Dos claves en reclamación por defectos de construcción

La reclamación por defectos de construcción en vivienda nueva

Ante unos defectos de construcción constatados en una vivienda o edificio nuevo, el propietario o la comunidad de propietarios tienen varias vías para reclamar su corrección o el pago de una indemnización por los daños sufridos.

Una vía es utilizar las garantías previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contra los agentes intervinientes que se consideren responsables (con sus plazos y requisitos) y otra es recurrir a la responsabilidad general por incumplimiento de un contrato, frente a aquel con el que firmamos un contrato (normalmente el promotor). No son incompatibles. La responsabilidad contractual tiene en principio un plazo más amplio para ejercer la acción (cinco años), salvo en el caso de que los defectos de construcción sean estructurales, donde la garantía es de diez años.

La otra "ventaja" de los daños estructurales es que tiene que ser garantizados mediante la contratación de un seguro y esto ofrece mayor protección ante un constructor o promotor que entre en concurso de acreedores.

Pero todo tiene matices y lo esencial es mostrarse diligente: desde que el defecto se hace presente, comienza un plazo de dos años para ejercitar las acciones de la LOE, aunque sea por daños estructurales. Si pasa ese plazo se pierde la garantía legal.

El objetivo del propietario es quedar resarcido de esos defectos, y no siempre es fácil. Porque el tiempo ha pasado, porque se necesitan informes técnicos para situar la causa de algunos problemas, porque hay reparaciones que quizá ya no son viables, porque han intervenido varios agentes de la edificación, cada uno con una responsabilidad que le atribuye (LOE). Y porque algunos de estos agentes -promotor, constructor, proyectista, director de obra…- no tienen solvencia para afrontar a su posible responsabilidad.

El propietario también debe saber que las distintas acciones judiciales tienen un plazo para ser ejercitadas. Pasado el plazo pueden prescribir y no ser ya eficaces.

A quién reclamo por defectos de construcción.

Ejemplos de reclamaciones por grietas y humedades.

Responsabilidad del Project manager de las obras.

Reclamación de la comunidad por defectos de construcción.

Tampoco sirve demandar por demandar a toda persona que hubiera puesto su pie un día en la obra. Porque podemos ser condenados en costas por todos aquellos que resulten absueltos en el juicio. Por todo ello es muy importante adoptar una buena estrategia jurídica a la hora de plantear una reclamación por defectos constructivos. Para obtener el mejor resultado hay que contar con un asesoramiento especializado.

Las reglas para interrumpir la prescripción

En ocasiones la demanda se presenta contra el promotor o el constructor, y en el proceso judicial estos llaman al arquitecto o al director de la obra. Esto se conoce como “intervención provocada”.

Ese tercero solo será parte demandada si el propietario demandante, una vez que ha sido solicitada la intervención, decide dirigir la demanda contra él. Es preciso que la demanda vaya dirigida frente a un agente de la edificación para que la sentencia se pronuncie sobre la condena o absolución de ese agente.

Si el demandante no ha ampliado la demanda contra el agente que ha sido llamado por intervención provocada, no se podrá condenar a ese agente en ese juicio. Si bien eso no impide que el juez pueda analizar las circunstancias concretas sobre su responsabilidad, de modo que esos terceros queden vinculados por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrán alegar que resultan ajenos a lo ejecutado.

Cuando hay juicios sucesivos por unos mismos daños (primero se demanda al promotor y tiempo después a al arquitecto o aparejador, por ejemplo), hay que estar atentos a la posible prescripción de la acción.

La LOE prevé un plazo de prescripción de la acción por daños derivados de los vicios o defectos: el plazo es de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños. En el caso de un daño permanente, se cuenta desde que lo supo el afectado. Pero si el daño es continuado, porque evoluciona y sigue produciéndose, el plazo no comienza a contar hasta que se concretan los daños, a no ser que sea posible fraccionar esos daños en fases o etapas diferentes.

La comunidad pierde el juicio por prescripción

En la STS de 7/10/2024, una comunidad de propietarios demandó primero a la promotora, condenada al pago de 47.000 euros por defectos en el edificio. Años después, presentó una nueva demanda en la que ya incluía junto a la promotora, a la constructora, al arquitecto proyectista y al director de ejecución de la obra.

En el segundo juicio se consideró prescrita la acción frente a los técnicos intervinientes en la obra, que en el primer juicio contra la promotora habían sido llamados como intervinientes. El Supremo recuerda que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes, si ellos no fueron demandados en aquel proceso.