Barrios donde es mejor alquilar que comprar

Criterios para elegir alquilar antes que comprar

Al igual que en otras ciudades como Valencia o Málaga y, en menor medida Madrid, el alquiler de vivienda en Barcelona lleva un tiempo superando sus niveles récor de precios, tras el bajón por la pandemia. Marcó descensos de precios entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2021, pero en marzo de 2023 muestra una subida anual media superior al 18%, según datos del portal Idealista. Por su parte, el Ministerio de Transportes cifra la subida del precio de la vivienda usada en venta en Barcelona en el 2% anual al final del cuarto trimestre de 2022.

Viviendas con precios desbocados en Barcelona.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA, EN VENTA Y ALQUILER

El alquiler se indica en precios de oferta (Idealista), en €/m² al mes. Los precios de venta en euros/m², con datos del Ministerio de Transportes. 

A pesar de esas subidas de las rentas, cuando analizamos el precio de la vivienda con criterios económicos nos damos cuenta de que en la inmensa mayoría de las zonas de Barcelona no interesa comprar ahora, aun pudiendo, porque los precios de compra están muy caros. Nosotros estimamos que desde el punto de vista de un inversor, una vivienda está en precio cuando su compra permite esperar rentabilidades por alquiler de en torno al 7,5% anual. Y no las encontramos, a los precios medios actuales. Sí es posible tenerlas en casos puntuales de compra por debajo de mercado.

De manera que si alguien se plantea la duda entre comprar o alquilar en Barcelona, hay algunas zonas donde la elección parece clara en favor del alquiler, al menos con los precios actuales. Tenemos también en cuenta que la financiación para la compra se ha vuelto más cara y que el encarecimiento de las hipotecas va a provocar una bajada de precios de venta, a pesar de que tanto en Barcelona como en Madrid hay un significativo porcentaje de compras que se hacen con dinero líquido y sin préstamos, por nacionales y extranjeros.

Frente a los estragos que hace el Euribor en las familias hipotecadas a tipo variable, el inquilino goza de protección en sus subidas anuales de la renta, con independencia de sus ingresos.

No cabe duda de que las rentas de alquiler actuales son muy elevadas, desproporcionadas para los ingresos medios de los hogares. Y lo van a seguir siendo mientras no acometa una seria ampliación del parque público de vivienda en alquiler y mientras no se mejore la seguridad jurídica de los arrendadores, recuperando la oferta perdida. Algunas medidas-parche generan mayores subidas del alquiler. Pero alquilar puede ser una buena opción mientras los precios de venta y el coste de la financiación se enfrían. Tomar una mala decisión de compra puede hipotecar la economía familiar para varios lustros.

Barrios de Barcelona donde es mejor alquilar que comprar casa

A continuación, le mostramos una lista con una selección de los barrios de Barcelona donde parece más razonable alquilar que comprar una vivienda.

Después de la tabla le mostraremos cinco zonas de Barcelona donde la compra tiene más argumentos.

Recuerde que puede consultar información de precios para más de 60 ciudades en www.ocu.org/fincas-y-casas/analisis-de-precios.

Tabla de barrios de Barcelona con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 7,5% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra. Lo llamamos el “valor razonable” de compra y como vemos está muy por debajo de los precios medios de mercado.

Todos los datos se refieren a un tipo de vivienda concreto, usada, de 90 m² en buen estado y con ascensor. Son cálculos medios. Al establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.