El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha publicado recientemente el anunciado Índice del precio de Alquiler de Vivienda. Una referencia oficial hasta ahora inexistente que tiene su utilidad y también sus limitaciones. Es probable que haya visto informaciones en la prensa con mapas de España y cifras sobre el alquiler: veamos qué puede aportarnos este Índice.

Qué información aporta este Índice del Alquiler

El índice del alquiler del Ministerio tiene la ventaja de estar basado en una base muy amplia de viviendas alquiladas en España, con unos 1,7 millones de testigos de mercado. El Índice del Ministerio ofrece datos de un total de 2.250 municipios, desglosados en 3.690 distritos y 22.153 secciones censales.

Además, son precios de rentas de alquiler reales pagadas en un año determinado. Decimos reales dando por hecho que los datos declarados por los protagonistas en sus respectivas declaraciones de IRPF son los datos reales. Las rentas reales pagadas difieren de las rentas solicitadas por los arrendadores en sus anuncios de alquiler, o precios de oferta, que son los datos que suelen aportar los portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.

Al tratarse de datos del IRPF, se presentan los datos referidos al último ejercicio fiscal cerrado, que en este caso es 2018. Por tanto, la información se refiere a precios medios del alquiler de vivienda en el año 2018. También se puede descargar la información de los años 2015, 2016 y 2017. El Ministerio prevé que en el último trimestre del año 2020 se actualizará el índice con los datos de 2019.

La fuente fiscal de los datos está complementada con la información catastral de cada inmueble, que es identificado en la Renta a través de la referencia catastral. Esto permite conocer la superficie media de las viviendas alquiladas en casa zona y el precio del alquiler por m² y mes.

Diferencias entre el alquiler de vivienda y otros alquileres.

Qué información no aporta el Índice del Ministerio

Al provenir la fuente principal de las declaraciones de IRPF, se ofrecen datos del territorio fiscal común, que no incluye al País Vasco y a la Comunidad Foral de Navarra, territorios con un régimen fiscal propio.

Como hemos dicho, hay un desfase temporal importante entre los precios a que se refiere el Índice del Ministerio y los precios de los alquileres a día de hoy. La información del Ministerio sirve para estudiar la evolución de las rentas reales en el tiempo y en el espacio. Es una información útil para relacionarla con otras variables y estudiar, por ejemplo, el aumento del número de viviendas puestas en alquiler, el esfuerzo de los hogares para el pago de sus alquileres y la necesidad de adoptar medidas para tratar de facilitar el acceso a la vivienda allá donde se detecten mayores problemas (como ampliar la oferta pública de vivienda o mejorar la seguridad jurídica de las partes).

No sirve para quien esté buscando una referencia hoy para un nuevo arrendamiento de vivienda como arrendador o como inquilino. A estos efectos, será más útil la información de los portales inmobiliarios, siempre que se la tome con cautela.

Primeros pasos para poner un piso en alquiler.

Los precios del alquiler hoy

Es decir, si un arrendador busca saber a qué precio puede poner hoy su vivienda en alquiler, el dato de las rentas medias en su zona en 2018 no le será de mucha ayuda. Debería fijarse en los precios medios ofertados en su zona en portales inmobiliarios para viviendas similares, sabiendo que son precisamente precios de oferta, sujetos a una (a veces teórica) negociación entre las partes. Por tanto, puede ser útil usar como referencia ese precio medio ofertado minorado en un 10%.

Nuestro consejo para el arrendador es que tome un precio de renta razonable y que dé más importancia a la selección del inquilino en función de su capacidad de pago que a la fijación de una renta lo más elevada posible. Más vale seguridad y estabilidad que exigir rentas muy altas que pongan al inquilino en una situación de dificultad de cumplimiento ante la primera contrariedad.

El precio medio indicado por el Índice del Ministerio, además de estar referido al ejercicio 2018, recoge datos de muchos alquileres, algunos de ellos contratados hace años y cuyas rentas solo se habrán actualizado, como mucho, conforme al IPC anual.

Por ejemplo, para Madrid capital, el índice de precios del Ministerio establece el precio medio del alquiler en 2018 en 13,2 €/m² al mes. La cuantía media de un alquiler es de 848 euros al mes, para un piso medio de 66 m². Por su parte, el dato del portal Idealista para diciembre de 2018 fue de 15,5 €/m² al mes. Y ese mismo precio de Idealista en Madrid capital para junio de 2020 es de 16,6 €/m² al mes. Lo dicho, cada dato nos da una información, pero no podemos tomarlos directamente para fijar el precio de nuestro alquiler hoy.

Para el inquilino que busca casa es aún más importante no dejarse llevar por una pretendida efervescencia de los precios de oferta del alquiler. Cada uno debe tener claro su límite de dinero disponible a destinar a la renta mensual. En la actualidad hay confusión sobre los precios de oferta en varias ciudades. Prevemos que dentro de unos meses la realidad económica se imponga y las rentas se moderen y bajen. No tome una decisión precipitada ahora.

Más viviendas en alquiler

Una de las enseñanzas de los datos ahora publicados referidos al periodo 2015-2018 es el aumento de las viviendas alquiladas. O dicho de otro modo, el incremento de los arrendamientos de vivienda declarados en el IRPF entre 2015 y 2018. En la provincia de Barcelona, el número de alquileres de vivienda contemplados por este Índice subió un 20% en el periodo, mientras que en la de Madrid aumentó un 28%.

Un incremento de oferta que no ha sido suficiente, a juzgar por la evolución al alza de los precios medios en el mismo periodo: +16,9% en la ciudad de Barcelona entre 2015 y 2018, o + 12,9% en Madrid, amén del 19,4% en Palma o el 18,8% en Málaga, siempre según datos del Ministerio.

Puede consultar la información del Índice aquí:

https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler

A través de los visores geográficos se ofrece información del año 2018. En el documento de “Metodología” se detalla la información sobre superficies, tipologías constructivas y demás características consideradas en la explotación estadística que se ha hecho.