Medidas obligatorias para arrendadores de locales
Desde el inicio de la crisis sanitaria actual hemos recomendado a los arrendadores y arrendatarios de locales que alcancen acuerdos que les permitan sortear las dificultades actuales, para poder mantener el contrato o, en caso necesario, para alcanzar una terminación pactada del alquiler. El alquiler y el coronavirus.
No tenía y no tiene sentido empecinarse en exigir unas condiciones de pago que se han vuelto excesivamente costosas o simplemente imposibles para quien no puede ejercer su actividad económica con normalidad. Aludimos entonces a la llamada cláusula rebus sic stantibus, que sin estar prevista formalmente en los contratos, permite a los tribunales que revisen sus condiciones para reequilibrar las prestaciones de las partes ante situaciones imprevisibles de extrema gravedad.
Dicha doctrina ya está siendo aplicada por determinados juzgados en los casos que van conociendo.
El Gobierno central aprobó algunas medidas sobre alquileres de locales, de alcance limitado.
Para evitar que todo desacuerdo entre las partes acabe en un procedimiento judicial, la Generalitat de Cataluña ha aprobado ahora un Decreto Ley (el 34/2020, de 20 de octubre) con medidas urgentes para la actividad económica que se desarrolla en locales de negocios alquilados.
Medidas que se aplican a los alquileres de locales en Cataluña
La norma catalana afecta a contratos de alquiler de locales comerciales e industriales posteriores a 1994, respecto de los que -a consecuencia de la Covid 19- la autoridad competente haya decretado medidas que conlleven la suspensión de la actividad o una restricción del aprovechamiento material del inmueble alquilado.
En esos casos, y con independencia de que ambas partes hubieran alcanzado un acuerdo anterior, se prevé ahora que el arrendatario pueda requerir al arrendador para que se llegue a una “modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato”.
Si en el plazo de un mes desde el requerimiento del inquilino, las partes no alcanzan un acuerdo sobre medidas que restablezcan el equilibrio de las prestaciones del contrato de alquiler, se aplicarán determinadas reglas previstas en este Decreto Ley.
- En caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario se reducirán en un 50% mientras dure la suspensión.
- En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble. Esa pérdida se medirá objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
Ambas reducciones no afectan a los servicios de entrega a domicilio o recogida en establecimiento.
Derecho a desistir y a consumir las garantías del alquiler
Otras medidas previstas por la norma catalana son:
- El arrendatario puede exigir que tanto las rentas como el resto de cantidades debidas que hayan vencido, se imputen total o parcialmente a las sumas que se hayan entregado para garantizar las obligaciones del inquilino, excepto la fianza legal obligatoria. En estos casos, existe la obligación por el arrendatario de reintegrar esas garantías “consumidas” en el plazo de un año desde la desaparición de las circunstancias que afectan a la actividad, o antes de la finalización del contrato si su vigencia es menor.
- Si la suspensión de actividad se prolonga más de tres meses en el transcurso del año a contar desde el 22 de octubre de 2020, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato sin penalización a partir de ese momento. Debe hacer una notificación fehaciente al arrendador con un mes de antelación.
Desde cuándo se aplica la reducción de rentas
La norma entra en vigor el 22 de octubre de 2020. Las reducciones de renta y de otras cantidades debidas por la parte arrendataria son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria. Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora debe abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.