Compra piso barato al banco y reclama por aluminosis
Una manera de acceder a una vivienda a un precio inferior a la media del mercado consiste en comprársela a un banco de entre aquellas que se ha ido adjudicando. También puede conllevar más facilidades en la obtención de la hipoteca. Claro que si su precio es muy barato suele ser por algún motivo. Hay que estar muy pendiente del estado real de la vivienda y de si está libre de ocupantes.
Veamos un caso de compra barata que trajo problemas a la compradora. ¿Cómo se resolvió?
En 2014 Carla compró una vivienda al Banco Sabadell por 38.900 euros.
En 2019 detectó unas grietas en la casa que revelaron un problema de aluminosis en la casa.
Carla demandó al Banco Sabadell pidiendo la resolución de la compraventa por haberle entregado una cosa distinta de la comprada. Es un incumplimiento de contrato en la modalidad de “alliud pro allio”, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador.
Compra de vivienda y vicio oculto.
La gravedad del defecto de la casa y plazos para reclamar
Carla presentó un informe pericial que indicaba que la casa adquirida está afectada por aluminosis en las viguetas de los forjados, que ha causado una "degradación continúa de los elementos estructurales", lo que exigiría un "refuerzo estructural de todos los forjados”.
El informe concluye que la reparación de este defecto tendría un coste superior al de la propia compraventa, que la reparación implicaría que la vivienda no pudiera tener cédula de habitabilidad porque los techos serían de menor altura a la legalmente admitida, y que la única solución viable es el derribo del edificio.
Es importante que el perito que haga el informe lo ratifique en el juicio. En este caso, el perito dijo que había riesgo de derrumbe del edificio si no se actúa, con el consiguiente peligro para sus ocupantes y para los edificios vecinos.
El banco no presentó informe pericial. El defecto tenía su causa en la construcción, era anterior a la compraventa.
No es vicio oculto, es una vivienda no apta para ser habitada
La Audiencia Provincial de Tarragona (SAP 23/2/2024) concluye que la casa era inhábil para el fin de la compraventa. La finca la adquirió la actora para establecer en ella su domicilio habitual, según consta en la demanda y no resulta contradicho, pero se entregó con un defecto (la aluminosis en las viguetas de los forjados) que impide de forma definitiva que se pueda usar para tal fin.
Y ello aunque Carla pudo usar la casa durante casi seis años.
Dice la sentencia que la acción ejercitada, como se ha visto antes, no es la de saneamiento por vicios ocultos, sujeta unos plazos cortos de ejercicio (seis meses), sino la de resolución contractual sujeta al plazo general de prescripción de las acciones personales. Por lo tanto, durante todo ese plazo la actora puede ejercitar la acción. Si los defectos de la cosa vendida se manifiestan durante ese periodo, como aquí ocurrió, y lo hacen con la entidad suficiente para apreciar la inhabilidad de la cosa, como aquí también se ha declarado probado, la acción de resolución por incumplimiento contractual debe prosperar.
La Audiencia declara la resolución del contrato de compraventa.
Aluminosis desarrollada o sin desarrollar
La sentencia recoge una precisión interesante. Pueden darse dos situaciones en la aluminosis.
“La mera presencia de cemento aluminoso sin haber desencadenado la patología de aluminosis constituye una modalidad de vicio oculto que ampara la consiguiente acción de saneamiento (desistimiento del contrato o rebaja del precio, con plazo de 6 meses para ejercitarla).
A diferencia de lo que sucede cuando aquella patología se ha desarrollado ya que encierra un grave peligro para la resistencia del edificio, en cuyo caso sí cabe apreciar un incumplimiento grave y esencial del vendedor por entrega de cosa distinta de la convenida, con las consiguientes acciones de resolución e indemnizatoria fundadas en los artículos 1101 y 1124 CC”. Este es el caso de Carla que hemos comentado.
