La información catastral, qué es y para qué sirve
Todos los inmuebles en España están incluidos en un registro administrativo llamado catastro, con un código único de identificación (referencia catastral), una descripción de sus principales características (superficie, antigüedad, carácter urbano o rústico de la finca, destino, etc.) y un valor catastral atribuido.
Es importante comprobar que los datos catastrales son correctos y en caso contrario pedir la rectificación. ¿Por qué? Los datos que figuran en el catastro son la base con la que se calcula el valor catastral de una finca, que tiene una incidencia directa en el IBI, la Plusvalía y otros impuestos, como la tributación en IRPF por imputación de rentas en inmuebles distintos a la vivienda habitual. También afecta al Valor de referencia de mercado (VRM) que igualmente calcula la Dirección del Catastro y se aplica como valor fiscal en compras de casas usadas (ITP) y en donaciones y sucesiones.
Veamos ahora cómo modificar datos del catastro cuando es necesario.
Regularización del catastro y prescripción del IBI.
Una aclaración sobre el catastro
El responsable del catastro es la Dirección General del Catastro (aquí lo ponemos con mayúscula), dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública. En los municipios más importantes la gestión la lleva el propio ayuntamiento. Está regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Su artículo 3 prevé una presunción de veracidad de sus datos, sin perjuicio de que, a efectos jurídicos (para dirimir quién es propietario de una finca), prevalece lo que figure en el Registro de la propiedad.
Al comprar o heredar un inmueble, al segregar una finca y en otras modificaciones que requieran una escritura notarial, el notario es el encargado de notificar la escritura al catastro en el plazo de cinco días. También hay previstos sistemas de comunicación con otras administraciones como el Ministerio de Agricultura, a efectos de destino de los cultivos. En todo caso, siempre hay que estar atentos a que los cambios se lleven a cabo efectivamente y, al mismo tiempo, hay otras modificaciones donde no interviene el notario y es el interesado quien debe comunicar los cambios al Catastro.
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Obligación de declarar cambios al Catastro
Es obligatorio declarar al Catastro la realización de nuevas
La información catastral, qué es y para qué sirve
Todos los inmuebles en España están incluidos en un registro administrativo llamado catastro, con un código único de identificación (referencia catastral), una descripción de sus principales características (superficie, antigüedad, carácter urbano o rústico de la finca, destino, etc.) y un valor catastral atribuido.
Es importante comprobar que los datos catastrales son correctos y en caso contrario pedir la rectificación. ¿Por qué? Los datos que figuran en el catastro son la base con la que se calcula el valor catastral de una finca, que tiene una incidencia directa en el IBI, la Plusvalía y otros impuestos, como la tributación en IRPF por imputación de rentas en inmuebles distintos a la vivienda habitual. También afecta al Valor de referencia de mercado (VRM) que igualmente calcula la Dirección del Catastro y se aplica como valor fiscal en compras de casas usadas (ITP) y en donaciones y sucesiones.
Veamos ahora cómo modificar datos del catastro cuando es necesario.
Una aclaración sobre el catastro
El responsable del catastro es la Dirección General del Catastro (aquí lo ponemos con mayúscula), dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública. En los municipios más importantes la gestión la lleva el propio ayuntamiento. Está regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Su artículo 3 prevé una presunción de veracidad de sus datos, sin perjuicio de que, a efectos jurídicos (para dirimir quién es propietario de una finca), prevalece lo que figure en el Registro de la propiedad.
Al comprar o heredar un inmueble, al segregar una finca y en otras modificaciones que requieran una escritura notarial, el notario es el encargado de notificar la escritura al catastro en el plazo de cinco días. También hay previstos sistemas de comunicación con otras administraciones como el Ministerio de Agricultura, a efectos de destino de los cultivos. En todo caso, siempre hay que estar atentos a que los cambios se lleven a cabo efectivamente y, al mismo tiempo, hay otras modificaciones donde no interviene el notario y es el interesado quien debe comunicar los cambios al Catastro.
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Regularización del catastro y prescripción del IBI.
Obligación de declarar cambios al Catastro
Es obligatorio declarar al Catastro la realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total. La modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento. La segregación, división, agregación y agrupación de los bienes inmuebles. La adquisición de la propiedad, así como su consolidación. Y la constitución, modificación, adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y los derechos reales de usufructo y superficie.
El incumplimiento de estas obligaciones se considera infracción tributaria y se sanciona con multas de 60 a 6.000 € por cada irregularidad detectada. El Catastro realiza periódicamente procedimientos de regularización catastral, bien mediante vuelos fotogramétricos que permiten detectar las nuevas edificaciones o variaciones en ellas, bien por otros procedimientos (censos, visitas).
Cómo corregir errores en el catastro.
Qué implica un cambio catastral
Algunas modificaciones supondrán aumentar el valor catastral y por tanto tributar más a partir del siguiente año a la obra: nuevas edificaciones, ampliaciones, una rehabilitación que suponga un cambio en el coeficiente de antigüedad, etc. Otras veces el valor disminuirá y se tributará menos, como en la demolición de una edificación, corrección de superficies a la baja, etc. Si el error es de la Administración y han aplicado un valor catastral superior, al corregirlo podemos pedir la devolución de ingresos indebidos por el IBI. Ha pasado con correcciones de calificación de un terreno de urbano a rústico. En general, las fincas rústicas tienen valores catastrales inferiores a las urbanas, aunque los ayuntamientos suelen prever tipos de IBI más altos para ellas.
En fincas rústicas con edificaciones es importante determinar si la construcción figura como indispensable para la explotación o no, porque la valoración catastral puede ser muy diferente. Otro caso particular referido a fincas rústicas es el siguiente: hay municipios que prevén una exención del IBI cuando la cuota a pagar es baja (3 euros por sujeto pasivo en Palencia, 6 € en Zaragoza o 10 € en Barcelona; 6 € por finca en Madrid, etc.), lo que equivale a unas superficies determinadas en función del cultivo. Así, si una finca pertenece a varios propietarios conviene hacer figurar bien la separación en el catastro o pedir la división de la cuota, porque al repartir correctamente la superficie puede que quedemos exentos de pago.
La importancia de las fechas
La regularización del catastro puede hacerse a partir de una declaración del interesado o a resultas de una comprobación de oficio o “subsanación de discrepancias” del propio Catastro. En este último caso, con la notificación nos darán un plazo de alegaciones de 15 días antes de que la resolución sea firme. Puede que la obra sea cierta e innegable, pero una clave está en las fechas. Cuando la regularización conlleve una incorporación de un inmueble en el catastro o una modificación de su descripción, los efectos comienzan desde el día siguiente a aquél en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originen la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen. En el IBI, el efecto empieza en el periodo impositivo siguiente a partir del cual tenga efecto catastral la modificación.
Así, si el Catastro comunica en 2022 a un propietario de inmueble una propuesta de regularización y esa regularización deviene firme, la propia resolución del Catastro indicará el momento en que se toma en cuenta la modificación, y, a efectos del IBI, su ayuntamiento le podrá reclamar el pago del IBI que falte de los ejercicios 2022, 2021, 2020 y 2019. Poder probar la fecha de la obra (con facturas, fotografías) es clave para que no nos cobren años de más.
Cómo declarar las alteraciones en el catastro
Un particular que desee notificar una variación catastral puede:
1.- Solicitar una corrección desde la web del Catastro www.catastro.minhap.gob.es/esp/procedimientos_tramites.asp.
2.- Acudir a la oficina territorial correspondiente del Catastro para corregir los datos incorrectos o notificar la variación.
3.- Presentarse en los puntos de información catastral del Ayuntamiento respectivo, si los hubiese.
El impreso para declarar al Catastro cualquier alteración es el 900 D. En la mayoría de las variaciones, al tratarse de hechos nuevos, habrá que aportar la documentación necesaria para poder demostrar la modificación que hayamos realizado o el error que pretendamos corregir. Por ejemplo, en el caso de una variación de superficie de una parcela rústica, presentaremos un levantamiento topográfico que especifique sus lindes y superficie. Esto tiene un coste a partir de 360 € aproximadamente (IVA incluido), aunque variará según el tamaño y la dificultad de la medición. Asimismo, si hay una variación arquitectónica habrá que presentar planos y mediciones de la misma realizados por arquitecto o aparejador y, según su importancia, incluso el proyecto que se haya elaborado para realizarla, lo que tiene un coste variable según el tamaño de la alteración y dada la libertad de tarifas. Es conveniente acompañar la documentación urbanística municipal que permite dicha alteración pues el Catastro no dispondrá de ella. Si el cambio afecta a otras fincas colindantes lo habitual será que se dé audiencia a los interesados.
La regularización de la descripción de los bienes inmuebles está sujeta a la tasa de regularización catastral, cuya cuantía es de 60 euros por cada uno de los inmuebles objeto de regularización.
Rectificación de errores
El procedimiento de rectificación de errores puede ser más sencillo cuando se trata de corregir un error manifiesto, patente, indiscutible, que no requiere de calificación o interpretación de las normas jurídicas, y que resulte claro del examen del propio expediente. Como equivocaciones de nombres, fechas, operaciones aritméticas o transcripciones de documentos. Bastaría con enviar un escrito al Catastro con la solicitud de rectificación de errores mostrando su pertinencia.
