Pedir al banco los anticipos por compra de casa nueva
La compra de una casa sobre plano presenta algunas ventajas como el hecho de adquirir una casa nueva; en una promoción bien equipada y adaptada a las últimas exigencias del código técnico de la construcción; en la que quizá podemos personalizar una parte; que pagamos “poco a poco” mientras se construye y probablemente a un precio inferior al que tendrá cuando esté ya terminada.
Esta decisión de compra suele ir acompañada de una amplia carga emocional que en ocasiones hace que no percibamos el riesgo que implica el hecho de adelantar fuertes sumas de dinero a cambio de … un plano. La terminación de la obra está sujeta a numerosas eventualidades constructivas, urbanísticas, financieras, materiales y de otros tipos, que introducen riesgo a la compra.
Si se plantea una compra sobre plano no deje de leer Derechos en la compra de vivienda sobre plano.
Pero igualmente le informamos de problemas que han encontrado otros compradores, como el resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2023, en un caso que viene de lejos.
Si compra sobre plano, exija siempre la garantía de los anticipos (aval o seguro personalizado) e ingrese el dinero en la entidad indicada por la promotora, dejando constancia del concepto del ingreso. Además de estar pendiente para reclamar en plazo en caso de problemas.
Cómo protegerse en la compra de casa sobre plano.
Una sentencia 18 años después, con anticipos de 71.000 euros
En julio de 2005 Raquel firmó con una promotora una reserva para la compra de un chalet que se iba a construir en un pueblo de Valencia. Tras obtener la licencia de obras, en junio de 2007 se firmó el contrato privado de compraventa. El precio final era de 359.000 euros. La obra debía terminarse en el tercer trimestre de 2008, entregando las llaves 90 días después y previendo una prórroga posible de otros seis meses.
Raquel entregó a cuenta 71.000 euros, entre la reserva, el pago a la firma del contrato y los plazos posteriores acordados.
En enero de 2009 Raquel pidió la resolución de la compra por el retraso y por la falta de entrega de las garantías pactadas. Reclamó la devolución de los anticipos y los intereses.
La casa se terminó en julio de 2009 pero la licencia de primera ocupación no se obtuvo por falta de obras de urbanización. La promotora vendió la casa a otro comprador.
Raquel envió un segundo burofax a la promotora en mayo de 2010. Y en julio de 2016 demandó al banco donde ingresó los anticipos, que era también avalista de esas sumas.
En segunda instancia se desestimó la demanda porque Raquel había instado la resolución antes de que concluyera el plazo previsto de terminación y su prórroga. Esto hace decir al tribunal que Raquel no quería resolver por falta de entrega en plazo, sino por otras razones. Raquel recurrió al Supremo.
La protección total al comprador sobre plano solo opera en algunos casos
Cuando ha habido problemas en una promoción de vivienda nueva, la promotora suele quedar en insolvencia y hay que buscar el dinero en otro sitio: en quien prestó garantía a la operación o en quien recibió los anticipos.
Al reclamar la devolución de anticipos a cuenta en la compra de vivienda, la responsabilidad de las entidades financieras que han intervenido no es siempre igual. Se distinguen dos casos:
- la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda.
- la responsabilidad de las entidades de crédito donde se han ingresado los anticipos, responsabilidad resultante del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador". Nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.
Esta responsabilidad legal de las entidades de crédito donde se ingresan cantidades a cuenta solo nacerá en los casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. No hay responsabilidad en los casos de resolución o extinción del contrato por otras causas como el mutuo disenso o la imposibilidad del comprador de pagar el precio, aunque la imposibilidad por no obtener financiación se reconozca en el contrato como determinante del derecho del comprador a resolverlo.
Resolución y retraso en la compra sobre plano
En el caso de Raquel, aunque su primer burofax a la promotora instando la resolución de la compra se envió antes de que hubiese vencido el plazo de construcción, lo cierto es que la promotora incumplió su deber de entrega de la vivienda en plazo, ya que años después del vencimiento del plazo la casa no contaba aún con la licencia de primera ocupación. También se había incumplido la obligación de entregar al comprador las garantías legales.
El Supremo condena al banco donde se ingresaron las sumas anticipadas a su devolución a Raquel con intereses desde la fecha de cada ingreso. Eso sí, de los 71.000 euros avanzados por Raquel, solo se considera probado el ingreso en ese banco de 24.000 euros, que son los que está obligado a devolver ahora. Un dinero respecto del que los jueces concluyen que el banco conoció o pudo conocer sin dificultad el origen de dichos pagos y, por lo tanto, controlarlos, toda vez que financiaba la promoción.
