Si piensa alquilar con IVA, esto tiene sentido para el comprador
El IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) son impuestos incompatibles. O se paga uno o se paga el otro.
En la compra de inmuebles nuevos se paga el IVA y en la de inmuebles usados el ITP, salvo excepciones. Cada impuesto tiene sus reglas y sus tipos. Los tipos del ITP -que son autonómicos- son inferiores al tipo del IVA que se aplica a oficinas, locales o naves (21%), e incluso en muchos casos al IVA de viviendas (10%).
Sin embargo, aunque su importe sea más elevado, cuando hay opción de elegir, a quienes tengan consideración de empresarios les puede interesar pagar el IVA en la compra porque podrán deducir ese coste del IVA que a su vez ellos repercutan a sus clientes. Así el impuesto no les supone un mayor coste en la compra, se considera “neutro”. Es el caso de quien adquiere por ejemplo un local para ponerlo en alquiler. Vamos a ver qué requisitos se exige para poder optar por el IVA en lugar del ITP en la compra de inmuebles y en qué casos puede interesar.
Veamos qué requisitos se exigen legalmente para optar por el IVA, qué costes fiscales conlleva (vea la tabla por comunidades autónomas) y sobre todo qué ahorros nos puede generar, con un ejemplo. Junto al modo de hacer esta renuncia y cómo se gestiona el IVA tras la compra.
Requisitos para optar por el IVA en la compra
La posibilidad de optar por el IVA en la adquisición de inmuebles usados solo es aplicable cuando se den estos requisitos:
- que quien venda sea sujeto pasivo de IVA. Si vende un particular como tal (no como empresario) se aplica ITP, sin posibilidad de IVA.
- que el adquirente actúe en el ámbito profesional o empresarial con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o cuando, sin ser profesional, vaya a dar al inmueble adquirido un destino para ser utilizado en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Como la puesta en alquiler de la edificación.
Por ejemplo, si se adquiere un local, oficina o una plaza de garaje independiente, la puesta en alquiler de esos inmuebles conllevará IVA y el arrendador tendrá la consideración legal de empresario. Al comprar esos inmuebles interesa pagar el IVA porque es un gasto que el comprador podrá luego deducirse. Optar por el IVA pasa por presentar a Hacienda una renuncia a la exención de la aplicación del IVA, como luego veremos.
No pueden renunciar a la exención aquellos empresarios o profesionales que realicen únicamente actividades exentas del impuesto y vayan a afectar el bien inmueble adquirido a sus actividades habituales. Ahora bien, si el destino previsible del inmueble es para la realización de una actividad sujeta y no exenta (por ejemplo, alquiler de locales de negocio), sí se puede renunciar a la exención del IVA por esta operación.
En el caso de las viviendas su alquiler no lleva IVA, por lo que en la compra de esa vivienda cuando es usada no se puede optar por pagar IVA en lugar de ITP. En las viviendas destinadas el alquiler turístico dicho alquiler solo lleva IVA si junto al alojamiento se ofrecen también servicios propios de la industria hotelera como comidas, limpieza diaria de ropa, recepción, etc.
Cuándo lleva IVA el alquiler turístico
Costes fiscales de optar por el IVA
Al hacer sus cálculos debe tener en cuenta lo siguiente. Las comunidades autónomas no quieren que en estas adquisiciones se opte por el IVA (impuesto nacional), porque dejan de percibir el ITP que gestionan y cobran ellas. Para tratar de impedirlo, hay comunidades autónomas con un tipo de ITP reducido para casos de compraventa donde pudiéndose renunciar a la exención en IVA se opte por la no renuncia (vea la tabla).
Por otro lado, si se opta por el IVA, la escritura de compraventa está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Algunas CCAA han incrementado el tipo aplicable por AJD precisamente en los casos de renuncia a la exención de IVA. Por ejemplo, en Madrid se pasa del 0,75% al 1,5% de AJD si hay renuncia; en Cataluña del 1,5% al 3,5% (ver tabla).
| TIPOS DE ITP Y AJD PARA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES, en 2025 |
| CCAA |
ITP Tipo general |
ITP si no renuncia * |
Tipo AJD |
AJD si renuncia * |
| Andalucía |
7% |
Mismo |
1,20% |
1,20% |
| Aragón |
8-10% |
3% |
1,50% |
2% |
| Asturias |
8-10% |
2% |
1,20% |
1,50% |
| Baleares |
8-13% |
4% |
1,5-2% |
2,50% |
| Canarias |
6,50% |
Mismo |
0,75% |
1% |
| Cantabria |
7-9% |
4% |
1,50% |
2% |
| Castilla y León |
8-10% |
Mismo |
1,50% |
2% |
| Castilla-la Mancha |
9% |
4% |
1,50% |
2,50% |
| Cataluña (1) |
10-13% |
Mismo |
1,50% |
3,50% |
| C. Valenciana |
10-11% |
Mismo |
1,50% |
2% |
| Extremadura |
8-11% |
Mismo |
1,50% |
3% |
| Galicia |
8% |
Mismo |
1,50% |
2% |
| C. Madrid |
6% |
Mismo |
0,75% |
1,50% |
| Murcia |
8% |
3% |
1,50% |
2,50% |
| C.F. Navarra |
6% |
Mismo |
0,50% |
1% |
| País Vasco (2) |
4% |
Mismo |
0,50% |
0,50% |
| La Rioja |
7% |
Mismo |
1% |
1,50% |
| * Se refiere a la renuncia a la exención del IVA en trasmisión de inmuebles usados, en casos donde sería posible renunciar a ella. |
- Cataluña: desde 27/6/25, tipo del 20% para grandes tenedores y para compra de edificio entero de viviendas, salvo que tenga un máximo de 4 viviendas y que estas tengan que constituir la vivienda habitual de la persona adquirente y de familiares de esta hasta el 2º grado de parentesco.
- El 4% de ITP para viviendas, si no se es titular de más de cinco viviendas. Para otros inmuebles el tipo general es el 7%.
No hay desembolso por el IVA en la compra
En el caso que comentamos de renuncia a la exención del IVA en la compra de inmuebles de segunda mano se produce lo que se llama la “inversión del sujeto pasivo” del impuesto. Es el propio adquirente quien se encarga de gestionar todo el IVA. En el momento de la compra no tiene que desembolsarlo. Al vendedor se le entrega el precio sin IVA. De manera que este transmitente no repercute el IVA, sino que expide una factura en la que incluye la mención «inversión del sujeto pasivo».
Corresponde al adquirente, sujeto pasivo por inversión, la obligación de liquidación y declaración del IVA por esa operación. Es el comprador quien debe incluir dicho IVA como IVA devengado y como IVA deducible en la correspondiente declaración-liquidación, en general con el modelo 303.
En la compra de un inmueble como inversión el IVA es inicialmente deducible. Ahora bien, un empresario sólo puede deducirse una cantidad de IVA de sus gastos que sea proporcional al IVA que ha cobrado en sus ingresos (la prorrata). Por eso hay que recordar que si durante el año de adquisición o los nueve años siguientes solo se tuviera derecho a una deducción parcial del IVA, habría que regularizarlo. No lo olvide.
Veamos un ejemplo de posible ahorro fiscal, cómo de hace la renuncia a la exención y cómo se gestiona el IVA posteriormenete.
