Contratar un Project manager para la obra
El dueño de un centro médico con forma de sociedad limitada (SL) decidió construirse una vivienda unifamiliar en un pueblo de la provincia de Madrid. La SL contrató los servicios de una empresa para que actuara como “Project manager” o gestor de todo el proyecto. Para buscar un ahorro fiscal en la operación, el gestor aconsejó la creación de una nueva sociedad que actuaría como promotora de la edificación.
Esta nueva sociedad contrató los servicios de la sociedad gestora del proyecto, así como a la constructora (seleccionada por la gestora), al arquitecto superior que hizo el proyecto y al arquitecto técnico que se encargó de la dirección de las obras.
Por esa labor de Project management la gestora obtenía un 15% del importe de cada certificación de obra emitida, contratación y compras contratadas o subcontratadas para la ejecución de la promoción.
Construirse su vivienda: qué responsabilidad asumo.
Se constatan defectos y excesos de facturación
Transcurrido el plazo de construcción, la SL propietaria y promotora de la obra observó dos problemas:
- Multitud de defectos en la vivienda;
- Exceso de facturación en las certificaciones, por haber excedido las medidas facturadas.
Por esos motivos presentó una demanda frente a la sociedad gestora del proyecto, la constructora, el arquitecto superior y el arquitecto técnico. La mayor parte de las sumas exigidas se pedían de modo solidario a todos los implicados, además de otras cantidades que se exigían exclusivamente a alguno de los agentes de la edificación.
A quién reclamo por defectos de construcción.
Tras ser desestimada la demanda en primera instancia, la Audiencia Provincial de Madrid sí apreció responsabilidad en los agentes demandados, excluyendo al arquitecto superior, ya que los defectos constatados no tenían que ver con el proyecto ni con el estudio del suelo, sino con la ejecución material de las obras, siendo la vivienda habitable.
La Audiencia atendió en más de un 90% al informe del perito judicial para validar el alcance de los defectos y la cuantía de su reparación. El perito judicial valora el conjunto de las reparaciones necesarias en más de 111.000 euros (IVA incluido), de las que la Audiencia acepta unos 107.000 euros. Se condena solidariamente a los tres por 103.000 euros, y se exime al arquitecto técnico de los problemas de una partida encargada después del certificado de fin de obra, sin su intervención (instalación defectuosa de una moqueta).
Al margen de los defectos, se estima que hubo excesos de medición en las certificaciones que presentaba la constructora y que la gestora del proyecto debía controlar (sobre las que cobraba un 15%). El perito judicial hizo sus mediciones en la vivienda y concluyó que el exceso facturado fue de 90.000 euros.
La responsabilidad del Project manager
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula la responsabilidad en las obras de los distintos agentes que intervienen en la edificación. Es uno de los fundamentos legales que amparan al propietario de un inmueble para exigir responsabilidades por defectos de construcción. Otro fundamento legal que suele utilizarse en paralelo es la responsabilidad contractual que tienen los distintos intervinientes, con base en los contratos que han firmado.
Pues bien, la LOE no contempla como tal la figura del “Project manager”. En la sentencia del Supremo de 15 de octubre de 2020, confirmando la de la Audiencia de Madrid, este Tribunal ha definido sus responsabilidades.
No hay una definición o concepto oficial del gestor de proyectos. Con carácter general, el Project Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo. Pero en cada caso hay que revisar el contrato firmado para precisar las competencias que hay asumido en casa supuesto.
Suele tener una posición decisoria en el proceso de edificación, pero no en el de promoción, que corresponde al promotor que lo ha contratado. El gestor de proyecto se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa.
De qué se ocupaba el gestor en este caso concreto
La gestora del proyecto alegó que ella era solo una asesora de la propiedad, que tenía una obligación de medios, pero no de resultados.
Para determinar el papel que el Project manager ocupó en el proceso de edificación y su consecuente responsabilidad, el tribunal atiende al contrato que suscribió y las funciones que en él se le asignaron. Responderá del
Contratar un Project manager para la obra
El dueño de un centro médico con forma de sociedad limitada (SL) decidió construirse una vivienda unifamiliar en un pueblo de la provincia de Madrid. La SL contrató los servicios de una empresa para que actuara como “Project manager” o gestor de todo el proyecto. Para buscar un ahorro fiscal en la operación, este gestor aconsejó la creación de una nueva sociedad que actuaría como promotora de la edificación.
Esta nueva sociedad contrató los servicios de la sociedad gestora del proyecto, así como a la constructora (seleccionada por la gestora), al arquitecto superior que hizo el proyecto y al arquitecto técnico que se encargó de la dirección de las obras.
Por esa labor de Project management la gestora obtenía un 15% del importe de cada certificación de obra emitida, contratación y compras contratadas o subcontratadas para la ejecución de la promoción.
Construirse su vivienda: qué responsabilidad asumo.
Se constatan defectos y excesos de facturación
Transcurrido el plazo de construcción, la SL propietaria y promotora de la obra observó dos problemas:
- Multitud de defectos en la vivienda;
- Exceso de facturación en las certificaciones, por haber excedido las medidas facturadas.
Por esos motivos presentó una demanda frente a la sociedad gestora del proyecto, la constructora, el arquitecto superior y el arquitecto técnico. La mayor parte de las sumas exigidas se pedían de modo solidario a todos los implicados, además de otras cantidades que se exigían exclusivamente a alguno de los agentes de la edificación.
A quién reclamo por defectos de construcción.
Tras ser desestimada la demanda en primera instancia, la Audiencia Provincial de Madrid sí apreció responsabilidad en los agentes demandados, excluyendo al arquitecto superior, ya que los defectos constatados no tenían que ver con el proyecto ni con el estudio del suelo, sino con la ejecución material de las obras, siendo la vivienda habitable.
La Audiencia atendió en más de un 90% al informe del perito judicial para validar el alcance de los defectos y la cuantía de su reparación. El perito judicial valora el conjunto de las reparaciones necesarias en más de 111.000 euros (IVA incluido), de las que la Audiencia acepta unos 107.000 euros. Se condena solidariamente a los tres por 103.000 euros, y se exime al arquitecto técnico de los problemas de una partida encargada después del certificado de fin de obra, sin su intervención (instalación defectuosa de una moqueta).
Al margen de los defectos, se estima que hubo excesos de medición en las certificaciones que presentaba la constructora y que la gestora del proyecto debía controlar (sobre las que cobraba un 15%). El perito judicial hizo sus mediciones en la vivienda y concluyó que el exceso facturado fue de 90.000 euros.
La responsabilidad del Project manager
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula la responsabilidad en las obras de los distintos agentes que intervienen en la edificación. Es uno de los fundamentos legales que amparan al propietario de un inmueble para exigir responsabilidades por defectos de construcción. Otro fundamento legal que suele utilizarse en paralelo es la responsabilidad contractual que tienen los distintos intervinientes, con base en los contratos que han firmado.
Pues bien, la LOE no contempla como tal la figura del “Project manager”. En la sentencia del Supremo de 15 de octubre de 2020, confirmando la de la Audiencia de Madrid, este Tribunal ha definido sus responsabilidades.
No hay una definición o concepto oficial del gestor de proyectos. Con carácter general, el Project Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo. Pero en cada caso hay que revisar el contrato firmado para precisar las competencias que hay asumido en casa supuesto.
Suele tener una posición decisoria en el proceso de edificación, pero no en el de promoción, que corresponde al promotor que lo ha contratado. El gestor de proyecto se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa.
De qué se ocupaba el gestor en este caso concreto
La gestora del proyecto alegó que ella era solo una asesora de la propiedad, que tenía una obligación de medios, pero no de resultados.
Para determinar el papel que el Project manager ocupó en el proceso de edificación y su consecuente responsabilidad, el tribunal atiende al contrato que suscribió y las funciones que en él se le asignaron. Responderá del incumplimiento de sus obligaciones respecto de la ejecución del edificio, es decir, la responsabilidad del art. 17 LOE, en la medida en que tales defectos le son imputables, atendidas las funciones que tenía encomendadas.
En el presente caso el " Project Manager" asumió por contrato una amplia responsabilidad, que implicaba, por ejemplo, llevar la "dirección técnica de las obras", la dirección del proyecto, el asesoramiento en contratación de arquitecto, aparejador, encargado técnico de obra, subcontratistas, cálculo de estructuras, el soporte técnico, jurídico y fiscal, las gestiones con proveedores, y la obtención de licencias. Por estas funciones percibía los correspondientes honorarios.
Junto con ello, se probó que también verificaba las certificaciones de obras, las cuales no estaban firmadas por los arquitectos. De todo ello se deduce que el Project manager no era aquí un mero gestor de documentación, sino que gozaba de poder decisorio delegado por el promotor, controlando la dirección técnica de la obra, y verificaba las certificaciones de obra. Participaba de funciones propias del promotor, dirección económica, dirección de ejecución y del control de calidad, pero con tal autonomía y sustantividad que podemos concluir que como gestor de proyectos, dados los compromisos adquiridos, reunía, en este caso, las características de un agente de la edificación con entidad propia.
Y como agente de la edificación responde ante el propietario de la edificación, que a su vez era promotor, por la falta de control sobre los que debería supervisar en el proceso de ejecución de la obra. Esas obligaciones Project manager eran un compromiso contractualmente asumido, pues como el propio contrato establecía se obligaba a velar por la "ejecución completa del presente proyecto". En consecuencia, el Supremo rechaza el recurso de la Gestora y valida la condena de la Audiencia por los defectos y por los excesos en las certificaciones facturadas.
¿Responsabilidad del autopromotor?
La gestora pidió que se condenara también de modo solidario a la propietaria, por ser promotora de la edificación. Pero esto fue rechazado por el Tribunal.
Como norma general, cuando un comitente encarga la realización de una obra a una persona o empresa adecuadamente cualificada para ello, aquél no responde de los daños causados por la actuación negligente del contratista, "ya que ninguna mayor diligencia puede exigirse a una persona que encomendar una determinada actividad a quien profesionalmente le corresponde realizarla en aplicación de la técnica de que es titular" (STS 7/4/2004).
Como propietaria de la parcela y promotora de la obra, es la beneficiaria directa de la obra y dispone de las acciones que ejercita contra los que considera agentes de la edificación, responsables de la deficiente ejecución (art. 17 LOE).
Recordemos que si el autopromotor fuera a vender la casa edificada a un tercero antes de que transcurran 10 años desde su terminación, sí debe asegurarse de haber contratado el seguro decenal, que cubre los daños por defectos estructurales del inmueble. Pero no es el caso aquí tratado.
