Dónde comprar una vivienda rentable en Barcelona
Para estimar si un barrio o ciudad tiene precios de vivienda caros, baratos o correctos no nos fijamos en la tendencia actual de precios. Hacemos números a partir de la rentabilidad esperada por alquileres, para lograr así un valor lo más objetivo posible que responda a criterios de un inversor prudente. Calcular el valor razonable de un inmueble. Tras actualizar los datos en septiembre de 2022, vemos que el precio de la vivienda en Barcelona está muy caro. De media, el grado de sobrevaloración estimada alcanza el 55%. Pero no todas las zonas son iguales.
En Barcelona, las rentas de alquiler han subido mucho en el último año, un 20,3% hasta septiembre en datos del portal Idealista. Los precios medios de compra subieron menos (5%) y esto conlleva un incremento medio en la rentabilidad de las viviendas puestas en alquiler.
A pesar de ello, las recientes subidas de los tipos oficiales del dinero han hecho que la rentabilidad de los bonos del Estado a 10 años se sitúe en el entorno del 3%. Quien no quiera correr riesgos con su dinero puede invertir en renta fija.
Como la inflación está en el 9% (dato adelantado de septiembre en España), a corto plazo estaríamos perdiendo valor para nuestra inversión, pero queda la duda de lo que ocurrirá hasta 2032. Hay quien busca mayores rentabilidades asumiendo más riesgos. ¿Es la vivienda una buena oportunidad ahora? Buscamos la respuesta en nuestros cálculos.
En nuestro comparador de precios por barrios de Barcelona vemos ahora que de las 43 zonas analizadas hay tres barrios que ofrecen una rentabilidad por alquiler de vivienda superior al 4%.
Vamos a presentarlos y a darle nuestro consejo sobre el precio máximo al que debería comprar un inversor (su valor razonable como vivienda). Los distritos de Ciutat Vella y Sant Martí concentran los barrios más señalados, como le mostramos a continuación.
Los barrios más rentables de Barcelona en octubre 2022
En El Besós (en Sant Martí), las rentas medias de alquiler para una vivienda tipo de 90 m2 rondan los 1.970 euros. El precio de venta de esas viviendas está en 237.000 euros y
Dónde comprar una vivienda rentable en Barcelona
Para estimar si un barrio o ciudad tiene precios de vivienda caros, baratos o correctos no nos fijamos en la tendencia actual de precios. Hacemos números a partir de la rentabilidad esperada por alquileres, para lograr así un valor lo más objetivo posible que responda a criterios de un inversor prudente. Calcular el valor razonable de un inmueble. Tras actualizar los datos en septiembre de 2022, vemos que el precio de la vivienda en Barcelona está muy caro. De media, el grado de sobrevaloración estimada alcanza el 55%. Pero no todas las zonas son iguales.
En Barcelona, las rentas de alquiler han subido mucho en el último año, un 20,3% hasta septiembre en datos del portal Idealista. Los precios medios de compra subieron menos (5%) y esto conlleva un incremento medio en la rentabilidad de las viviendas puestas en alquiler.
A pesar de ello, las recientes subidas de los tipos oficiales del dinero han hecho que la rentabilidad de los bonos del Estado a 10 años se sitúe en el entorno del 3%. Quien no quiera correr riesgos con su dinero puede invertir en renta fija.
Como la inflación está en el 9% (dato adelantado de septiembre en España), a corto plazo estaríamos perdiendo valor para nuestra inversión, pero queda la duda de lo que ocurrirá hasta 2032. Hay quien busca mayores rentabilidades asumiendo más riesgos. ¿Es la vivienda una buena oportunidad ahora? Buscamos la respuesta en nuestros cálculos.
En nuestro comparador de precios por barrios de Barcelona vemos ahora que de las 43 zonas analizadas hay tres barrios que ofrecen una rentabilidad por alquiler de vivienda superior al 4%. Los distritos de Ciutat Vella y Sant Martí concentran los barrios más señalados.
Vamos a presentarlos y a darle nuestro consejo sobre el precio máximo al que debería comprar un inversor (su valor razonable como vivienda).
Los barrios más rentables de Barcelona en octubre 2022
En El Besós (en Sant Martí), las rentas medias de alquiler para una vivienda tipo de 90 m2 rondan los 1.970 euros. El precio de venta de esas viviendas está en 237.000 euros y la rentabilidad esperada la estimamos en un 5% anual.
¿Es una buena inversión? No lo creemos así. Por un lado porque los precios, de venta y alquiler, nos parecen sobrecalentados y esperamos correcciones. Además, el alquiler tiene un riesgo que es ahora superior al estar vigente la suspensión de desahucios para inquilinos considerados vulnerables.
Un año y medio sin cobrar la renta, y sin casa.
A nuestro juicio, para que compense correr el riesgo es preciso poder esperar una rentabilidad de al menos un 7%. Eso pasa por encontrar oportunidades de compra a precios muy inferiores a la media actual. En el caso de El Besos, el precio razonable de compra para un inversor lo situaríamos en 213.000 euros.
El segundo barrio más rentable es La Barceloneta, en Ciutat Vella. Su precio medio de venta ronda los 438.000 euros y el alquiler medio es de 2.830 euros. Ofrece una rentabilidad anual del 4,9% que, siendo alta, no nos parece suficientemente atractiva en este contexto. El precio razonable de compra para un inversor debería situarse en 306.000 euros.
Otro barrio de Ciutat Vella cierra el pódium de los tres más rentables: El Raval. El precio medio de la vivienda en venta -siempre para pisos medios de unos 90 m2 en condiciones similares- es de 353.000 euros. La renta media de alquiler para ese tipo de pisos es de 2.190 euros y la rentabilidad anual esperada es del 4,7%. El valor razonable al que debería comprar un inversor es de 237.000 euros, lo que supone una rebaja del 33% sobre el precio medio actual.
