Condiciones administrativas para el cambio de uso de local a vivienda

Quien piense en transformar un local en vivienda debe tener en cuenta tanto los requisitos necesarios en materia de comunidades de propietarios como unos aspectos técnicos y administrativos que comentamos aquí.

Se requiere un proyecto de cambio de uso redactado por un técnico competente y visado por su colegio profesional. Es preciso que la zona donde se ubique el local permita el uso de vivienda en planta baja. Si la normativa no lo permitiera no se podría realizar el cambio de uso, aunque técnicamente el local cumpla con las condiciones para convertirse en vivienda. Por ello antes de cualquier trámite debe visitarse el Ayuntamiento respectivo para comprobar las ordenanzas urbanísticas vigentes en la zona.

Por ejemplo, en el caso de Madrid se requiere con carácter previo una licencia municipal de obras de edificación, o de obras mayores, como se decía antiguamente. Es preciso el proyecto técnico de cambio de uso porque este cambio debe cumplir con todos los requisitos exigidos para una vivienda: los recogidos en el Código Técnico de la Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma, El Plan General del municipio, etc. Si para ello hacen falta realizar obras, el proyecto técnico será de habilitación y cambio de uso.

No se necesitaría licencia urbanística por parte del ayuntamiento si sólo se cambian alicatados, solados, pinturas e instalaciones, siempre y cuando no estén protegidos arquitectónicamente, y sin cambio de distribución ni afectando a paredes o elementos estructurales.

Hay que pagar una tasa por el cambio de uso y, en caso de obras necesarias, el ICIO (4% del presupuesto de la obra). Tras la presentación de la documentación, los técnicos del Ayuntamiento emitirán un informe favorable o no al cambio de uso.

Requisitos y condiciones técnicas para una vivienda en Madrid

Según el Plan general de ordenación urbana de Madrid

Debe tratarse de vivienda exterior: se considera que una vivienda tiene la condición de exterior cuando cumple las siguientes condiciones: tiene que ocupar una fachada en una longitud superior a tres metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable; dicha pieza tendrá una superficie útil a 12 m², lo que viene a ser un estudio. Además, deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que determine la normativa en materia de prevención de incendios.

Vivienda mínima: es la que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m². No se incluyen ahí las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a 220 cm.

Otras exigencias mínimas:

• Nivel de suelo: Ninguna vivienda tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera. El suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado.

• No habrá piezas habitables -dormitorios, salón o cocina- en plantas inferiores a la baja. No se pueden poner en un sótano.

• Ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros.

• Un salón con una superficie útil superior a 12 m².

• Será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 270 centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.

• Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).

• La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.

• Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 centímetros de altura y 825 milímetros de anchura.

• Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 centímetros de altura, de 625 milímetros de anchura para