¿Es abusivo cargar al inquilino el seguro de impago de rentas?
Es una cuestión discutida, con distintas posiciones jurídicas. Lo explicamos y le damos nuestro consejo.
El Ministerio de Consumo anunció en mayo de 2026 la imposición de sanciones a una gran empresa arrendadora por la introducción de cláusulas abusivas en sus contratos de alquiler. Entre otras, citó expresamente la imposición del pago del seguro al inquilino. Veamos qué han dicho los tribunales hasta la fecha sobre este punto.
Hay tribunales que entienden que, en un contrato de alquiler de vivienda entre un consumidor y un empresario o sociedad, una cláusula que imponga al inquilino la obligación de pago de la prima de un seguro de impago de rentas crea una situación de desequilibrio y falta de proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes del contrato, al cargar al arrendatario un gasto que ha sido contratado por el arrendador, a quien beneficia exclusivamente, lo que quiebra el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes, infringiendo lo establecido en la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios (TRLGDCU).
Vea el modelo de contrato de alquiler.
Otros tribunales, como la Audiencia Provincial de Madrid (SAP 22/10/2025), no lo entienden abusivo. La LAU permite pactar garantías de pago añadidas a la fianza de un mes, y esta contratación del seguro encaja en ese tipo de garantías posibles. La LAU exige que esa garantía adicional no supere el equivalente a dos mensualidades de renta. La AP de Madrid entiende que ese límite se aplica a la prima del seguro de impago correspondiente al primer año. No a las primas del conjunto de años que dure el contrato. Por lo tanto, en un alquiler de renta de 1.000 euros, una prima anual de seguro de impago de 490 euros entra dentro del límite legal, según la AP.
La AP da valor también al hecho de que la cláusula se incluye en una adenda al contrato. En su criterio, esto implica que ha habido una negociación separada e individualizada sobre ese punto, que no se trataría de una “imposición”. Algo sobre lo que nosotros discrepamos, dada la realidad de las relaciones entre arrendadores profesionales e inquilinos, donde la voluntariedad no debe darse por supuesta.
La AP no considera necesario precisar en el contrato el nombre de la aseguradora contratada. Le basta que se haya pactado por escrito indicado el precio de la prima a pagar el primer año.
Más allá de esa sentencia, pensamos que la inclusión de modo sistemático en contratos impuestos al inquilino-consumidor por parte de una sociedad arrendadora o de un profesional, de una cláusula que le imponga el pago de este seguro tiene muchos visos de ser considerada abusiva, salvo que se pruebe que ha sido negociada y pactada individualmente y que se integra en un contrato donde el reparto de cargas y gastos resulta equilibrado.
Nuestro consejo al arrendador
Estrictamente hablando, la abusividad de una cláusula en el alquiler solo se establece en contratos pactados con arrendadores profesionales donde el inquilino tenga consideración de consumidor. Otra cosa es que todo contrato debe respetar las reglas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con independencia de que el casero sea una particular o una empresa.
En ese sentido, en un alquiler entre particulares, el pacto por el que el inquilino se obliga a pagar el seguro no es de por sí ilegal. Pero nuestro consejo es evitarlo.
Con carácter general, a modo de garantías nos parece preferible pactar en el contrato de alquiler de vivienda, además del mes de fianza legal, la entrega de un depósito equivalente a dos meses en concepto de garantía complementaria.
Y que el propio arrendador contrate un buen seguro de impago de rentas a su costa. El gasto de este seguro podrá deducirlo en su declaración de IRPF.
