Los precios de la tierra subieron un 3,9%, unos más que otros

Los precios de la tierra subieron un 3,9% en 2023

En Fincas y casas elaboramos unas estrategias de inversión a largo plazo que incluyen activos financieros e inmobiliarios. Aportan estabilidad y rentabilidad al inversor a largo plazo, con rentabilidades medias que superan el 5% anual desde su creación.

En lo que se refiere a inversión inmobiliaria, nuestra apuesta se centra en las fincas rústicas.

Desde hace un tiempo, las carteras recomendadas no incluyen inversión en vivienda, ya que la rentabilidad esperada por sus alquileres no compensa el riesgo asumido por el propietario. Así lo vemos tras el análisis de precios en 200 barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, y en el repaso periódico a más de 60 ciudades.

Dentro de las fincas rústicas, concretamos nuestra apuesta en las fincas de secano en Castilla y León. Son tierras que presentan una gran regularidad en la evolución positiva de sus precios y es la región con mayor disponibilidad de este tipo de tierras.

Para ver la evolución en el tiempo de las fincas rústicas utilizamos dos herramientas. Por una parte, están los precios oficiales de la tierra, que publica anualmente el Ministerio de Agricultura. Y, por otra parte, realizamos un seguimiento propio de unos perfiles determinados de fincas que definimos en su momento para facilitar esta tarea: son fincas concretas de distinta tipología para las que hacemos un seguimiento de precios a lo largo de los años.

Ahora comentamos los últimos resultados de precios publicados por el Ministerio, que corresponden al año 2023.

La estadística oficial de precios de la tierra

El Ministerio de Agricultura publica cada año una estadística sobre el precio medio de las tierras de uso agrícola, aunque lo hace con casi un año de retraso.

En 2024 el Ministerio ha cambiado de manera radical su metodología, tanto por el origen de los datos como por el cambio de año base para la serie, que pasa a ser el 2020. Esto dificulta el seguimiento de la evolución de los precios respecto de años anteriores.

Un inconveniente que el Ministerio “entiende ampliamente compensado por el hecho de contar, a partir de ahora, con una fuente uniforme y homogénea, de cobertura nacional, tan amplia y valiosa como la que constituye la base de datos del Catastro con los precios unitarios de los inmuebles catastrales rústicos objeto de compraventa ante fedatarios públicos, en la que dichos inmuebles se encuentran geolocalizados y asociados a sus características catastrales”. El informe del Ministerio precisa el número de transacciones de fincas registradas cada año, en función de los tipos de cultivo. Por ejemplo, en 2023 se registraron 91.768 transacciones de tierras arables de secano (un 26% más que en 2021) y solo 134 de plataneras.

El precio medio de la tierra subió en 2023 un 3,9% a precios corrientes. En 2022 subió el 3,6% y en 2021 el 2,8%, siempre según la nueva metodología.

Junto al precio medio de la tierra, el estudio actual considera los precios de 18 clases distintas de cultivos. En 2023 los precios subieron en 16 de esas clases.

Precios de la tierra por comunidades autónomas

En 2023 los precios subieron en 15 de las 17 comunidades autónomas. Cada comunidad autónoma tiene un peso diferente en la evolución de precios, marcado por su superficie de uso agrícola. Los precios medios respectivos dependen de las clases de cultivos más extendidas en cada zona.

En el caso de Cantabria, a las bajadas de 2023 se suman la de 2022 (-5,6%) y la de 2021 (-1,8%).

Con independencia de su menor peso en las ponderaciones, las subidas más llamativas del precio medio de la tierra en 2023 fueron las de Baleares (8,9%), Murcia (6,7%) y Madrid (5,4%).

Si miramos la evolución entre 2020 y 2023, la mayor subida acumulada es en Murcia (28,7%), Madrid (28%) y Baleares (19,5%). País Vasco y Cantabria retroceden.

Las tierras arables de secano

La subida media en España del precio de las tierras arables de secano fue del 4,7% en 2023.

Castilla y León es la ccaa con mayor peso en este tipo de tierras (30,3% del total). El precio medio de una ha en 2023 fue de 5.291 €, con una subida anual del 5,5%.

Precisamente, esta es la recomendación de Fincas y casas cuando hablamos de invertir en fincas rústicas: las tierras arables de secano en Castilla y León. Destacan por su disponibilidad, su precio asequible y su buena y estable evolución histórica, a lo que se une nuestra previsión de futuras subidas.

Desde 2020 el precio de la ha de secano en esta ccaa ha subido un 18%, frente al 13% de subida media en España. Hay otras ccaa donde esta subida en tres años ha sido mayor, como la C. Valenciana (31%) o la de Madrid (27%), pero hablamos de regiones donde la disponibilidad de tierras es muy inferior. La otra gran ccaa en disponibilidad de estas tierras de secano, Castilla-La Mancha, apenas ha subido de precio un 6% entre 2020 y 2023.

¿Qué han hecho las tierras arables de regadío?

En el caso del precio medio nacional de la Tierras Arables Regadío (TAR), en 2023 subió un 5 %, con subidas en todas las ccaa. Destacan las subidas del precio de la tierra en Baleares (+8,6 %), Andalucía (+7,7 %) y en Extremadura (+7,2 %).

Entre 2020 y 2023, las ccaa con mayores subidas acumuladas fueron Baleares y Andalucía (+22% acumulado), Canarias (18%) y Extremadura (15%).

Una ha de regadío es más cara que una de secano, lógicamente: en Castilla y León costaba el doble en 2023 (10.695 €); en Andalucía 23.932 € y en Aragón (segunda ccaa en superficie de este tipo de tierras) 12.690 €.

Evolución de la tierra en otros cultivos

En 2023 destacaron las subidas de precio de la huerta en Aragón (10%, tras caer en 2022), las tierras de cítricos en Murcia (10%) y en Andalucía (9%), la subida del 43% del frutal carnoso de secano en Baleares, la subida del 11% de las de frutos secos de secano en Andalucía.

También destaca la subida de precio de los viñedos de secano en la Comunidad de Madrid (11%) y en Cataluña (9%). Desde 2020, los viñedos de secano han subido un 35% en Madrid y un 17% en Castilla y León, pero han bajado un 5% en Extremadura o un 3% La Rioja.

El viñedo de regadío subió en 2023 un 12% en la Comunidad Valenciana y en Aragón. Y bajaron un 10% en Murcia. Desde 2020 destaca la subida acumulada del 35% en estos viñedos de regadío en la Comunidad Valenciana, así como la bajada del 15% en Castilla y León.

En cuanto al olivar de secano, la subida de la Comunidad de Madrid en 2023 (5,8%) fue superior a la media nacional (3,2%). Madrid acumula un 23% de subida desde 2020. El olivar de regadío presenta contrastes: desde 2020 subió un 32% en Extremadura, pero bajó un 7% en Castilla-La Mancha y en la Comunidad Valenciana.