Las comunidades y el Covid: juntas y renovación de cargos

Efectos del COVID en comunidades en comunidades de propietarios

Desde el inicio de la pandemia y las declaraciones del estado de alarma en nuestro país se han ido aprobando medidas destinadas a frenar la propagación del virus que han tenido efectos, entre otros muchos ámbitos, en las comunidades de propietarios. En la actualidad está en vigor el estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021. Conlleva restricciones a la reunión de personas no convivientes, con un máximo de 6 personas en espacios de uso privado, aunque las medidas dependen de cada comunidad autónoma y las van variando con relativa frecuencia. Muchas comunidades de propietarios no realizaron su junta general ordinaria en 2020 y llevan más de un año sin reunirse para aprobar las cuentas del último ejercicio y los presupuestos para el siguiente. En muchas tampoco se ha podido nombrar a nuevos cargos y tienen presidentes que van a entrar en su tercer año de mandato. El problema tiene consecuencias prácticas. Hay decisiones que no se están tomando y hay entidades financieras que ponen pegas a las comunidades por la falta de renovación de las personas facultadas para operar con las cuentas bancarias.

¿Puede celebrarse una junta?

La pregunta tiene dos vertientes: una sobre la posibilidad fáctica de hacer la junta de modo tradicional y otra sobre la viabilidad jurídica de utilizar alguna alternativa. A la hora de plantearse una junta al uso hay que saber que el criterio básico es la seguridad sanitaria, de la que la propia comunidad es responsable en su ámbito. Se deben tener en cuenta las restricciones y recomendaciones que estén vigentes en cada comunidad autónoma y en cada municipio. Junto al número máximo de participantes permitido en cada momento, la necesidad de mantener la distancia de seguridad hace muy difícil la celebración de la junta en los lugares habituales, que no suelen ser muy amplios. Además, buena parte de los propietarios que acuden regularmente a las juntas forman parte de colectivos de riesgo, por edad.

Por otro lado, la inmensa mayoría de las comunidades de vecinos no contemplan en sus estatutos otro modo de celebración de la junta que no sea el presencial, con la conocida opción de delegación del voto en otro propietario para quienes quieran hacerse representar. Las juntas virtuales no han sido previstas ni por la ley ni por las propias comunidades, salvo casos aislados. Excepcionalmente, en comunidades pequeñas no sería descartable la celebración de una junta telemática a través de una aplicación de videoconferencia, con la opción de grabar la reunión. Siempre que todos los propietarios tuvieran acceso a estos medios, estuvieran de acuerdo en la celebración y recibieran la oportuna convocatoria con las instrucciones para poder intervenir y votar, evitando cualquier situación de indefensión que podría dar pie a la impugnación posterior de lo allí decidido.

Por su parte, el Colegio de Administradores de fincas de Madrid recomienda la no celebración de Juntas en las comunidades, para evitar el riesgo de contagio. Solo en caso de verdadera y urgente necesidad, aconsejan que a la Junta no acudan más de seis participantes, incluido el administrador. Igualmente, el Colegio de administradores de Barcelona recomienda las reuniones digitales o la toma de acuerdos sin junta (ver más abajo el apartado sobre Cataluña). Esta imposibilidad o dificultad para celebrar las juntas del modo legalmente previsto no significa que la comunidad no pueda tomar decisiones.

La toma de decisiones urgentes en la comunidad

La vida de la comunidad no se para por el estado de alarma y por la imposibilidad de celebración de las juntas. No es momento de realizar mejoras ni de tomar decisiones que impliquen un compromiso de nuevo gasto para los vecinos, pero sí puede ser necesario acometer algunas obras de reparación urgente, hacer contrataciones (por sustitución, jubilación, etc.) o renovación de contratos, etc. Para los asuntos que requieran de una decisión sin demora, el presidente está capacitado para tomar decisiones. Recordemos que las obras para el mantenimiento y conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y “no requerirán previo acuerdo de la Junta” (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Obras necesarias en la comunidad de propietarios.

El apoyo de la Junta se puede obtener después, para ratificar las decisiones. Ahora bien, los poderes del presidente no son ilimitados y para evitar problemas por extralimitación de funciones nuestro consejo es que el presidente cuente con el