Efectos del COVID en comunidades en comunidades de propietarios
Desde el inicio de la pandemia y las declaraciones del estado de alarma en nuestro país se han ido aprobando medidas destinadas a frenar la propagación del virus que han tenido efectos, entre otros muchos ámbitos, en las comunidades de propietarios. En la actualidad está en vigor el estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021. Conlleva restricciones a la reunión de personas no convivientes, con un máximo de 6 personas en espacios de uso privado, aunque las medidas dependen de cada comunidad autónoma y las van variando con relativa frecuencia. Muchas comunidades de propietarios no realizaron su junta general ordinaria en 2020 y llevan más de un año sin reunirse para aprobar las cuentas del último ejercicio y los presupuestos para el siguiente. En muchas tampoco se ha podido nombrar a nuevos cargos y tienen presidentes que van a entrar en su tercer año de mandato. El problema tiene consecuencias prácticas. Hay decisiones que no se están tomando y hay entidades financieras que ponen pegas a las comunidades por la falta de renovación de las personas facultadas para operar con las cuentas bancarias.
¿Puede celebrarse una junta?
La pregunta tiene dos vertientes: una sobre la posibilidad fáctica de hacer la junta de modo tradicional y otra sobre la viabilidad jurídica de utilizar alguna alternativa. A la hora de plantearse una junta al uso hay que saber que el criterio básico es la seguridad sanitaria, de la que la propia comunidad es responsable en su ámbito. Se deben tener en cuenta las restricciones y recomendaciones que estén vigentes en cada comunidad autónoma y en cada municipio. Junto al número máximo de participantes permitido en cada momento, la necesidad de mantener la distancia de seguridad hace muy difícil la celebración de la junta en los lugares habituales, que no suelen ser muy amplios. Además, buena parte de los propietarios que acuden regularmente a las juntas forman parte de colectivos de riesgo, por edad.
Por otro lado, la inmensa mayoría de las comunidades de vecinos no contemplan en sus estatutos otro modo de celebración de la junta que no sea el presencial, con la conocida opción de delegación del voto en otro propietario para quienes quieran hacerse representar. Las juntas virtuales no han sido previstas ni por la ley ni por las propias comunidades, salvo casos aislados. Excepcionalmente, en comunidades pequeñas no sería descartable la celebración de una junta telemática a través de una aplicación de videoconferencia, con la opción de grabar la reunión. Siempre que todos los propietarios tuvieran acceso a estos medios, estuvieran de acuerdo en la celebración y recibieran la oportuna convocatoria con las instrucciones para poder intervenir y votar, evitando cualquier situación de indefensión que podría dar pie a la impugnación posterior de lo allí decidido.
Por su parte, el Colegio de Administradores de fincas de Madrid recomienda la no celebración de Juntas en las comunidades, para evitar el riesgo de contagio. Solo en caso de verdadera y urgente necesidad, aconsejan que a la Junta no acudan más de seis participantes, incluido el administrador. Igualmente, el Colegio de administradores de Barcelona recomienda las reuniones digitales o la toma de acuerdos sin junta (ver más abajo el apartado sobre Cataluña). Esta imposibilidad o dificultad para celebrar las juntas del modo legalmente previsto no significa que la comunidad no pueda tomar decisiones.
La toma de decisiones urgentes en la comunidad
La vida de la comunidad no se para por el estado de alarma y por la imposibilidad de celebración de las juntas. No es momento de realizar mejoras ni de tomar decisiones que impliquen un compromiso de nuevo gasto para los vecinos, pero sí puede ser necesario acometer algunas obras de reparación urgente, hacer contrataciones (por sustitución, jubilación, etc.) o renovación de contratos, etc. Para los asuntos que requieran de una decisión sin demora, el presidente está capacitado para tomar decisiones. Recordemos que las obras para el mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y “no requerirán previo acuerdo de la Junta” (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Obras necesarias en la comunidad de propietarios.
El apoyo de la Junta se puede obtener después, para ratificar las decisiones. Ahora bien, los poderes del presidente no son ilimitados y para evitar problemas por extralimitación de funciones nuestro consejo es que el presidente cuente con el
Efectos del COVID en comunidades en comunidades de propietarios
Desde el inicio de la pandemia y las declaraciones del estado de alarma en nuestro país se han ido aprobando medidas destinadas a frenar la propagación del virus que han tenido efectos, entre otros muchos ámbitos, en las comunidades de propietarios. En la actualidad está en vigor el estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021. Conlleva restricciones a la reunión de personas no convivientes, con un máximo de 6 personas en espacios de uso privado, aunque las medidas dependen de cada comunidad autónoma y las van variando con relativa frecuencia. Muchas comunidades de propietarios no realizaron su junta general ordinaria en 2020 y llevan más de un año sin reunirse para aprobar las cuentas del último ejercicio y los presupuestos para el siguiente. En muchas tampoco se ha podido nombrar a nuevos cargos y tienen presidentes que van a entrar en su tercer año de mandato. El problema tiene consecuencias prácticas. Hay decisiones que no se están tomando y hay entidades financieras que ponen pegas a las comunidades por la falta de renovación de las personas facultadas para operar con las cuentas bancarias.
¿Puede celebrarse una junta?
La pregunta tiene dos vertientes: una sobre la posibilidad fáctica de hacer la junta de modo tradicional y otra sobre la viabilidad jurídica de utilizar alguna alternativa. A la hora de plantearse una junta al uso hay que saber que el criterio básico es la seguridad sanitaria, de la que la propia comunidad es responsable en su ámbito. Se deben tener en cuenta las restricciones y recomendaciones que estén vigentes en cada comunidad autónoma y en cada municipio. Junto al número máximo de participantes permitido en cada momento, la necesidad de mantener la distancia de seguridad hace muy difícil la celebración de la junta en los lugares habituales, que no suelen ser muy amplios. Además, buena parte de los propietarios que acuden regularmente a las juntas forman parte de colectivos de riesgo, por edad.
Por otro lado, la inmensa mayoría de las comunidades de vecinos no contemplan en sus estatutos otro modo de celebración de la junta que no sea el presencial, con la conocida opción de delegación del voto en otro propietario para quienes quieran hacerse representar. Las juntas virtuales no han sido previstas ni por la ley ni por las propias comunidades, salvo casos aislados. Excepcionalmente, en comunidades pequeñas no sería descartable la celebración de una junta telemática a través de una aplicación de videoconferencia, con la opción de grabar la reunión. Siempre que todos los propietarios tuvieran acceso a estos medios, estuvieran de acuerdo en la celebración y recibieran la oportuna convocatoria con las instrucciones para poder intervenir y votar, evitando cualquier situación de indefensión que podría dar pie a la impugnación posterior de lo allí decidido.
Por su parte, el Colegio de Administradores de fincas de Madrid recomienda la no celebración de Juntas en las comunidades, para evitar el riesgo de contagio. Solo en caso de verdadera y urgente necesidad, aconsejan que a la Junta no acudan más de seis participantes, incluido el administrador. Igualmente, el Colegio de administradores de Barcelona recomienda las reuniones digitales o la toma de acuerdos sin junta (ver más abajo el apartado sobre Cataluña). Esta imposibilidad o dificultad para celebrar las juntas del modo legalmente previsto no significa que la comunidad no pueda tomar decisiones.
La toma de decisiones urgentes en la comunidad
La vida de la comunidad no se para por el estado de alarma y por la imposibilidad de celebración de las juntas. No es momento de realizar mejoras ni de tomar decisiones que impliquen un compromiso de nuevo gasto para los vecinos, pero sí puede ser necesario acometer algunas obras de reparación urgente, hacer contrataciones (por sustitución, jubilación, etc.) o renovación de contratos, etc. Para los asuntos que requieran de una decisión sin demora, el presidente está capacitado para tomar decisiones. Recordemos que las obras para el mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y “no requerirán previo acuerdo de la Junta” (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Obras necesarias en la comunidad de propietarios.
El apoyo de la Junta se puede obtener después, para ratificar las decisiones. Ahora bien, los poderes del presidente no son ilimitados y para evitar problemas por extralimitación de funciones nuestro consejo es que el presidente cuente con el consejo del administrador y que recabe por escrito el acuerdo del vicepresidente y de otros vecinos, aunque es sabido que la junta directiva no suple a la junta general (no tiene sus poderes). En función de las circunstancias y del tamaño de la comunidad se pueden someter a debate asuntos por vía de correo electrónico o incluso wasap. Lo importante es que se traslade toda la información necesaria y que se dé oportunidad de manifestar su voluntad al resto de vecinos. En la mayoría de los casos, esto no podrá considerarse una junta en el sentido pleno y legal de la palabra, pero -si es necesario- servirá para tomar la decisión con más fundamento y con más opciones de que luego sea formalmente ratificada cuando termine el estado de alarma.
Siempre existirá el riesgo de que un vecino desapruebe o impugne una decisión a posteriori, pero entendemos que, llegado el caso, el juez valorará todas las circunstancias y las pruebas que aporte el presidente para argumentar que actuó en beneficio de la comunidad en un caso de urgencia.
Prevenir disputas con los vecinos.
Transmitir la información a los vecinos
La excepcional situación que vivimos y la ausencia de juntas no puede traducirse en un “apagón” informativo en la comunidad. La ley prevé que las notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad se comuniquen en el domicilio. Cuando no es posible se puede utilizar el tablón de anuncios.
La protección de datos en la comunidad de propietarios.
Y la comunidad puede también utilizar el correo electrónico si es el modo habitual de enviar comunicaciones o si pasa a serlo ahora, cuando los vecinos han facilitado sus correos y cuidando que no haya propietarios que queden excluidos de la comunicación. Es decir, en las situaciones excepcionales prima la comunicación material, teniendo en cuenta las limitaciones que existen respecto al traslado de datos personales. Así, la inminencia de unas obras o el corte del agua o el mantenimiento de alguna instalación, el cierre temporal del garaje, etc., se pueden comunicar a todos de un modo eficaz, rápido y seguro.
Justificar la prórroga de los cargos
El hecho de que los cargos de presidente, vicepresidente, secretario, etc., se prorroguen un año más por la imposibilidad de celebrar la Junta no debería suponer ninguna dificultad funcional en la comunidad, al margen de la incomodidad para los afectados. Pero diversas oficinas de entidades financieras han puesto problemas para la gestión de las cuentas corrientes amparándose en que el plazo de nombramiento de los apoderados en la cuenta estaba caducado y que la prórroga no puede ser tácita. Ante ello, el administrador-secretario podría redactar un escrito certificando que los cargos nombrados en la última junta, cuya copia del acta ya estaba en poder de la entidad, han sido prorrogados a consecuencia de la imposibilidad de celebración de la junta general con las necesarias garantías legales, debido a las limitaciones impuestas en el marco de la pandemia por Covid-19. Así, la prórroga del cargo quedaría suficientemente justificada y el banco no debería poner problemas para seguir operando en las cuentas con normalidad, en el contexto en que nos encontramos.
Las juntas en Cataluña
Como es sabido, Cataluña tiene un régimen propio en materia de comunidades de propietarios, recogido en el código civil catalán. En el marco de la pandemia, la Generalitat sí ha aprobado disposiciones expresas sobre las juntas de propietarios. Se suspendió la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios hasta el 30 de abril de 2021, pero se dejó abierta la posibilidad de celebrarlas según las circunstancias y las medidas de seguridad que en cada momento sean aplicables, a iniciativa del presidente o a petición de al menos un 20% de los propietarios con derecho al voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas. Aquí se permite la celebración de juntas por videoconferencia, pero debe quedar garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto.
El presupuesto anual se entiende prorrogado hasta que se celebre la junta. Junta que deberá aprobar las cuentas pasadas y proceder a la renovación de cargos, cuyo mandato se prorroga hasta la celebración de esa junta. Entre tanto se pueden tomar acuerdos sin reunión, a instancia del presidente, pero hay que garantizar el derecho de información y de voto de los comuneros, de modo que quede constancia de la recepción del voto (por vía “postal, comunicación telemática o cualquier otro medio”) y de su autenticidad. La viabilidad práctica dependerá de cada caso.
