Piso alquilado y responsabilidad por incendio
La posición del inquilino de vivienda en España presenta algunos problemas. El acceso a la vivienda es caro, se le exigen amplias garantías y en la práctica está extendido el abuso tolerado de exigirle el pago de unos honorarios a un intermediario con el que el inquilino no ha contratado servicio alguno.
Pero si debemos destacar un aspecto en el que la situación del inquilino es realmente preocupante hay que referirse al enorme riesgo que padece en situaciones de incendio (o inundación) del inmueble alquilado.
Persiste un desconocimiento casi total sobre este riesgo. Urge que el inquilino tome conciencia de él y que adopte medidas para quedar cubierto de tamaña responsabilidad. Se expone a pérdidas dinerarias de decenas de miles de euros, que por otra parte seguirán a situaciones humanamente dramáticas como es el padecimiento de un incendio en su propio hogar.
Alquiler: gastos que no corresponden al arrendador.
Grábeselo a fuego: si hay un incendio, la culpa será suya
El artículo 1563 del código civil dice: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. Y esa responsabilidad se extiende no solo a sus propios actos, sino a los de las personas de su casa, a los que convivan con él o estén allí de modo ocasional.
Esto, unido a la interpretación que hace la jurisprudencia, se traduce en lo siguiente: existe una presunción de responsabilidad del inquilino del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya". Es decir, ocurrido un incendio en la vivienda alquilada -con todos los daños que nos podamos imaginar- la responsabilidad va a recaer sobre el inquilino. También si el arrendador contaba con un seguro de hogar que le cubra esos daños. Porque la Aseguradora reclamará después el importe de los daños al inquilino.
Teóricamente, el inquilino tiene una opción de librarse de esa responsabilidad. Consiste en probar él que el incendio se ha ocasionado sin culpa suya. Pero, ¿cómo probarlo? No es nada fácil. De ordinario, tras el incendio es la aseguradora del arrendador la que envía peritos para establecer la causa del suceso. El inquilino no suele hacerlo. En un primer momento, la Aseguradora del arrendado
Piso alquilado y responsabilidad por incendio
La posición del inquilino de vivienda en España presenta algunos problemas. El acceso a la vivienda es caro, se le exigen amplias garantías y en la práctica está extendido el abuso tolerado de exigirle el pago de unos honorarios a un intermediario con el que el inquilino no ha contratado servicio alguno.
Pero si debemos destacar un aspecto en el que la situación del inquilino es realmente preocupante hay que referirse al enorme riesgo que padece en situaciones de incendio (o inundación) del inmueble alquilado.
Persiste un desconocimiento casi total sobre este riesgo. Urge que el inquilino tome conciencia de él y que adopte medidas para quedar cubierto de tamaña responsabilidad. Se expone a pérdidas dinerarias de decenas de miles de euros, que por otra parte seguirán a situaciones humanamente dramáticas como es el padecimiento de un incendio en su propio hogar.
Alquiler: gastos que no corresponden al arrendador.
Grábeselo a fuego: si hay un incendio, la culpa será suya
El artículo 1563 del código civil dice: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. Y esa responsabilidad se extiende no solo a sus propios actos, sino a los de las personas de su casa, a los que convivan con él o estén allí de modo ocasional.
Esto, unido a la interpretación que hace la jurisprudencia, se traduce en lo siguiente: existe una presunción de responsabilidad del inquilino del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya". Es decir, ocurrido un incendio en la vivienda alquilada -con todos los daños que nos podamos imaginar- la responsabilidad va a recaer sobre el inquilino. También si el arrendador contaba con un seguro de hogar que le cubra esos daños. Porque la Aseguradora reclamará después el importe de los daños al inquilino.
Teóricamente, el inquilino tiene una opción de librarse de esa responsabilidad. Consiste en probar él que el incendio se ha ocasionado sin culpa suya. Pero, ¿cómo probarlo? No es nada fácil. De ordinario, tras el incendio es la aseguradora del arrendador la que envía peritos para establecer la causa del suceso. El inquilino no suele hacerlo. En un primer momento, la Aseguradora del arrendador pagará al arrendador los daños. Pero después (quizá meses después) la Aseguradora demandará al inquilino para exigirle a él que le pague ese dinero. Y en ese momento puede ser tarde para que el inquilino reaccione y trate de encargar informes que le eximan de su responsabilidad.
Las causas más frecuentes de incendios en hogares están relacionadas con aparatos de calor defectuosos, con sobrecargas de la red, con descuidos varios (dejar fuegos encendidos sin control, velas sin control, aparatos encendidos durante la noche, cigarros mal apagados, etc.) y con instalaciones en mal estado. La instalación sí es responsabilidad del arrendador, pero incluso en esos casos puede existir otra concausa cuya responsabilidad se achaque a la persona que ocupa la vivienda: el inquilino.
La prueba es fundamental. Y endiablada
Recae en el inquilino la responsabilidad de buscar pruebas que puedan liberarle. Se impone al inquilino la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso. Esto sorprende al inquilino, que piensa que puede bastar con que nadie pruebe que él tuvo la culpa: él no prendió el fuego, él no utilizó aparatos ilegales o sobrecargados, él no se dejó velas encendidas, etc. Todo esto NO basta. Nadie tiene que probar que la culpa fue del inquilino. Al revés: la culpa ES del inquilino, a no ser que él pruebe lo contrario.
Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación del inmueble. El contrato de arrendamiento da la posesión del inmueble al inquilino. Pero junto a esa posesión le da este “regalo envenenado”: el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión, que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron.
¿Y si la causa real del incendio se desconoce? Aun en ese caso, no se acepta que el incendio se haya producido por caso fortuito. La culpa sigue siendo del inquilino, salvo que pruebe lo contrario.
Entonces, ¿qué debe probar el inquilino? La prueba de «haberse ocasionado sin culpa suya» el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o «las personas de su casa».
No basta decir que la vivienda se ha dedicado al uso pactado de vivienda, que allí no se ha realizado ninguna actividad industrial o peligrosa, ni que nadie ha hecho experimentos con sopletes ni se ha llenado la casa de velas. Eso no es suficiente para tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible.
En la práctica, lo que podría salvar al inquilino es que él lograra probar que el origen del incendio está en una causa identificada que escapa a su control y a su deber de diligencia: que se iniciara por un rayo, o por una mala instalación eléctrica de la vivienda.
Reparto de gastos en el alquiler.
Una alargadera en mal estado
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Barcelona, en sentencia de 15/12/2017, se condenó al inquilino a pagar 37.000 euros a la aseguradora del arrendador.
El inquilino no presentó ningún informe técnico. Solo se contó con el informe encargado por la aseguradora a un técnico, que el Tribunal dio por bueno. En él se afirmó que le origen del incendio estuvo en una alargadera que el inquilino tenía en su habitación. El informe descartó que la instalación estuviera en mal estado, aunque hacía años que no se había retocado.
De nada sirvió al inquilino afirmar que la alargadera pertenecía al propietario. Los jueces dicen que fuera quien quiera que fuese su propietario, el cable en cuestión estaba dentro del control posesorio del inquilino, que era quien lo utilizaba, por lo que a él incumbía probar que la causa del daño fue por completo ajena a ese servicio o utilización.
El inquilino alegó que el cable funcionaba bien y no era verosímil que pudiera pensar que supusiera ningún peligro, de manera que nos encontraríamos en la esfera de los accidentes fortuitos que no pueden preverse y menos evitarse con la diligencia de un buen padre de familia. Sin embargo, en el marco del art. 1563 CC, y según la jurisprudencia que ha interpretado este precepto, para que el arrendatario quede liberado no es suficiente que pruebe que obró con la diligencia de un buen padre de familia, -lo que, por otra parte, tampoco se probó en el caso que citamos, ya que el inquilino no propuso ninguna prueba al respecto-, porque atendida la presunción iuris tantum, no tanto de culpa, como de responsabilidad, para quedar liberado tendría que probar que el hecho originador del daño estuvo por completo fuera de su ámbito de control.
Es decir, el demandado tuvo la oportunidad de haber encargado en su momento un dictamen pericial sobre la causa del incendio, lo que ocurre es que entonces no pensó en que fuera a ser demandado con posterioridad, según el mismo reconoce, por lo que no puede imputar a la otra parte la ausencia de esa prueba.
Conclusión: no alquile sin seguro
Si es inquilino, contrate un seguro que cubra su responsabilidad civil como inquilino. Por una prima relativamente pequeña, quedará al abrigo de hechos como estos que de manera imprevisible pueden cambiarnos la vida.
Al arrendador le conviene tener un buen seguro de hogar, y asegurarse de que la vivienda tiene el mínimo de medidas preventivas frente a incendios. Además de mantener las instalaciones en buen estado de conservación, con las revisiones periódicas que sean necesarias. Hay cosas en las que no conviene regatear.
