Litigio por el fin de un arrendamiento rústico
El contrato de arrendamiento rústico de enero de 2015 preveía que el arrendamiento finalizaría el 31 de diciembre de 2019, sin posibilidad de prórroga, por lo que el arrendatario debía dejar libre la finca en esa fecha sin necesidad de que el arrendador lo tuviera que solicitar.
Seis meses antes, el propietario envió un burofax advirtiendo de la fecha de terminación. El arrendatario contestó negándose a desalojar.
El propietario presentó una demanda que fue estimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendatario. Porque la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una duración del contrato de cinco años y dice expresamente que:
"El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años”.
El propietario recurrió al Supremo, quien dictó sentencia el 8 de mayo de 2024. Veamos qué decidió el Tribunal Supremo.
Modelo de contrato de arrendamiento rústico.
Flexibilidad y respeto de los derechos de las dos partes
En el campo los tiempos son necesariamente largos. El plazo de duración mínima del contrato de arrendamiento rústico es de 5 años. Tiene sentido porque iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo suficiente para amortizar la inversión efectuada y las mejoras que sean precisas. Algunos cultivos necesitan un plazo mínimo para desarrollarse y ser rentables.
La Ley prevé además prórrogas sucesivas si el arrendador no denuncia el contrato con un año de antelación al vencimiento, lo que da tiempo al arrendatario para organizarse de cara al año siguiente.
Es posible pactar un plazo de duración superior. La cuestión que se plantea es si es posible pactar desde el inicio del contrato la eliminación de las prórrogas tácitas. El Supremo entiende que sí es posible. Aquí el contrato decía que la duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, se fija una fecha de fin con obligación de desalojo de la finca sin necesidad de denuncia por el arrendador. Con ese pacto, las partes excluyeron la prórroga y la necesidad de notificación previa. La notificación estaba hecha desde el inicio.
Es posible pactar la exclusión de prórrogas en el contrato
Según su exposición de motivos, la actual Ley de Arrendamientos Rústicos tenía como “orientación fundamental” el “lograr una flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España”. Se da autonomía a la voluntad de las partes en lo que no sea estrictamente impuesto por la Ley. La Ley se reformó en 2005 para pasar de 3 a 5 años la duración mínima, pero se insistió en la necesidad de tener un marco flexible que protegiera a ambas partes permitiendo recoger la variada casuística que se plantea en los arrendamientos rústicos.
El arrendatario ve respetados sus derechos porque el contrato tiene una duración mínima de cinco años y él sabe desde el inicio cuándo va a terminar. La Ley quiere que el arrendatario sepa con un año de antelación si podrá o no seguir, y aquí lo sabía con cinco años de antelación, porque ya lo decía el contrato expresamente.
El Supremo considera que el contrato se terminó a los cinco años desde su concertación, en enero de 2020. Impone las costas de primera y segunda instancia al arrendatario demandado.
