¿Cómo han cambiado de precio los barrios de Madrid?

Escalada de precios en Madrid

Con el metro cuadrado de las viviendas a 3.409 euros (según el Ministerio de Fomento), los precios de venta de Madrid registran máximos de los últimos 10 años. Los alquileres (14,6 euros por m2 de media según Idealista) han estado más caros en ejercicios anteriores. Por ello, comprar una vivienda en la capital, ya sea para vivir o con el objetivo de invertir en ella es cada vez más costoso.

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Vamos a hacer un repaso por barrios de los precios de las viviendas en la ciudad con datos recientes de comienzos de 2022. Además, al final del artículo encontrará dos tablas con los barrios más baratos y caros de Madrid para comprar una vivienda. También podrá consultar las rentabilidades que cabe esperar por el alquiler de las mismas, así como el valor razonable que un inversor no debería sobrepasar para alcanzar una rentabilidad atractiva.

Vea aquí toda la información de las 109 zonas de Madrid.

Viviendas cada vez más caras

En los últimos 5 años los precios de venta en Madrid han experimentado un aumento del 30% por un 9,8% de los precios medios de alquiler. Enfocándonos en nuestros estudios de mercado, en 2017 el barrio más barato era Entrevías, donde se podían encontrar viviendas por alrededor de 85.000 euros de media. Ahora, en ese mismo barrio el precio medio asciende a 142.000 euros, un 67,1% superior. Por otro lado, el barrio más caro para comprar, al igual que en la actualidad, era Recoletos, aunque con un aumento del 46% en el precio de venta (777.250 euros este año frente a 513.500 en 2017).

En esta nueva actualización, el barrio donde hemos encontrado las viviendas más baratas ha sido San Andrés, del distrito de Villaverde. En esta zona, el precio medio de la vivienda es de 142.000 euros, con un alquiler de 745 euros y una rentabilidad esperada del 4% anual. Seguidamente, el mencionado barrio de Entrevías, y después, San Fermín, en Usera, con viviendas desde 146.000 euros de media.

Por el otro lado, después de Recoletos, el barrio más caro de Madrid es La Castellana, en el Barrio de Salamanca, donde las viviendas tienen un precio de venta de 714.250 euros y uno de los alquileres también más caros del estudio: 2.570 euros mensuales. Después de este están El Viso y Lista, con precios medios de 675.500 y 656.250 euros.

Ningún barrio del análisis ha alcanzado la rentabilidad que exigimos para invertir en viviendas en la actualidad. No obstante, puede consultar el análisis de las viviendas más rentables para saber cuáles están más cerca de lograrlo.

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 4,6% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.