Convertir local en vivienda 

En grandes ciudades ya era una tendencia creciente la conversión de locales en viviendas, por múltiples causas, calles poco comerciales, escaso tráfico peatonal, utilidad para minusválidos, entrada independiente para piso turísticos, etc. La crisis actual acelerará más esta tendencia al cerrar muchos locales, especialmente los pequeños y más aptos por tanto para convertirlos en vivienda.

Para realizar esa conversión hay que cumplir principalmente tres tipos de requisitos: los de carácter administrativo, licencias, permisos, etc.; los técnicos, superficies, iluminación y otros; y los referentes a las comunidades de propietarios.

Comentamos ahora lo que debe tener en cuenta en relación con las comunidades de vecinos, si el local se encuentra en una de ellas.

Requisitos en la comunidad de propietarios

En una comunidad, la transformación de un local en vivienda tiene varias implicaciones, unas con la comunidad de propietarios y otras con la Administración. Retengamos estos puntos:

a)       en el ámbito de la propiedad horizontal, existe una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

b)       Ahora bien, lo que sí requeriría una autorización de la comunidad serían -en su caso- aquellas obras de transformación del inmueble que afecten a elementos comunes. Por ejemplo: abrir una ventana en un muro, desviar unas bajantes, etc. 

c)       En todo caso, hay que informarse en el Ayuntamiento, porque la transformación puede requerir permisos o licencias administrativas, tanto por el cambio de uso en sí como por las obras materiales que vayamos a llevar a cabo. Por ejemplo, si la obra es de envergadura, será necesario hacer una declaración responsable ante el ayuntamiento (el procedimiento que sustituye a la antigua petición de licencia de obra). Además, la vivienda resultante deberá reunir todas las condiciones para poder obtener la cédula de habitabilidad, según las exigencias de la normativa autonómica (superficie y altura mínimas, carácter exterior de los dormitorios, características de baños y cocina, etc.).

Consejos prácticos

Si usted quiere transformar un local en vivienda, vea primero qué dicen los estatutos de la comunidad. En paralelo, consulte en el ayuntamiento sobre ese cambio de uso.

Atención: La obtención de unas licencias no conlleva la autorización automática por la comunidad, cuando esta se requiera. Y a la inversa: la aprobación de la comunidad no implica que vayamos a obtener necesariamente una autorización de la Administración.

Si usted se plantea adquirir una vivienda que es fruto de un local transformado, asegúrese de que el Registro lo recoge como una vivienda (mire la Nota simple) y de que posee una cédula de habitabilidad. Se ha dado el caso de dos compradoras que tuvieron que deshacer obras realizadas por la vendedora de un local transformado, que no había obtenido permiso de la comunidad.

Un caso real

En una comunidad de propietarios, el matrimonio dueño de cuatro locales decidió cambiar el uso de los mismos para destinarlos a viviendas. Tras obtener las oportunas licencias municipales, los titulares firmaron el cambio de uso de los locales en una escritura pública ante notario en 2008. Pero al ir a inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador denegó la inscripción.

El Registrador entendía que el cambio requería la aprobación unánime de la junta de propietarios, dado el distinto trato que los estatutos de esa comunidad daban a las viviendas y a los locales. Los estatutos de la comunidad prohibían a los dueños de locales (que no lo fueran de viviendas) hacer uso de la portería, ascensores y piscina. Y eximían a los locales de los gastos de mantenimiento de portería, accesos, luz, agua y piscina de la finca.

En 2016 se presentó de nuevo la escritura al Registro, y una vez más fue rechazada por el Registrador, por el mismo motivo. Esta vez el Notario que autorizó la escritura recurrió la decisión del Registrador. Y la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) se pronuncia en resolución de 18 de abril de 2017 dando la razón a los propietarios (y al Notario).

Sólo si hay prohibición expresa

El Tribunal Supremo ha afirmado en varias ocasiones que para que unos estatutos de la comunidad limiten el derecho de los propietarios a cambiar de destino sus inmuebles, es necesario que esa limitación o prohibición esté expresamente recogida en los estatutos, de modo claro y preciso. No basta con que los estatutos, al describir las