¿Qué han hecho nuestros perfiles rústicos?

Dos perfiles diferenciados

Hace ya más de 15 años. en 2006, con la vista en el largo plazo, apostamos por las fincas rústicas creando un perfil rústico compuesto por tres fincas de secano en Málaga, Cartagena y Río Arico (Tenerife). Más tarde, en 2008 creamos un segundo perfil para abarcar diferentes zonas de la geografía española. Por ello este perfil sigue dos fincas de cereales en Castilla y León, una de secano y otra de regadío. Desde su creación, hacemos un seguimiento al precio de las tierras y los rendimientos que hubieran dado de haberlas comprado desde el inicio de cada perfil. Ahora vamos a actualizar los precios con fecha de marzo de 2022 y ver la evolución de ambos perfiles.

La estabilidad las caracteriza

Si bien en los años en los que comenzamos a seguir estos perfiles los precios de los inmuebles urbanos se desplomaron con la crisis de 2008, en la actualidad se han ido recuperando, aunque sin alcanzar los máximos registrados en ese periodo. A diferencia de estos, con excepciones, vemos que los inmuebles rústicos han resistido mejor los vaivenes económicos de los últimos años. De hecho, como consecuencia del estallido de la guerra y un posible corte en el suministro de cereales por parte de unos de los principales proveedores mundiales, el precio de esta materia prima está experimentando un crecimiento (el precio del trigo crece un 21,7% y el maíz un 12,7%, entre otros) que se espera se traslade a los terrenos destinados a su cultivo.

Consulte la última actualización de nuestras carteras con inmuebles

Datos reales de ejemplos concretos

A diferencia de las viviendas y los garajes, los datos y estadísticas de las fincas rústicas escasean y muchas veces son difíciles de conseguir. Este es uno de los motivos por los que hacemos el seguimiento de estos dos perfiles que, además, nos permite ilustrar con ejemplos concretos las rentabilidades que un inversor particular podría obtener si las incluyera en su cartera.

· De igual manera, suele haber menos muestras de fincas rústicas en comparación con los inmuebles urbanos para realizar los estudios de mercado. Además, a menudo son desiguales los precios se distorsionan por expectativas urbanísticas o cercanía a cascos urbanos. Por ello al estudio de mercado debe acompañarle una revisión de las cifras oficiales de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, alimentación y medio ambiente y un análisis individual de la zona en que estemos interesados, pues la disparidad morfológica, de orientación superficie, abastecimiento de servicios, agua, luz, etc., es muy grande según los casos y, desde luego, muy diferentes a las fincas urbanas que son mucho más similares entre ellas.

· En relación con las cifras del Ministerio, último dato oficial disponible es de la Encuesta de precios de la tierra de 2020 en la que se refleja una caída del 0,5% en los precios medios de la tierra para uso agrario en España con respecto al dato de 2019. Esta caída asciende hasta el 1,2% si se descuenta la inflación. Desagregando por tipo de cultivo vemos variaciones diferentes: las hortalizas de invernadero en regadío han aumentado sus precios un +7,7%; la uva para mesa y pasas un +5,2% interanual y. la media del precio de la tierra de la hectárea de labor de secano se ha mantenido estable con una ligera subida +0,3%.

El primer perfil

Centrándonos en nuestros perfiles, el primero con las fincas en Málaga, Cartagena y Río Arico (Tenerife), acumula una rentabilidad del 13,6% sin considerar la renta y un 15,4% considerándola, lo que hace un 1,3% y un 1,4% anual, respectivamente.

· Hemos percibido una ligera caída en los precios de las fincas de Málaga y Cartagena desde la última actualización en julio de 2021, mientras que las de en Río de Arco han subido. No obstante, hay que tener precaución con estos datos, ya que existen pocas muestras y estas varían. Además, tener en cuenta solo un año en el análisis del precio de un inmueble como las fincas rústicas es poco representativo.

Segundo perfil

En cuanto al segundo perfil, con la finca de secano y la de regadío en Castilla y León, la rentabilidad que acumula desde 2008 es del 93,9% contando los arrendamientos. Es decir, un 6,8% anual.

· Por partes, la finca de regadío ha rentado un 9,4% anual teniendo en cuenta los arrendamientos y un 8,8% solo mirando la revalorización de los inmuebles. La rentabilidad de la finca de secano, en cambio, se revaloriza un 3,2% y se obtiene un 4,2% teniendo en cuenta los arrendamientos. El aumento bruto del capital inicial desde la creación del perfil (abril 2008) a marzo del 2022, es de más del 100%.

La peculiar inversión en rústicas

Pensamos que los rendimientos de las fincas rústicas resisten mejor la crisis que los inmuebles urbanos, aunque en general no gocen de subidas llamativas. Por eso se incluyen en nuestra cartera modelo de inversión a largo plazo. Es difícil hacer un seguimiento real de precios, ya que incluso con perfiles concretos no siempre es sencillo obtener un número amplio de muestras comparables. Conocer bien la zona donde se desea invertir, las tendencias del mercado y las pautas generales de los precios son premisas básicas antes de cualquier operación.