El domicilio en las notificaciones por alquiler

Se acortan los plazos legales, pero no siempre los plazos materiales

Las últimas reformas legales que afectan a los procedimientos judiciales para la reclamación de rentas debidas y para instar el desahucio por impago en los arrendamientos urbanos, han tratado de agilizar los trámites y de impedir que los procesos se eternizaran aprovechando los “agujeros procesales” que muchos abogados sabían encontrar. Ahora los plazos legales son más cortos, aunque en la práctica todo depende de la carga de trabajo de los juzgados, que se ha visto trastocada como consecuencia de la pandemia. Sin olvidar la previsión de suspensión de los procedimientos de desahucios ligados a situaciones vulnerables en relación con el Covid-19.

Reclamación amistosa por impago de rentas

Si un inquilino ha dejado de pagarle la renta, la primera gestión será ponernos en contacto con él del modo habitual por el que nos comuniquemos, por teléfono, por email, etc., para hacérselo saber. Muchas veces eso bastará, sobre todo si ha sido un descuido o un problema con el abono o la transferencia, etc. Siempre conviene buscar una solución amistosa al problema. Cabe conceder un aplazamiento para el pago, o incluso en casos de mayor dificultad como la que ha provocado el Covid-19, el arrendador podría perdonar parte de la deuda pendiente como solución temporal, o como solución definitiva a cambio de que el inquilino deudor abandone la vivienda.

Ahora bien, si la situación se repite o si nuestra llamada no da fruto, conviene conocer los pasos legales para reclamar (fuera de las moratorias al alquiler aprobadas por el coronavirus).

Envío de burofax al inquilino

El arrendador debe enviar al inquilino un requerimiento de pago de renta o de cantidad asimilada, que son otros gastos que corresponda pagar al inquilino por ley o por contrato. Y debe hacerlo por un medio fehaciente, que deje constancia del contenido y de la fecha de la notificación. Enviar un burofax a través de Correos es una buena solución. Puede ver un modelo de requerimiento aquí, para adaptarlo a su situación.

Si han pasado 30 días desde el requerimiento y el inquilino no ha pagado, se puede presentar la demanda de desahucio. Tras ese momento, aunque el inquilino decidiera pagar, ya no podrá impedir el desahucio (enervar la acción, en jerga jurídica).

Demanda judicial de desahucio por impago

En función de la carga de trabajo del tribunal que corresponda a la ubicación del inmueble arrendado, el procedimiento se iniciará antes o después, pero una vez programado las fechas y plazos para las distintas fases son ya cortas. Porque la propia demanda puede incluir una solicitud de ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado, y en ese caso, en la propia decisión del juez sobre la demanda se fijará ya la fecha del lanzamiento para el caso en que el inquilino condenado no haya dejado el inmueble antes de modo voluntario.

Un punto esencial es la notificación al inquilino de las distintas fases del proceso. El arrendador tiene la obligación de comunicar al juzgado en la demanda los datos necesarios para localizar al inquilino. Se trata de los datos que el propio inquilino le ha facilitado y por los que las partes se han comunicado anteriormente: números de teléfono, emails, otras direcciones postales, etc.

Para evitar retrasos voluntarios por parte del inquilino, la Ley prevé que las notificaciones al inquilino se puedan hacer, además de en el domicilio que conste en el contrato, en el propio inmueble arrendado y, en caso de necesidad, por vía de edictos. Pero esta última es una solución que solo puede usarse cuando no se conoce el domicilio de la persona que debe ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

El demandante tiene la obligación legal de indicar todos los datos que conozca del demandado que puedan ser útiles para localizarle.

Si el arrendador conoce otro modo de comunicarse con el inquilino y no se lo dice al Juzgado, en el caso de que el inquilino fuera condenado “en rebeldía” (sin acudir él al juicio ni defenderse), podría este más tarde intentar la anulación de la sentencia firme de condena por “maquinación fraudulenta” del arrendador. Es decir, por haber el arrendador ocultado voluntariamente el domicilio o contacto de la persona contra la que va dirigida la demanda.

La importancia de la notificación: un caso real

La sentencia del Tribunal Supremo de 15/11/2017 decidió anular una sentencia firme de condena al desahucio a una inquilina, porque la sociedad arrendadora -maliciosamente- no comunicó al Juzgado el email de la inquilina, a través del cual se comunicaba con ella desde hacía dos años.

Para que se considere que ha existido maquinación fraudulenta por el arrendador, el tribunal debe observar una