Se actualiza la normativa de ascensores, también para los existentes
El ascensor es una pieza clave de nuestros edificios y está presente en la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios. Incluso las que no lo tenían de inicio tratan de aprovechar las ayudas existentes para su instalación, con el objetivo de facilitar a todos las condiciones de accesibilidad a sus viviendas y lugares de trabajo.
Como elemento de la comunidad, conlleva unos gastos recurrentes y también una responsabilidad para los propietarios. Recientemente se ha aprobado una adaptación de la normativa sobre ascensores, lo que puede conllevar algunas decisiones y gastos para su comunidad.
Nos referimos al Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», para tener en cuenta la evolución normativa y técnica en materia de ascensores. Vigente desde el 1 de julio de 2024.
Tras analizar el tipo de accidentes más frecuentes, la nueva normativa impone mejoras que deben aplicarse también a los ascensores existentes, por lo que serán necesarias algunas adaptaciones. ¿A qué obliga la normativa? Se lo explicamos aquí.
Los bajos pagan el ascensor.
Si cuentan con un buen administrador, este es será de gran ayuda para ponerse al día y hacer los cambios justos. Pero siempre viene bien conocer de primera mano las obligaciones que se imponen a la comunidad, para tenerlo en cuenta a la hora de tomar decisiones.
Las obligaciones del titular de los ascensores
Los gastos de mantenimiento del ascensor y lo que sea necesario para adaptarse a la normativa obligatoria, son gastos necesarios para la comunidad. Pero conviene conocer esas obligaciones, para saber qué es necesario acometer y en qué plazos.
La normativa distingue entre la “empresa conservadora” del ascensor y los “organismos de control” que hacen labores de evaluación.
Las principales obligaciones del titular del ascensor (la comunidad de propietarios o el propietario), son las siguientes:
- Contratar un servicio de mantenimiento con una empresa conservadora de ascensores. Esta empresa debe tener un plan de mantenimiento para cada tipo de ascensor antes del 1 de julio de 2025.
- No permitir el uso del ascensor sin que exista ese servicio.
- Si tiene conocimiento de un problema, accidente o anomalía en el funcionamiento, tiene obligación de comunicarlo a la empresa conservadora y solicitarle que deje fuera de servicio al ascensor.
- Atender a las comunicaciones de la empresa conservadora.
- Contratar la inspección reglamentaria cuando toque y facilitar el acceso a los organismos de control. Esa inspección no puede ser contratada con la empresa conservadora.
- Tras esa inspección, contratar la subsanación de defectos con una empresa conservadora.
- Conservar el registro de mantenimiento del ascensor: incluye la ficha técnica de instalación, el manual de funcionamiento, el contrato de mantenimiento con la empresa conservadora, el registro de actuaciones de mantenimiento, los certificados de inspección periódica.
- Entregar el registro de mantenimiento de la empresa conservadora saliente a la empresa conservadora entrante (puede ser una empresa de mantenimiento integral de todas las instalaciones del edificio, siempre que esté habilitada).
Mantenimiento del ascensor y cláusulas abusivas.
Qué mantenimiento hay que realizar en el ascensor
Se distingue entre revisiones de mantenimiento y la inspección periódica oficial.
La empresa conservadora debe realizar el mantenimiento del ascensor conforme al manual de funcionamiento. Existen una serie de comprobaciones mínimas a realizar. Para cada ascensor debe existir un plan de mantenimiento, obligatorio antes del 1 de julio de 2025.
La empresa conservadora hace las revisiones presenciales de mantenimiento preventivo de los ascensores:
- Para ascensores de unifamiliares y de edificios de viviendas de hasta tres paradas y hasta 20 viviendas en total: cada 4 meses.
- Los demás ascensores: cada mes, no pudiendo transcurrir menos de 20 días ni más de 45 días entre cada revisión presencial de mantenimiento.
Tras cada operación de mantenimiento la empresa conservadora entregará un boletín al titular del ascensor. Esos boletines se conservan hasta la siguiente inspección periódica favorable, manteniendo el registro de los doce meses anteriores a la inspección.
La empresa conservadora, debidamente registrada, debe contar con personal cualificado (el conservador de ascensores) y haber suscrito un seguro de responsabilidad civil profesional con cobertura mínima de 600.000 euros por accidente.
La empresa conservadora debe avisar con 3 meses de la fecha de la próxima inspección periódica. Si no se realiza la inspección, en las 24 horas siguientes hay que dejar el aparato fuera de servicio. La empresa conservadora debe estar presente durante la inspección.
Cuándo y cómo se hace la inspección del ascensor
Las inspecciones periódicas se realizan en los siguientes plazos:
- 2 años para ascensores en edificios de uso industrial o en lugares de pública concurrencia (lugares de espectáculos, de reunión, trabajo o uso sanitario, hoteles, restaurantes, estaciones, aeropuertos, asilos, etc.)
- 4 años para Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas, o con más de cuatro plantas servidas.
- 6 años para ascensores no incluidos en casos anteriores.
También habrá una inspección tras un accidente con daños a las personas, a los animales de compañía o a los bienes, o que produzcan daños en elementos relevantes de la instalación. Esos accidentes siempre deben ser comunicados a la empresa conservadora, quien a su vez lo comunica a órgano de control.
Cuáles son las medidas mínimas de seguridad a implantar en los ascensores existentes
Hay medidas que deben adoptar todos los ascensores existentes. En cada caso hay que ver qué modificaciones pueden ser necesarias en su ascensor, para adaptarse a la nueva normativa. Habrá que hacer un plan con la empresa conservadora y pedir presupuestos.
Estas son las mejoras obligatorias y su plazo de realización.
- Mejora de la precisión de parada hasta conseguir al menos +- 10 mm, y una precisión de nivelación de +- 20 mm: en el plazo de un año, o en el plazo de 6 meses en caso de accidente por falta de nivelación, o cuando se cambie el grupo tractor.
- Incorporar en las puertas automáticas un dispositivo de protección que cubra la apertura desde al menos 25 mm y hasta 1.600 mm sobre la pisadera de cabina. Salvo que implicara la sustitución de las puertas. El plazo es de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia, o de 6 meses tras un accidente.
- Incorporar dispositivos de seguridad contra movimientos incontrolados de la cabina en ascenso, en reposo o con puertas abiertas. Cuando se cambie su grupo tractor y su maniobra.
- Incorporar un sistema de comunicación bidireccional accesible, para que los usuarios atrapados puedan pedir rescate. En el plazo de un año desde la primera inspección periódica que detecte su ausencia.
- Sustituir las guías de cabina o contrapeso que incorporen dispositivos paracaídas de tipos cilíndrica, de rail o de madera. Con los siguientes plazos en función de la antigüedad del ascensor:
- Los plazos de adecuación serán los siguientes:
- 1.º Ascensores instalados con anterioridad al 6 de septiembre de 1952, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y seis años en el resto de los casos.
- 2.º Ascensores instalados entre el 6 de septiembre de 1952 y el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y ocho años en el resto de los casos.
- 3.º Ascensores instalados desde el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de diez años.
- Dispositivo de control de sobre carga. en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia. Siempre que sea técnicamente viable y no suponga sustituir el cuadro de maniobra.
- Sistema de contrapesos adaptado. Con los plazos antes señalados para las guías.
