Alquiler con opción de compra

Qué es el alquiler con opción de compra

Se trata de un alquiler de un inmueble con su renta mensual ordinaria, su duración y reglas propias del arrendamiento -en función de si se trata de una vivienda o de otro alquiler- al que se añade una cláusula especial por la que se concede al arrendatario una opción de compra del inmueble.

La opción de compra supone que se el propietario otorga al arrendatario la facultad de decidir si compra ese mismo inmueble, a un precio ya fijado y en un plazo determinado para tomar la decisión.

Esa opción vincula al propietario, mientras que para el arrendatario es una facultad, no una obligación, que posee durante un periodo dado.

Normalmente la opción conlleva un precio a pagar por el arrendatario, porque es un derecho que obtiene frente al propietario. Ese precio o prima puede pagarse de diversos modos.

Al hablar de un alquiler con opción de compra hay que tener en cuenta tres tipos de precios implicados, que no hay que confundir: la renta del alquiler, el precio al que se valora el inmueble para su futura venta y la prima que paga el arrendatario por obtener esa opción de compra.

Modelo de contrato de alquiler con opción a compra.

Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra

Esta fórmula es buscada por inquilinos que no gustan de “tirar el dinero” y que plantean una compra diferida, se dan un tiempo para residir en la vivienda en alquiler y se guardan la posibilidad de acabar comprándola, aprovechando parte del dinero que han ido pagando como renta mensual. Con la opción se reservan la casa durante un plazo determinado para el caso de decidir adquirirla si les gusta y les cuadra la operación, y fijan un precio de compra que les protege de posibles subidas del mercado.

Para el arrendador (concedente de la opción) es un modo de tener la casa alquilada y generando rentas, al tiempo que contempla su posible venta por un precio que le parece interesante. Si al final el inquilino decide no comprar, al menos habrá percibido la prima de la opción de compra o un alquiler superior al normal en la zona. Pasado el plazo de la opción sin que se haya ejercitado, el propietario queda libre de venderla a un tercero, aunque se mantenga el alquiler hasta el final del contrato o sus prórrogas legales.

Recordemos: es importante fijar el plazo de la opción, el precio de venta de la vivienda y la prima a pagar por la opción, ya sea un pago de una sola vez o distribuido en el tiempo.

¿Interesa la opción de compra?

¿Cómo tributa un arrendador persona física por una opción de compra?

Partiendo de la base de que el propietario no realice una actividad económica *, la tributación en el IRPF será como sigue.

- Por la renta del alquiler se tributa en IRPF del modo habitual como rendimientos del capital inmobiliario. Vea cómo declarar alquileres en IRPF.

- Por la prima de la opción de compra, se tributa como una ganancia patrimonial para el propietario. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido pagados por el concedente. Se paga en el ejercicio en que se constituye la opción de compra. * Atención: las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, se deben integrar en la renta del ahorro (STS 21/6/2022).

- Por la venta del inmueble, si se realiza y cuando se realice, habrá que tributar como renta general por la ganancia o la pérdida patrimonial que se produzca para el propietario.

* Recordemos que para que el alquiler se considere como ejercicio de actividad económica por el arrendador a efectos del IRPF, se debe contar para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.

Si la prima se descuenta del precio final de venta

Es posible que se pacte el que la prima por la opción de compra se acabe descontando del precio de venta si finalmente se ejercita la opción. También puede pactarse que una parte de la renta mensual se considere parte del pago del precio de compra, si llega a realizarse la compra.

En ese caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades (o una parte de ellas) pagadas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se ha pactado, del precio total acordado por la transmisión de la vivienda.

Por ese motivo las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión. De este modo se evita que tributen dos veces.