Hipotecas para jóvenes sin ahorro previo

Aval del Estado para hipotecas de jóvenes, en qué bancos

El Gobierno quiere favorecer la compra de vivienda por parte de quien no tenga ahorros suficientes para completar la parte del precio y de los gastos de la compra que no es habitualmente financiada por los bancos que conceden hipotecas. El banco suele conceder la hipotecas por hasta el 80% del valor de la vivienda y ahora el ICO ofrece un aval para que el préstamo del banco llegue al 100% del valor de tasación o del precio de adquisición de la vivienda, el que sea de menor importe.

Es un aval para que el banco amplíe la cuantía del préstamo al comprador de vivienda, de manera que este comprador pueda acceder a la compra sin necesidad de tener un ahorro previo que equivalga al 30% del precio de compra, que es lo necesario en las hipotecas ordinarias.

El Gobierno fijó en el mes de febrero 2024 las condiciones para el acceso a los avales del Estado para la firma de hipotecas por jóvenes, medida anunciada en mayo de 2023. El ICO cuenta con una línea de 2.500 millones de euros destinada a este fin.

¿Quién puede solicitarlo? Son avales para que jóvenes que no superen los 35 años en el momento de la firma del préstamo y familias con menores a cargo puedan acceder a una hipoteca para la compra de su primera vivienda habitual y permanente en España. (Se ha anunciado que la edad se ampliaría a 40 años).

La hipoteca se puede solicitar en cualquiera de las entidades de crédito adheridas a esta Línea de Avales. El banco decide sobre la concesión de la financiación solicitada de acuerdo con sus procedimientos internos y políticas de concesión y riesgos.

Se han ido incorporando más de 60 entidades adheridas al convenio con el ICO. Están los principales bancos, junto a una larga lista de cajas rurales. Por ejemplo: 

Banco Santander, Ibercaja, BBVA, EVO Banco, ABANCA, Caixa Bank, Unicaja, Banco Sabadell, ING, MyInvestor, Kutxabank, Bankinter, Caja Sur, Cajamar, Caixa Ontinyent, Arquia, Banco Cooperativo Español, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y las Cajas Rurales de Almendralejo, Extremadura, Asturias, Soria, Teruel, Zamora, del Sur, Granada, Salamanca, Utrera, San José de Alcora, Altea, Baena, Villar, Cheste, Torrent, Cajasiete...

Vea aquí la lista que va publicando el ICO.

A quién puede ayudar la medida

Uno de los problemas de acceso a la vivienda en propiedad es la dificultad que tienen algunos hogares con ingresos pero sin ahorro suficiente para poder cubrir el coste de la compra que no cubre la hipoteca. El límite común a los préstamos hipotecarios para vivienda está en el 80% del valor de la vivienda, por lo que el comprador debe hacer frente al 20% restante más los impuestos y gastos que pueden suponer otro 10-15%, según la comunidad autónoma (que fija el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aplicable a las viviendas usadas), el posible pago de comisiones de agencia, etc.

Tipos de ITP 2024 por comunidades autónomas.

Esa falta de ahorro previo también es debida a que el precio de los alquileres en grandes ciudades no permite a los hogares que alquilan generar un capital que puedan ir ahorrando para el momento de la compra.

El objetivo de esta medida es que sea el Estado a través del ICO quien aporte la garantía suficiente al banco para que puedan conceder la hipoteca, avalando hasta el 20% del importe del crédito. Por supuesto, se parte de la base de que el comprador tenga ingresos suficientes para hacer frente a la cuota mensual y con la aspiración de que esa cuota no suponga más de un 30% de los ingresos del hogar.

Atención: para el comprador de vivienda no es lo mismo deber al banco el 80% del valor del piso que el 95% o el 100%. La cuota a pagar cada mes será más alta o necesitará de más años para devolver el préstamo. Hay que ser prudente en los cálculos y medir bien la capacidad de pago propia para no caer en el sobreendeudamiento. Una casa comprada entre dos miembros de una pareja con sueldos suficientes puede ser factible, pero hay que ser realista sobre la estabilidad de esas circunstancias. Y siempre hay que elegir la hipoteca que mejores condiciones nos ofrezca, con la menor vinculación posible. 

El hecho de que una entidad ofrezca la posibilidad de prestarnos más dinero con el aval parcial del ICO no debe hacer que elijamos una hipoteca con malas condiciones.

Cómo contratar la mejor hipoteca desde su salón.

La iniciativa es similar al programa “Mi primera vivienda” de la Comunidad de Madrid, que permite acceder a hipotecas de hasta el 100% de valor de la vivienda, con un límite de 390.000 euros de valor de la casa, a tres tipos de colectivos: jóvenes de hasta 40 años; familias numerosas o monoparentales y personas que tienen un hijo o lo adoprtan, para compras en ese año.

Condiciones de acceso a los avales del Estado

Las condiciones anunciadas por el Ministerio de la Vivienda son la siguientes:

• Los adquirientes de viviendas deben ser personas físicas y mayores de edad, con residencia legal en España, acreditada de manera continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.
• Para compra de su primera vivienda en España, destinada a vivienda habitual y permanente. No se podrá hacer uso de la vivienda para el ejercicio de una actividad económica en el momento de la formalización del préstamo avalado.
• No pueden estar en situación de morosidad. Los ingresos individuales no pueden superar los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble.
• Ese límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.
• El límite de patrimonio del avalado será máximo de 100.000 euros. Si son dos firmante, el límite es personal.
• Existe un precio de compra máximo, que depende de cada ccaa (ver más abajo).
• No podrán acogerse a esta línea de avales quienes ya sean propietarios de otra vivienda con anterioridad, independientemente de la forma de adquisición de esta. Con algunas excepciones:
  • Cuando el derecho de propiedad recaiga sobre una parte alícuota de la vivienda y esta se haya obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento.
  • Para aquellas personas que, siendo titulares de una vivienda, acrediten su no disponibilidad por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de las personas que formen parte de su unidad de convivencia.
• El aval se podrá mantener dentro de los límites establecidos en el convenio siempre que sea la vivienda habitual del beneficiario, con la excepción de las circunstancias mencionadas anteriormente que puedan exigir el cambio de vivienda.

Informe de OCU sobre el acceso a la vivienda en alquiler.

Plazos y cuantía del aval del ICO a hipotecas de jóvenes

El ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito con carácter general, pero se podrá avalar hasta el 25% si la vivienda adquirida dispone de una calificación energética D o superior.

El plazo del aval otorgado por el Ministerio a la entidad financiera y gestionado por el ICO será de un máximo de 10 años desde que se formalice la operación, con independencia de la amortización del préstamo. Durante este plazo, la vivienda deberá ser la residencia habitual de la persona avalada y su arrendamiento estará limitado a que concurran circunstancias que exijan el cambio de vivienda, como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral u obtención de un empleo más ventajoso, entre otras análogas.

El plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025. Este plazo podrá ampliarse dos años más.

En el convenio entre el ICO y el Ministerio se establece un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda,  en función del ámbito territorial, pudiendo ser modificado por acuerdo de la comisión de seguimiento.

El importe máximo del préstamo avalado tiene unos límites: por un lado, hay un límite de precio de compra de la vivienda para cada comunidad autónoma (ver la tabla), y además, el préstamo no puede ser superior al 100% del menor de los dos siguientes importes:

a.    El valor de tasación de la vivienda

b.    El precio de adquisición de la vivienda, impuestos y gastos no incluidos.

Se necesitan más medidas para facilitar el acceso a la vivienda

Uno de los fines de esta medida expresados por el Ministerio es facilitar que haya hogares solventes que compren en propiedad y salgan del alquiler para reducir la presión sobre los precios de los alquileres. Esta presión sobre los precios del alquiler ocurre por un doble motivo: una demanda pujante propiciada por el aumento de la población y la dinámica de creación de empleo en grandes ciudades, y una oferta en declive por la inacción de los poderes públicos en materia de vivienda de protección en alquiler y por el entorno de falta de seguridad jurídica para los pequeños arrendadores, que constituyen el 80% de los arrendadores de vivienda en nuestro país.

Sea bienvenida esta medida que facilite la contratación de hipotecas para compra de la primera vivienda a jóvenes sin suficiente ahorro previo. Pero la medida no va al nudo del problema de base, que es la falta de oferta de vivienda; al contrario, alimenta algo la demanda y no combate el alza de precios.

Por eso desde OCU pedimos a los poderes públicos que acometan un plan ambicioso y realista de ampliación de la oferta de vivienda asequible, que pasa por los siguientes puntos:

• La aprobación de un presupuesto suficiente para la construcción de miles de viviendas de protección pública en alquiler, de promoción pública y privada.
• Facilitar la disponibilidad de suelo edificable, eliminado burocracia y apoyando a las comunidades autónomas y los ayuntamientos en la gestión eficaz de sus planes de ordenación el territorio.
• Promover la ampliación del parque público de vivienda, también mediante ayudas a la reforma y rehabilitación de viviendas existentes que sean aportadas a bolsas de alquiler público.
• Recuperar la seguridad jurídica de los arrendadores, otorgando medios a la Justicia para una resolución justa y rápida de los conflictos, que permita garantizar los derechos de ambas partes y recuperar en plazo razonable la vivienda alquilada en caso de impago.
• Dotar de medios suficientes a los Servicios Sociales para que puedan atender a todos los casos de necesidad real de vivienda, de manera que el Estado haga frente a su obligación constitucional de garantizar una vivienda digna para todos.