Cómo se renuncia a la exención del IVA en compra de inmuebles
Hemos explicado que en ciertos casos el comprador de un inmueble usado puede estar interesado en aplicar el IVA a la compra, en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y cuáles son los requisitos legales para que sea posible. En ese contenido anterior presentamos una tabla con los tipos aplicables a la compra en cada comunidad autónoma, de lo que depende en buen parte el posible interés de esta operación.
Ahora vemos un ejemplo del ahorro fiscal que podemos obtener y el modo formal en que debe hacerse esta renuncia a la exención del IVA.
La renuncia a la exención del IVA debe comunicarse fehacientemente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes, de forma general. Se exige una declaración suscrita por el comprador en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción. Esos requisitos se entienden cumplidos al incluir en la escritura de compraventa del inmueble una cláusula en la que quede constancia de la renuncia a la exención. Atención: si no se renuncia a la exención del IVA y se pretende aplicar el tipo reducido de ITP en las CCAA donde existe, hay que dejar constancia en la escritura de la no renuncia.
Un ejemplo del ahorro en impuestos al aplicar el IVA
Para decidir si renuncia o no a la exención del IVA hay que hacer cálculos para ver en cada caso cuáles serán los impuestos a pagar en la compra, y cuál será el porcentaje de IVA que vamos a poder deducir cada año. Lo vemos con un ejemplo: Luis quiere iniciar una actividad de alquiler turístico con prestación de servicios de la industria hotelera. Para ello adquiere pisos de segunda mano a una empresa o a un profesional por valor de 500.000 euros.
Tiene dos opciones de tributación en la compra:
- Pagar el ITP. Si fuera en Madrid pagaría un 6% de impuesto en la compra: 30.000 euros.
- Renunciar a la exención del IVA y pagar este impuesto: equivaldría a 50.000 euros de IVA, más 7.500 € de AJD (tipo aumentado del 1,5%).
Si pudiera deducirse el 100% del IVA de la compra, el ahorro en impuestos al optar por el IVA sería de 22.500 € (30.000 – 7.500). En todo caso, la aplicación del IVA le interesará siempre que tenga derecho a deducción de más del 55% del IVA. Si prevé una recuperación del IVA inferior, porque las actividades que se realicen permitan deducir sólo parcialmente el IVA, la renuncia no es aconsejable porque le saldrá más cara. Si estuviera en Asturias se requeriría una recuperación del 95% del IVA para resultar interesante, al existir un tipo reducido de ITP (2%) si no renuncia a la exención del IVA. En Cataluña bastaría con poder deducir más del 25% de IVA para que interesara la renuncia a la exención.
Cómo se gestiona el IVA en la compra
Para recuperar este IVA debe darse de alta con la actividad empresarial que corresponda e incluir el IVA como devengado y soportado en el modelo 303 del trimestre de adquisición del inmueble. Si dicha declaración resultase con más IVA soportado que repercutido se podrá optar por “compensar”, de forma que podrá ir compensando dicho importe en las siguientes declaraciones y, en su caso, pedir la devolución al cierre del ejercicio. Esta compensación se debe ajustar en los nueve años siguientes, en función de que todas sus actividades den o no derecho a deducción total del IVA soportado.
