Hacienda valora en 160.000 euros una vivienda de 116.000
El TSJ de la Región de Murcia dictó el 12 de diciembre de 2023 una sentencia en un proceso donde la hacienda murciana reclamaba al comprador de una casa por haber declarado -según Hacienda- un valor menor en la compra, a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
La compra se había hecho en 2016 por 115.850 €. En la hipoteca que obtuvo el comprador, la casa se tasó por 160.990 euros, “para caso de subasta”.
Hacienda consideró que para pagar el ITP se debía tomar como valor de la casa el fijado en la tasación. Por la diferencia del valor que se toma como base imponible para el ITP, Hacienda reclamaba 2.900 euros de más al comprador.
Los tipos de ITP por comunidades autónomas.
Ley General Tributaria prevé diversos medios que tiene Hacienda para hacer una comprobación del valor de los bienes que declaran los contribuyentes. Uno de esos medios es utilizar el “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.
A ello se acogió la Hacienda murciana para hacer su propia valoración de la casa y exigir más pago de impuesto al comprador. Y este reclamó, en vía administrativa primero y en vía judicial después.
La base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
La Ley del ITP preveía en ese momento que la base imponible del Impuesto era el valor real de la vivienda en el momento de su transmisión. Cuando el comprador de una casa hace la liquidación del ITP, Hacienda tiene la facultad de hacer una comprobación del valor declarado, siempre que la motive suficientemente. La Ley General Tributaria recoge una serie de sistemas a disposición de Hacienda para la comprobación de los valores declarados, pero no todos esos métodos de comprobación son idóneos y válidos para cualquier situación o bien declarado.
El TSJ recuerda en su sentencia que el valor de tasación a efectos de subasta no es el valor real de compra de la vivienda. Ese valor de tasación es una estimación del valor futuro que tendrá la vivienda a efectos de cubrir la garantía del préstamo, lo que se conoce como la “responsabilidad hipotecaria”, que no solo incluye el valor del inmueble en sí sino también posibles deudas por intereses y gastos de los que el titular de la hipoteca es responsable en los casos de impago.
En el momento en que se realizó esta compra, la carga de probar que el valor declarado no corresponde con el valor real del piso recaía en Hacienda. De ahí la necesidad para Hacienda de motivar su valoración mediante un acto singularizado, motivado y fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar.
* Esto ha cambiado desde 2022 con la aprobación del “valor de referencia” como límite mínimo a la base imponible del ITP en la transmisión de inmuebles. Consulte aquí el valor de referencia que Hacienda da en 2024 a su vivienda o a la que quiere comprar.
Pues bien, el TSJ advierte de que el valor de tasación no equivale al valor real del piso. El valor real debe buscarse en el precio que alcanza en el mercado en condiciones ordinarias.
¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?
Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha en que se valore, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal para negociar la venta, según la naturaleza del inmueble.
¿Cuál es el valor hipotecario de un inmueble?
Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de esa valoración, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
El TSJ afirma que si se quiere utilizar el valor de tasación a efectos de la responsabilidad hipotecaria que se fijó en la escritura de compraventa otorgada aquel mismo día debe motivarse por qué en el caso concreto y a la vista de la documentación, ese valor se corresponde con el valor real. En el caso juzgado no existía esa motivación, por lo que la comprobación de Hacienda es anulada, dando la razón al contribuyente que compró la casa.
