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El banco suizo UBS publica cada año un informe sobre los riesgos de presencia de una burbuja de precios inmobiliarios en distintas capitales del mundo. Según su índice, las dos ciudades que ahora presentan mayores riesgos se encuentran en Alemania: Múnich y Frankfurt. Les siguen Toronto (Canadá), Hong Kong y París. Y en menor medida Ámsterdam y Zúrich.
En esa clasificación, Madrid aparece como una ciudad donde los precios están altos pero no llegan a la consideración de “sobrevalorados”, según el banco suizo.
En su estudio, UBS reconoce que el impacto de la pandemia sobre la vivienda se ha pospuesto, gracias a las medidas de protección social y a las facilidades de crédito puestas a disposición por los distintos gobiernos y por las autoridades monetarias. De hecho, los precios han seguido subiendo en numerosas zonas, como en las propias Múnich y Frankfurt o en Varsovia, ambas por encima del 5% una vez descontada la inflación.
Por su parte, el Índice Nacional Case Shiller mostró en julio un incremento anual del 4,8% para Estados Unidos, con las 19 grandes ciudades del país con subidas anuales de precios.
De todas las ciudades contempladas por el informe de UBS solo cuatro mostraban bajadas de precios de la vivienda, entre ellas Madrid, junto con San Francisco, Dubái y Hong Kong. Es inquietante que la última vez que se reseñaran tan pocas ciudades con caídas de precios fuera en 2006, al alba del pinchazo.
Uno de los aspectos por los que el informe se muestra sereno es la ausencia de un boom de hipotecas, a pesar de contar con los tipos de interés más bajos de la historia.
El informe reconoce que el precio de la vivienda no es nunca un indicador adelantado de la economía sino al contrario. La mayor parte de los compradores potenciales de vivienda no sufrieron una pérdida directa en sus ingresos durante el primer semestre de 2020. Ha habido ayudas, recortes de impuestos, aplazamiento de pagos, etc. Pero esto no va a ser duradero.
El momento de la caída de precios de vivienda llegará cuando se terminen las ayudas actuales y disminuyan los ingresos de los hogares. Lo que puede llegar junto a un recorte general del gasto público, una subida de impuestos y un posible movimiento de la población hacia las áreas metropolitanas. También los inversores pueden “huir” de la vivienda hacia otros tipos de bienes, ya que previsiblemente los ingresos por alquileres disminuyan en los próximos meses.
El efecto de la generalización del teletrabajo en los precios de la vivienda está aún por verse, pero es un fenómeno nuevo que afecta directamente a uno de los factores del calentamiento de precios en las grandes capitales como Madrid o Barcelona: la constante llegada de personas en busca de oportunidades laborales. Lo que se une a una posible salida de profesionales del centro de las ciudades hacia pueblos o ciudades más pequeñas.
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