El propietario responde por plaga causada por su inquilino
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 20 de mayo de 2025 resuelve un recurso en un caso donde se había condenado al arrendador de un piso por los daños y consecuencias de una plaga de chinches en el piso alquilado.
En este caso la parte arrendadora estaba compuesta por la viuda y los cuatro hijos del propietario fallecido.
En primera instancia la parte arrendadora fue condenada al pago de los gastos de tratamiento de la plaga (unos 6.900 euros) y al pago de una indemnización por daños de 9.000 euros.
La cuestión que se debate es cuál es la responsabilidad de un arrendador en una situación de plaga de chinches causada por la falta de higiene en la vivienda alquilada, que causó perjuicios a otros vecinos.
La comunidad de propietarios recriminó a la arrendadora su inacción o falta de diligencia en la situación de plaga de chinches originada en su piso alquilado.
La arrendadora alegó que no pudo hacer nada: dijo que no le dejaban entrar en la casa, sugirió a la comunidad de propietarios que se denunciara ante el ayuntamiento por insalubridad, ella intentó un desahucio por impago de rentas, pero los inquilinos enervaron la acción. Finalmente obtuvo el desahucio por expiración del plazo del contrato.
Consejo: tanto si eres arrendador como inquilino de una vivienda, es muy importante contar con un seguro que cubra tu responsabilidad civil.
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Qué responsabilidad tiene el arrendador de una vivienda
Para un arrendador no siempre es sencillo tener un control de lo que sucede en la casa arrendada. La clave está en que una vez que algún vecino o la comunidad de propietarios informa al propietario de la existencia de un problema grave y recurrente (pueden ser ruidos u otras molestias agudas y persistentes), este propietario-arrendador debe actuar con toda la diligencia posible, y poder demostrar que lo hace.
En el caso comentado el piso se había alquilado a dos inquilinos, pero -según se desprende de la sentencia- fue subarrendado y había al menos 7 personas conviviendo, algunas de las cuales se dedicaban según los testigos al “top manta” y habían subido a la casa colchones y otros enseres que pudieron estar en el origen de la plaga. Plaga que se extendió a otros pisos y obligó a fumigar y a tirar a la basura distintos enseres afectados.
Un arrendador tiene que actuar con la diligencia debida. El Código civil y la propia Ley de Propiedad Horizontal plantean su responsabilidad. Sólo la demostración de una actuación diligente libera al demandado de responsabilidad. Existe obligación de reparar el daño cuando el agente no sea suficientemente diligente en el control del alcance y consecuencias de sus actos, considerándose su actuación culposa en el caso de no haber agotado todas las medidas tendentes a la evitación del mal.
Esa diligencia se evalúa caso por caso.
El código civil recoge la responsabilidad extracontractual general en su artículo 1902. Pero en el marco de la responsabilidad por culpa o negligencia hay un artículo que habla de la responsabilidad por caída de fluidos de una propiedad. Es el artículo 1910 que habla de "cosas que se arrojen o cayeren de la misma", entendiendo por ello tantos los sólidos como los líquidos que, de una forma u otra, caigan a través del inmueble y causen daño a un tercero.
La responsabilidad es del cabeza de familia y eso se ha interpretado de manera amplia, alcanzando también al dueño de la vivienda.
La arrendadora podía haber hecho más de lo que hizo
La Audiencia rechazó el recurso de la parte arrendadora confirmando su condena.
Se reconoce que no ha habido un desentendimiento total por parte de la arrendadora. Pero la arrendadora no ha probado exhaustividad en su diligencia. Centró su acción en el estudio de vías judiciales que no prosperaron, en lugar de adoptar otras medidas más efectivas. Habla concretamente de haber acudido a la vía administrativa a través de Sanidad iniciando un expediente administrativo a partir de todos los indicios de la plaga. La Audiencia dice también que la propietaria habría podido pedir unas medidas cautelares con el apoyo de la comunidad de propietarios, que esa hubiera sido la medida más idónea. Ahí lo importante es transmitir al juez la urgencia y la necesidad de las medidas, y para eso estaba en mejor posición la propietaria-arrendadora que la comunidad de vecinos (que lo intentó sin éxito).
Los perjudicados por la plaga tienen derecho a ser indemnizados por el daño material y moral. Ellos hicieron lo que podían hacer: dar parte a la comunidad de propietarios para que esta hiciera las gestiones con la arrendadora, e iniciar las fumigaciones con esperanza de terminar con la plaga. Además de los daños materiales se les reconoce una indemnización por daño moral.
Nota: la sentencia no trata de la posible responsabilidad de los propios inquilinos. Ese es otro procedimiento que en su caso debería poner en marcha la arrendadora condenada, si tuviera expectativas de poder ser resarcida por los daños que ha estado obligada a pagar.
