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Estafa en venta de vivienda
hace 6 meses - martes, 8 de noviembre de 2022Estafa en la venta de casas nuevas
El promotor de unas casas en construcción vendió en enero de 2006 viviendas a diferentes compradores por un precio de 114.000 euros. Percibió cantidades a cuenta y cobró el resto del precio en el momento de la firma de la escritura, al entregar las casas donde se instalaron los compradores. Hubo dos compradores que pagaron el tramo final en efectivo y en la escritura se dijo que con ello se cancelaba la hipoteca pendiente -contratada por el promotor- a expensas únicamente de hacer la cancelación registral de aquella hipoteca.
Ese extremo no era cierto y así lo conocía el promotor, ya que esas dos viviendas afectadas seguían respondiendo de una parte del préstamo (85.000 euros cada vivienda).
El promotor sabía que no había cancelado la hipoteca por esas dos viviendas y para disimular, siguió pagando él las cuotas que iban venciendo durante unos meses. Al dejar de pagarlas, el banco se dirigió a los compradores para comunicarles el vencimiento anticipado del préstamo por el impago de las cuotas, y el inicio de la ejecución hipotecaria que terminó en 2012 con un auto judicial de ejecución. Los compradores tuvieron que hacer frente a toda la responsabilidad hipotecaria ligada a sus pisos.
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Engaño intencionado en la escritura de compra
Los compradores denunciaron por estafa al promotor. Este fue condenado inicialmente a tres años de prisión y a indemnizar a los compradores por el total de la deuda reclamada por el banco. Si estos perdieran la propiedad, la indemnización consistía en todo el precio y los gastos pagados por los compradores, con intereses.
En las escrituras públicas de compraventa formalizadas ante Notario se hacía constar que “según manifiestan los comparecientes, la citada hipoteca se encuentra totalmente pagada y pendiente de otorgarse la correspondiente escritura de cancelación."
El promotor recurrió al Supremo, quien confirmó la condena por estafa (sentencia de 21/10/2022).
La intervención del notario
La propia sentencia de la Audiencia Provincial, citada luego por el Supremo, se pregunta si el notario no hubiera podido hacer más en la protección de los compradores. Por ejemplo, podría haber indicado a los compradores que “la sola manifestación de estar cancelada económicamente la hipoteca pudiera ser insuficiente y que, de no ser cierta, les obligaría a pechar con la carga real, e incluso pudo sugerir la reserva, el depósito o consignación por los compradores del importe de la deuda hipotecaria, a fin de asegurarse su cancelación”. Pero el hecho de que el notario no hiciera esas precisiones a los compradores no quita culpa al promotor que era plenamente consciente que esa afirmación era falsa, porque la hipoteca no había sido cancelada económicamente.
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En todo caso no se imputa responsabilidad al notario porque hizo lo que estaba en su mano: dejó constancia de la existencia de la hipoteca, así como de las manifestaciones de los otorgantes de la escritura, aunque el vendedor (y solo él) supiera que era falso que la hipoteca estuviera saldada económicamente.
Consejo: si va a comprar una vivienda asegúrese de que está cancelada la hipoteca anterior. Si el vendedor no aporta el certificado de cancelación de la hipoteca y en el registro de la propiedad sigue constando la carga, un modo es consignar el comprador la suma que equivalga a la deuda hipotecaria pendiente, de modo que el vendedor tenga que cancelar la carga con ese dinero.
