Alquiler: cambia de arrendador y pago de la renta
En ocasiones cambia la figura del arrendador en un contrato de alquiler. Por ejemplo por venta del inmueble alquilado o porque el propietario no ha pagado la hipoteca y el banco termina por quedarse con la propiedad o la subasta tras un procedimiento de ejecución hipotecaria.
El cambio de arrendador no supone el fin el contrato de alquiler ni la modificación de sus condiciones. El inquilino tiene derecho a permanecer en el contrato al menos hasta que se cumpla el periodo mínimo de cinco años o de siete si el arrendador es persona jurídica. Solo cambia la figura del arrendador, no las condiciones del contrato.
Pero sí que hay que realizar una serie de comunicaciones para que el pago de la renta se siga haciendo sin problemas.
Con derecho de adquisición preferente o sin él
Como es sabido, en caso de venta de la casa el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente, a menos que se haya renunciado a él en el contrato. Si no hay renuncia, hay una obligación del arrendador de comunicar la intención de venta al inquilino, con las condiciones esenciales de la venta, para que el inquilino pueda decidir si ejercita ese derecho preferente de tanteo. Y tras la venta, el comprador debe enviar copia del contrato o escritura al inquilino para que este verifique las condiciones de la venta y pueda ejercer en su caso el derecho de retracto.
Modelo de notificación al inquilino de la venta de la vivienda alquilada.
Aunque el contrato recoja la renuncia al derecho de adquisición preferente, el vendedor debe comunicar al inquilino la intención de venta con al menos 30 días antes de la formalización de la venta. Y el comprador debe comunicar al inquilino el modo de hacer el pago de la renta
El contrato de alquiler suele precisar el modo de pago de la renta mensual, generalmente con indicación de una cuenta corriente del arrendador en la que hacer el pago, o de otro modo. Si cambia el arrendador, este debe comunicar al inquilino que es el nuevo propietario de la casa o local y cómo debe pagarle la renta a él a partir de ese momento.
Si usted compra un inmueble alquilado y se subroga en la posición del arrendador tiene que comunicárselo al inquilino para que este pueda pagarle.
Desidia del nuevo propietario para cobrar la renta
Hay casos en los que el nuevo propietario no comunica nada al inquilino y este tiene problemas para el pago de la renta. Se ha dado en casos de pisos adquiridos por entidades financieras o de gestión de activos inmobiliarios, como en el caso tratado por el Auto del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2022.
El contrato de alquiler precisaba que la renta había de abonarse al arrendador del 1 al 5 de cada mes, en mano, contra la entrega de un recibo y en la propia vivienda arrendada. La sociedad adquirente del piso mostró una actitud pasiva, de desidia, lo que colocó al inquilino en una posición en la que no podía pagar la renta.
La sociedad nueva propietaria no solo no comunicó a su arrendatario el hecho de la subrogación, sino que tampoco se personó en el inmueble para el cobro de las rentas, no pagó las cuotas de la comunidad correspondientes al inmueble arrendado, ni (en general) mostró el más mínimo interés por la propiedad que había adquirido ni por las obligaciones y derechos adquiridos por razón del contrato de arrendamiento que existía sobre la vivienda. Y eso hasta que tiempo después el propio inquilino se dirigió a la propietaria para comunicarle que había dejado la vivienda dos meses antes y pedía le indicasen dónde efectuar la entrega de las llaves.
Pero esa incomprensible actitud del nuevo propietario no exime al inquilino de su obligación de pago de la renta. Los jueces recuerdan que la falta de cooperación por parte del acreedor al cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario no extingue ni el derecho al cobro de la renta por el arrendador, ni la obligación de su pago por parte del inquilino. Lo que el inquilino puede hacer en estos casos son dos cosas: o bien resolver el contrato por incumplimiento del arrendador, o bien realizar la consignación judicial de las rentas le facultaba, si quería quedar liberado de su obligación de pago.
En el caso juzgado el inquilino no consignó las rentas, ni antes de conocer la identidad del nuevo propietario del inmueble, ni después de haberla conocido. Simplemente dejó de pagar hasta que decidió abandonar el piso comunicándoselo al propietario. La sociedad le reclamó las rentas pendientes y los jueces le condenaron a pagarlas, pese a que la empresa no había facilitado el cobro.
