Viviendas de fondos de inversión
Diversos fondos de inversión internacionales aprovecharon los peores años de la crisis desatada en 2008 para adquirir lotes de inmuebles que estaban en posesión de los bancos o de empresas en dificultades económicas. Los precios tocaron fondo en 2013, y los inmuebles adquiridos entonces -en lotes, por debajo de su precio medio individualizado- han experimentado fuertes subidas en estos últimos años.
A finales de 2019 ya se constató un parón en el mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas bajaron más de un 3% respecto de 2018 y los precios se estabilizaron: +2,1% para la vivienda usada a final de año, frente al 4,4% de inicios de año (datos del Ministerio).
Tras el estallido de la crisis del Covid-19 y sus previsibles consecuencias para la economía y el empleo, varios fondos han decidido que es hora de vender sus inmuebles en España, para materializar ganancias antes de que los precios caigan. Estos fondos venden sus propiedades tanto a otros inversores profesionales, por lotes, como al público en general, a través de empresas que en su día fueron portales inmobiliarios de las entidades financieras.
Comprar una vivienda en la crisis sanitaria actual.
La promoción de Aliseda
Es el caso de Aliseda, que en su día perteneció al Banco Popular y ahora es propiedad del fondo Balckstone. Ha lanzado una campaña de promoción de inmuebles vigente durante el estado de alarma, en la que anuncia rebajas de precios y la posibilidad de hacer reservas sin compromiso.
La reserva se firmará por pdf, debiendo remitir cada parte a la otra parte una copia firmada por ella. En un plazo de 48 horas se abonará por transferencia bancaria un depósito de 500 € para inmuebles cuyo valor de venta no supere los 50.000 €, o 1.000 € si superase ese importe.
La garantía de devolución de reserva consiste en un compromiso de devolución si no se formaliza la operación, incluso si no se obtiene la financiación necesaria.
En principio, a partir del 11 de mayo se pueden realizar visitas. Pero hay que tener en cuenta las limitaciones de traslados entre provincias según la aplicación de las fases de “desescalada” del confinamiento en cada comunidad autónoma.
Si le interesa una vivienda y no puede visitarla, puede reservarla, pero hay que cumplir los siguientes plazos:
- Formalización de la escritura pública de compraventa del inmueble reservado en un plazo máximo de (a) 60 días a contar desde la firma de la Reserva, o (b) 20 días a contar desde la fecha de finalización del Estado de Alarma, lo que suceda más tarde,
- siempre que la oferta presentada por el cliente para la adquisición del inmueble sea aceptada por Aliseda y que el cliente haya completado satisfactoriamente los procedimientos internos en materia de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.
Pasados esos plazos sin la firma de la escritura, le devolverán el depósito entregado como reserva.
Para la financiación ofrecen las hipotecas del Banco Santander, aunque no es un requisito para la compra.
Para operaciones escrituradas antes del 31 de mayo de 2020 tienen actualmente una promoción de gastos de Notaría “gratis”.
Dos ejemplos concretos
Muchos de los inmuebles ofertados se sitúan fuera de las grandes ciudades. Si le encajara por proximidad y conveniencia, es posible encontrar rebajas sustanciales de precios. Usted puede realizar su propia oferta de precio para negociar. Es muy importante tener en cuenta el estado del inmueble, porque la oferta dice que el inmueble se ofrece en el estado en quese encuentre. Ojo a los vicios ocultos en la vivienda.
Pero en las principales ciudades las “ofertas” anunciadas son menos interesantes. Por ejemplo, un piso en el Casco Histórico de Vallecas de 80 m2, que tiene un valor de mercado de 164.000 euros, se ofrece ahora con un descuento del 7%, por 152.250 euros.
¿Interesa? A nuestro juicio, no. Porque el valor económicamente razonable para ese piso, según nuestras estimaciones, es de 86.400 euros. Por tanto, la rebaja es claramente insuficiente. Prevemos que en los próximos meses el valor de mercado disminuya muy por debajo del actual, por lo que no tendría sentido comprar ahora por el precio ofertado.
El valor de los pisos baja con la crisis.
Otro ejemplo es un piso en Valencia, distrito de Extramuros, en La Roqueta. Tiene 93 m2, se anuncia con un valor de mercado de 207.000 euros al que se hace una rebaja del 7% y queda en 192.600 euros. Según nuestros cálculos, el valor de mercado actual sería de 197.000 euros, por lo que la rebaja ofrecida es menor. Pero en todo caso, la oferta tampoco interesa ya que el valor razonable lo estimamos en 112.000 euros.
Cómo estimar el valor razonable de una vivienda.
Valor de mercado y valor razonable en más de 250 barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.