no puedan arreglarse en un plazo muy breve.

4. Actualización anual de la renta: el IRAV pasa a ser el tope general

Regla general

El propietario solo puede actualizar la renta si el contrato lo permite. Desde el 8 de octubre de 2026, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Alquileres de Vivienda) es además el límite máximo de la subida para todos los contratos de vivienda, incluidos los firmados antes del 26 de mayo de 2023.

Esto no significa que desaparezca el índice pactado en un contrato antiguo:

• Si el contrato fija el IPC, la subida se calcula con el IPC, pero no podrá superar el IRAV. Si el IPC es inferior, se aplica el IPC; si es superior, la subida queda limitada al IRAV.
• Si la cláusula prevé actualización pero no concreta índice ni método, se aplica directamente el IRAV.
• Si no existe pacto de actualización, la renta no puede actualizarse.

Límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027

• Si la renta que ya paga el inquilino supera el precio máximo aplicable a esa vivienda según el sistema estatal de referencia (véalo aquí), no podrá aumentarse.
• En los demás casos, propietario e inquilino pueden pactar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %, y en ningún caso el IRAV.

Qué puede hacer el propietario

Antes de enviar una actualización, compruebe tres datos: si existe cláusula de actualización, cuál es el IRAV aplicable y si la renta supera el máximo de referencia de la vivienda. Si no lo supera y desea una actualización distinta del límite supletorio del 2 %, deberá negociar un nuevo pacto con el inquilino dentro de los límites legales.

El Ministerio de Vivienda ofrece una calculadora para conocer la subida máxima.

5. Gastos del alquiler: IBI, tasa de basuras, comunidad y gestión

IBI: no se puede repercutir en contratos nuevos

Desde el 8 de octubre de 2026, en los nuevos contratos no puede imponerse al inquilino el pago de impuestos asociados a la vivienda cuando no tenga la condición de obligado tributario. Es lo que sucede con el IBI, cuyo obligado tributario es normalmente el propietario.

¿Y los contratos anteriores? El cambio no anula, en principio, las cláusulas válidamente pactadas.

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: salvo las excepciones expresas (prórrogas, actualización de la renta), siguen sometidos al régimen vigente cuando se celebraron. Si se pactó válidamente que el inquilino pagara el IBI, la obligación se mantiene mientras dure ese contrato.
• Contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 y anteriores a la reforma: la norma no contiene una regla transitoria específica, pero entendemos que también debe respetarse el pacto que fuera válido al celebrarse.

Tasa de basuras: distinto del IBI

La normativa de haciendas locales atribuye la condición de contribuyente, con carácter general, a quien recibe o se beneficia del servicio, habitualmente el ocupante de la vivienda. Aunque el propietario pueda figurar como sustituto del contribuyente y abonar el recibo municipal, la ley le permite repercutir después su importe al beneficiario.

Por ello, la nueva prohibición no impide, con carácter general, que la tasa de basuras recaiga sobre el inquilino. Aun así, conviene comprobar la ordenanza municipal, porque el régimen varía según el municipio:

• Madrid, Valencia y Sevilla: el ocupante o beneficiario del servicio es el contribuyente; el propietario puede actuar, cuando proceda, como sustituto.
• Barcelona y Zaragoza: la gestión de la tasa está vinculada a la titularidad del suministro de agua.

Gastos de comunidad, gestión y servicios no esenciales

• Comunidad: los gastos repercutidos deben corresponder a la finca según su cuota de participación. Si el edificio no está en régimen de propiedad horizontal, no pueden trasladarse gastos de comunidad al inquilino.
• Incrementos: los gastos repercutibles, salvo los tributos, solo pueden aumentar una vez al año por acuerdo y con un límite máximo equivalente al doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.
• Gestión inmobiliaria y formalización del contrato: se insiste en que no pueden repercutirse al inquilino directa ni indirectamente.
• Servicios no esenciales: el inquilino puede pagarlos solo si los solicita expresamente por escrito, tras ser informado de su carácter opcional y de su precio.

Contratos anteriores

La norma no contiene una regla transitoria general que anule sin más los pactos previos de repercusión. La validez de una cláusula antigua puede depender de la norma vigente al celebrarse y del tipo de gasto. Si el importe es relevante, conviene revisar el contrato concreto antes de dejar de cobrarlo o reclamarlo.

6. Reparaciones: el propietario debe responder en 15 días naturales

Vivienda habitual

Si existen daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o son necesarias obras de conservación a cargo del propietario, el inquilino puede requerir por escrito la reparación y aportar un presupuesto razonable. El propietario dispone de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o ejecutar directamente la reparación.

Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede ejecutar la reparación necesaria y descontar su coste de rentas futuras, siempre que el importe sea razonable, proporcionado y esté documentalmente acreditado. Lo "razonable y proporcionado" puede dar lugar a discusión, por lo que conviene que el arrendador sea diligente y cuente con un técnico de confianza capaz de reaccionar con rapidez. El seguro del hogar no siempre será suficiente, aunque puede ser un buen punto de partida.

Vivienda temporal

El régimen es más exigente: el arrendador asume la conservación y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. Tras el aviso del inquilino dispone de cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el inquilino puede efectuar la reparación y exigir el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.

Consejo práctico

Establezca un canal de comunicación verificable para incidencias y responda siempre por escrito. Si no acepta el presupuesto aportado, proponga en plazo un profesional o una reparación alternativa concreta. El silencio tiene ahora consecuencias económicas claras.

7. Venta de una vivienda alquilada: tanteo y retracto sin posibilidad de renuncia

El inquilino mantiene el derecho de tanteo y retracto, y la reforma refuerza su protección en ventas conjuntas, en operaciones donde no se desglose correctamente el precio y en otros supuestos en que pudiera desvirtuarse su derecho. La nueva redacción prohíbe pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente.

Desde el 8 de octubre, el propietario que quiera vender debe planificar la comunicación fehaciente y los plazos del tanteo, salvo excepción legal. Las cláusulas de renuncia pactadas válidamente antes de la reforma exigen un análisis separado: la norma nueva prohíbe el pacto hacia adelante, pero no contiene una declaración expresa general de nulidad retroactiva de las renuncias anteriores.

Si piensa vender

No firme arras prometiendo la vivienda libre de inquilinos o con una fecha de entrega cerrada sin comprobar antes el contrato, el régimen de prórrogas y el derecho de adquisición preferente. El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador.

8. Garantías y fianza: no se puede exigir un seguro de impago al inquilino

Se mantiene la fianza legal y los límites de garantías adicionales:

• Vivienda habitual: en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades.
• Arrendamiento temporal: el máximo es una mensualidad.
• Seguro de impago: no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de rentas u otra cobertura análoga.

Alternativa para el propietario

Puede contratar él mismo un seguro de impago, comparar coberturas y asumir su coste. Lo que la norma impide es trasladar al inquilino la obligación de contratarlo.

9. Fin del contrato: documento de finalización obligatorio

Al terminar el alquiler, propietario e inquilino deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas partes. Si no se firma, o si no se reflejan desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación.

No es solo un consejo: pasa a ser una obligación legal. Prepare un documento de entrega de llaves con fecha, lecturas de suministros, inventario, fotografías y desperfectos concretos. Si detecta daños, descríbalos en el propio documento. Dejar esta comprobación para días después puede dificultar una reclamación o la retención de la fianza.

10. Anuncios de alquiler: más información obligatoria

Desde el 8 de octubre, los anuncios de alquiler de vivienda deben ser claros y transparentes y no pueden omitir información relevante que pueda inducir a error.

• Índice estatal de precios del alquiler: solo es obligatorio cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
• Precio máximo: si el alquiler está sometido legalmente a un precio máximo, el anuncio debe indicar el límite de renta aplicable al caso concreto y señalar la normativa y los parámetros usados para determinarlo.
• Gran tenedor: el anuncio debe indicar que el arrendador lo es, cuando tenga esa condición.
• Código de la vivienda: debe incluirse el número, código o título identificativo cuando exista uno aplicable, como ocurre con determinados registros autonómicos o municipales.

Conviene distinguir ambos datos: el índice estatal de referencia debe aparecer en los anuncios de viviendas en zonas tensionadas, pero no siempre determina por sí solo el precio máximo del nuevo alquiler. Según el caso, el límite puede venir también de la renta del contrato anterior u otras reglas legales.

Por tanto, fuera de las zonas tensionadas la normativa estatal no obliga a publicar el índice de referencia, aunque deberán respetarse las restantes obligaciones de información y las exigencias adicionales que pueda establecer la normativa autonómica.

Preguntas frecuentes sobre el RDL 29/2026

¿Desde cuándo se aplican los cambios? Desde el 8 de octubre de 2026. Algunas medidas tienen vigencia limitada (hasta el 31 de diciembre de 2027 o de 2030, según el caso).

¿Puede el inquilino irse sin pagar indemnización? Sí, en los contratos nuevos: tras seis meses en vivienda habitual (preaviso de 30 días) o tras un mes en vivienda temporal (preaviso de diez días). Si un contrato anterior al 8 de octubre de 2026 preveía indemnización, en principio será exigible.

¿Cuánto puede subir ahora la renta? Solo si el contrato lo permite, y nunca por encima del IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay nuevo acuerdo, el límite es el 2 %, y no se puede subir si la renta ya supera el máximo de referencia.

¿Puede el inquilino pagar el IBI? No en los contratos nuevos. En los anteriores, se mantiene en principio el pacto válidamente firmado.

¿Debo aceptar la prórroga extraordinaria de dos años? Sí, salvo que haya nuevo acuerdo o contrato, una necesidad real y acreditada de vivienda comunicada en plazo, o una renovación con renta al menos un 5 % inferior.