¿Está subiendo el precio de la vivienda?

La prensa se ha hecho eco de algunos estudios como el de la tasadora Tinsa que mostraban que el precio de la vivienda no solo no había bajado sino que habría subido en el mes de abril, ya en plena situación de crisis provocada por el Covid-19.

Por ejemplo, los datos del portal idealista muestran que el precio de oferta de la vivienda en venta en España bajó de media un 0,3% en abril respecto del mes de marzo. Pero en determinadas ciudades o provincias subió: un 2% en Huelva capital, +2,1% en Teruel capital, +1,6% en Santa Cruz de Tenerife, +1,2% en Málaga ciudad, +2,9% en la provincia de Soria, +1,7% en San Sebastián y en Bilbao o +1,6% en Alicante.

Respecto del alquiler, la subida mensual media ha sido del 1,7% en el conjunto del país, según este portal. Destaca el +2,9% en Cataluña, +2,8% en Baleares, hasta un 5,2% en Móstoles o un 4,4% en Cornellá.

Esto nos lleva a hacer algunas consideraciones. Con carácter general, hay que desarrollar un fuerte sentido crítico ante la lectura de noticias: ver de dónde proceden, qué intereses tienen quienes están en el origen y ver si los actos siguen a las palabras. Cuando usted ve a fondos de inversión y a bancos iniciando procesos de venta de activos (vea la oferta de Aliseda), cuestiónese titulares de prensa que indiquen que la vivienda sube. Los que "saben" quieren vender, y para ello necesitan a alguien que les compre. ¿Quiere usted jugar ese papel?

El “mercado” ha estado parado

Desde el inicio del estado de alarma, las ventas de viviendas se han paralizado en nuestro país debido a las limitaciones de actividad y movimiento y debido a la incertidumbre creada. Pero los propietarios que ofertan sus pisos en los portales inmobiliarios no han bajado por ello el precio de sus anuncios de modo inmediato. Es más, puede que alguno los haya subido, pensando en que la crisis tendrá como efecto un incremento de precios del ladrillo. No olvidemos que hablamos de precios de oferta (lo que piden los propietarios): pero para ver el precio de mercado hay que esperar la reacción de la demanda. Y por el momento, la demanda está callada. Cuando se abra el mercado de nuevo, podremos ver a qué precios se cierran las ventas y los alquileres.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA (línea azul) Y ESTADOS UNIDOS, en base 100

El precio medio en España no se ha recuperado de los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, a pesar de las subidas de los últimos años. Datos del precio de la vivienda libre (Ministerio de Fomento) y del Índice S&P Case Shiller Nacional.

Segunda consideración: el mercado inmobiliario tiene su propio tempo

El mercado del ladrillo no reacciona con la inmediatez de la Bolsa, no funciona del mismo modo. La reacción en Bolsa es inmediata, incluso anticipándose al momento en que los hechos son de conocimiento generalizado. Pero el mercado inmobiliario tiene otros tiempos. En periodos de crisis, las estadísticas tardan meses e incluso años hasta mostrar las caídas del precio del ladrillo. Existe mucha más inercia en este mercado que en el de las acciones. Las decisiones se toman de otro modo y su ejecución requiere de más tiempo. Hay un gap de tiempo entre el inicio de la crisis y el momento en que el vendedor comprende que debe adaptar sus expectativas a la realidad económica actual.

Por ese motivo, lo primero que se observa es una bajada de las ventas: -37,5% en marzo 2020, según los notarios (en abril la caída será mayor). Mientras la demanda ha perdido capacidad económica (por pérdida de ingresos, pérdida de empleo, cambio en las prioridades de gasto en los hogares, etc.), la oferta no lo ha asimilado y pretende mantener precios. Pasa el tiempo y quienes quieren vender deben hacer descuentos, mientras que otros afirman no tener prisa y no estar dispuestos a bajar precios… hasta que acaban haciéndolo. Lo vimos en la crisis de 2008.

En España, la vivienda no bajó de golpe en 2008. Tardó un tiempo hasta tocar fondo en 2013, como se ve en el gráfico anterior.

Elegir el momento de vender

La economía no es una ciencia exacta, como no lo es el comportamiento humano. Sin tener una bola de cristal, nosotros hacemos cálculos y previsiones y con base en ellos, estimamos que la crisis económica que se está generando con motivo de la irrupción del Covid-10 va a tener como uno de sus efectos una caída significativa del precio de la vivienda en nuestro país, que ya antes de esta situación extraordinaria estaba en niveles de desequilibrio respecto de variables como la capacidad de pago de los hogares españoles y de las previsiones demográficas.

El incremento del paro, la abrupta reducción de ingresos de los hogares españoles, las medidas de ajuste que se impondrán para contener el gasto público generado por la crisis, influirán en esa bajada de precios de la vivienda, a nuestro juicio.

La cuestión es decidir qué quiere hacer usted respecto de sus inmuebles. Si piensa que puede mantenerlos afrontando sus crecientes gastos e impuestos, o si decide desprenderse de aquellos que no utiliza. Y si va a venderlos, puede decidir entre hacerlo pronto a un precio más cercano al actual, o esperar y arriesgarse a tener que vender con fuertes rebajas dentro de uno, dos o tres años.