El precio de las tierras rústicas

El seguimiento de los precios de fincas rústicas

Las fincas rústicas son una buena opción para quien quiera invertir a largo plazo. Nos referimos a fincas agrarias que se pongan en valor, que se destinen a la producción por profesionales. No hablamos aquí de especular con terrenos en espera de cambios urbanísticos. Lógicamente, no todas las tierras son recomendables. También aquí ha habido una cierta burbuja para determinadas fincas con cultivos a la moda, y es necesario comprar a buen precio para no hacer el primo, como en toda inversión prudente.

No es sencillo conocer la evolución de los precios de las fincas rústicas con fines agrarios. No se publica mucha información útil, y cada finca es distinta de otras, en su morfología, su disponibilidad de agua, calidad de la tierra, etc. A la hora de valorar, es habitual que haya pocas muestras para comparar, casi siempre son desiguales, y a menudo los precios son distorsionados por expectativas urbanísticas o cercanía a cascos urbanos.

Se hacen estudios estadísticos distinguiendo por el destino de la tierra, por su “aprovechamiento”, por el tipo de cultivo al que se destina. Cada año el Ministerio de Agricultura publica la Encuesta de precios de la Tierra, pero los datos son necesariamente generales y se conocen con cerca de un año de retraso.

En Fincas y casas decidimos en 2006 diseñar dos perfiles de inversión en fincas rústicas para que nos ayudara a hacer un seguimiento de la evolución del precio de esas tierras. Habíamos observado que, en general, las fincas rústicas resisten los avatares económicos mucho mejor que los urbanos, y pueden ser un buen complemento para incluir en un patrimonio pensando en el largo plazo. Vea nuestras carteras a largo plazo.

En octubre de 2024 volvimos a hacer un sondeo de precios y aquí le mostramos los resultados.

Primer perfil de tierras agrarias: resultados magros

Nuestro primer perfil rústico con tres fincas de secano: una en Málaga, con 6,7 ha, otra situada en Cartagena (Murcia), de 2,61 hectáreas, y una tercera en Rio Arico (Tenerife), de 10 ha.

Vea la valoración de los perfiles rústicos en 2022.

Observando los precios de octubre de 2024 y comparándolos con los de julio 2006, constatamos que se encuentran a un nivel similar. De hecho, la rentabilidad anual del perfil compuesto por las tres fincas ha sido de un 0,08, sin considerar la renta. Si a ello le añadimos los ingresos por el arrendamiento de las tierras, la rentabilidad media anual es de + 0,25 %.

Segundo perfil de tierras: casi un 7% anual

Nuestro segundo perfil fue creado en 2008 y se compone de dos tierras para cultivo de cereales en Castilla y León: una finca de secano y otra de regadío.

Aquí la rentabilidad conjunta de ambas fincas (la de secano y la de regadío), ha sido la nada despreciable cifra del 5,2 % medio anual. Al considerar también los arrendamientos en ambas fincas la media anual de rendimiento pasa a ser del 5,41 %.

El aumento bruto del capital inicial desde la creación del perfil (abril 2008) a octubre de 2024, es de más del 100%.

La rentabilidad de la finca de regadío es del 6,3 % teniendo en cuenta solo la revalorización de la finca y del 6,9 % considerando los ingresos por arrendamiento.

Por su parte, la rentabilidad media anual de la finca de secano es del 5,1 % considerando la revalorización, y del 6 % teniendo en cuenta además su arrendamiento.

Sirve como una orientación, para una inversión interesante

Como es habitual en las fincas rústicas, estos resultados deben tomarse con precaución y a modo de orientación.

No olvidemos lo mencionado al comienzo: multitud de factores influyen en los precios. Los datos para su valoración estimada se obtienen de un escaso número de muestras que puedan considerarse homogéneas.

Invertir en fincas rústicas no es sencillo: conocer bien la zona donde se desea invertir, las tendencias del mercado y las pautas generales de los precios son premisas básicas antes de cualquier operación.