Hipoteca en divisas, el capital pendiente aumentaba mes a mes
En 2007 Tino contrató una hipoteca por 350.000 euros y dos meses después decidió convertir el préstamo en yenes, ya que un informe prospectivo del banco estimaba que era posible obtener un ahorro total de 188.000 euros en la vida del préstamo.
Tres años más tarde, en lugar de ahorrar, el capital pendiente se había incrementado en 111.000 euros. Tino demandó al banco solicitando la nulidad de la cláusula multidivisa y la de otra cláusula que limitaba las posibilidades de poner la vivienda en alquiler.
Le dieron la razón en primera instancia, pero la Audiencia de Barcelona estimó el recurso del banco, al no ver abusivas ambas cláusulas. Entre otras razones porque fue Tino quien pidió el cambio a yenes en una hipoteca ya existente, por lo que se estima que tuvo conocimiento de lo que eso suponía.
Tino recurrió al Supremo quien dictó sentencia el 20 de septiembre de 2023.
Veamos cuál fue la solución judicial al caso en lo concerniente a carácter multidivisa del préstamo.
Nulidad de la hipoteca multidivisa, en qué casos.
Comparador OCU de hipotecas, desde casa
El nivel de transparencia en hipotecas multidivisa
La utilización de una moneda diferente al euro para referenciar una hipoteca tiene consecuencias tanto sobre la cuota como sobre el capital prestado. En una hipoteca variable en euros, la cuota varía en función de los tipos de interés. Y el capital pendiente disminuye mes a mes a medida que se van pagando cuotas. Sin embargo, en una hipoteca en moneda extranjera la cuota también varía en función de la relación de esa moneda con el euro, y el capital pendiente puede incluso aumentar con el tiempo por efecto del tipo de cambio entre las monedas, como le ocurrió a Tino. Estas variaciones de divisa pueden llegar a ser mucho mayores que las variaciones por tipos de interés, incluso tras el rally del Euribor.
Puede llegar el caso de que la suma pendiente de devolver sea superior al valor del inmueble que garantiza el préstamo, lo que exigiría que el contratante tuviese que aportar nuevas garantías al banco prestamista.
En la hipoteca multidivisa es esencial que el contratante tenga información precisa sobre esos riesgos económicos y jurídicos en el préstamo que ha contratado, sabiendo que pueden tener consecuencias ruinosas para él. No basta con saber genéricamente que las divisas fluctúan. Hay que ver en cada caso cuál fue la información concreta que se facilitó al cliente antes de la contratación.
El TJUE exige que la entidad bancaria exponga claramente a cliente, antes de contratar, las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera. El Supremo lo resume así: "para que la cláusula multidivisa supere el control de transparencia debe acreditarse que el prestatario pudiera ser consciente de que: (i) el riesgo de fluctuación de la moneda en que se referencia el préstamo puede influir en el importe de las cuotas periódicas de amortización; y (ii) que también puede influir en la cantidad que haya que amortizar en total, lo que supone que puede acabar pagándose más capital del recibido" (STS 9/2/2021). Es algo que el banco debe probar en cada caso, ante una demanda del cliente por abusividad de la cláusula: que antes de contratar se aportó información suficiente y comprensible.
La prueba de la información facilitada por el banco
En este caso que comentamos, no consta que a Tino se le entregara documentación que advirtiera de ese gran riesgo. Al revés, se le aportó un informe prospectivo del banco que aseguraba que iba a beneficiarse de grandes ahorros en los intereses. El Supremo estima que la cláusula no era transparente porque no hay prueba de que Tino pudiera ser consciente de que capital pendiente de amortizar pudiera no disminuir e incluso incrementarse.
Así, la cláusula multidivisa se considera nula y el préstamo pasa a estar referenciado en euros, según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de propio Tribunal Supremo.
En otra sentencia de 18/9/2023, el Supremo también concluye que la cláusula multidivisa era nula por falta de transparencia, al faltar la prueba de que el banco aportó toda la información precontractual necesaria para que el usuario contratante comprendiera los riesgos económicos y jurídicos de aquel contrato. El hecho de que el cliente fuera licenciado en económicas y administrador de sociedades “no puede suplir la falta de información y no excluye el carácter abusivo de este tipo de cláusulas cuando no son transparentes”.
El perfil o la cualificación profesional del cliente podría servir para comprender mejor la información si se le hubiese suministrado, pero no para suplir la ausencia de información. Corresponde al banco probar la información que aportó antes de contratar, para ver si es o no suficiente.
Esa falta de transparencia provoca un grave desequilibrio en perjuicio del consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe, por lo que se considera cláusula abusiva y nula.
En otra sentencia del Supremo de la misma fecha (18/9/2023) se valora la información aportada al cliente antes de la contratación de una hipoteca multidivisa y se llega a la conclusión de que la información sí fue suficiente. El banco demostró que antes de la contratación entregó al cliente un documento en el que aparecía un cuadro de amortización del préstamo con varias simulaciones y escenarios, mostrando el posible doble efecto de la fluctuación de la divisa, tanto en la cuota como en el posible aumento del capital pendiente de amortización. En consecuencia, la cláusula es válida y se desestima la demanda y el recurso del cliente.
Otro caso de hipoteca multidivisa válida.
