Qué margen de bajada tiene la vivienda

La falta de alternativas de inversión, con tipos en mínimos históricos, hace que los grandes capitales sigan apostando por el ladrillo. Para el pequeño propietario no es momento de comprar.

Lo que muestran los datos

El rosario de parones forzados de actividad que se reproducen por momentos y por regiones, augura un futuro próximo de lo más complicado para la capacidad de pago de los hogares. La EPA del tercer trimestre de 2020 reflejó una pérdida de casi 700.000 ocupados. Hasta octubre, la Seguridad Social había pedido 440.000 afiliados en doce meses. La minoración de ingresos de autónomos y afectados por ERTE es palmaria, y queda por venir el impacto en el empleo del cierre de miles de empresas por asfixia financiera. Todo esto debe tener un reflejo en el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler. Ya se ve en algunos datos.

El Ministerio publicó una caída anual del 1,7% en el precio de la vivienda al término del segundo trimestre. En datos de oferta, el precio bajó en octubre un -2,7% anual en Barcelona, y un -2,6% en la ciudad de Madrid. También bajó el precio en Palma (-1,6%), aunque se mantuvo en Sevilla y subió un 2% en Valencia. En alquileres, las caídas son más visibles en las grandes capitales que siempre avanzan los movimientos, aunque hay ciudades donde aún se observan subidas. Las rentas bajaron en octubre un 5,7% anual en Barcelona, un 4,2% en Madrid y Palma, un 3,7% en Sevilla y un 0,9% en Valencia.

La lógica de los mercados

Un mercado laboral noqueado e impactado por la deslocalización de los trabajadores tiene un efecto directo en la demanda de alquileres en los grandes motores tradicionales de nuestra economía. Veremos mayores ajustes de las rentas, no por los límites legales ya impuestos en Cataluña sino por la situación económica. Todo esto nos llevaría -y nos lleva- a desaconsejar la compra de inmuebles urbanos en estos momentos. Es más, para el pequeño propietario puede ser un buen momento para vender y deshacerse de inmuebles que no utilice. Pero también hemos de advertir que la lógica de los mercados tiene sus propias reglas. Existe mucho dinero disponible en busca de rentabilidad. Como no encuentran alternativa en la renta fija, con tipos de las obligaciones españolas a 10 años en el 0,1%, y la Bolsa se muestra inestable, hay quien sigue apostando por el ladrillo. Solo que ahora le “exigen” una rentabilidad inferior.

Hasta cuándo los tipos bajos.

 Los grandes fondos buscan oportunidades comprando en lotes o adquiriendo inmuebles de empresas que alzan la bandera blanca. Pero esto no es sencillo para el pequeño propietario. Nuestro consejo es que espere.

Nosotros hemos actualizado nuestros parámetros para calcular el valor razonable de los inmuebles hoy. En vivienda, estimamos interesantes rentabilidades superiores al 4,6% anual. Esto hace que los precios actuales que encontramos sigan siendo caros, pero algo menos que antes. En las ciudades analizadas (pág. 7 y 8) vemos que el margen de caída de los precios está en un 30%, algo menor que el 40% que observábamos antes. Con todo, seguimos esperando bajadas.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA Y DE LA INFLACIÓN EN ESPAÑA

A largo plazo ambas tendencias deberían confluir.

Hacia una economía intervenida

Aún en el mejor de los casos, 2021 será un año muy complicado para la economía española. Los motores económicos no se van a activar de modo inmediato. Entre tanto, los nuevos presupuestos generales auguran un incremento de los impuestos y una intervención general de toda la economía