Problemas con las antenas en azoteas comunitarias

Muchas comunidades de propietarios se plantean dudas sobre los contratos de arrendamiento de sus azoteas para la instalación de antenas de telefonía, quizá firmados hace lustros. ¿Conviene o no renovarlos? ¿Hay que negociar el precio al alza? ¿Está la compañía respetando sus términos o ha aprovechado para ampliar sus instalaciones o para cederlas a terceros? ¿Existe alguna amenaza para los vecinos? En áreas urbanas estos contratos pueden aportar entre 8.000 y 20.000 euros al año a la comunidad. Conviene hacer las cosas bien.

Es un asunto con distintas implicaciones que suele generar conflictos entre los propios vecinos. Desde el punto de vista médico no se han encontrado amenazas para la salud en aquellas antenas que son habitualmente usadas para la telefonía. Pero siempre nos puede quedar la duda de qué número y tipo de aparatos se han instalado en realidad desde que se inició el arrendamiento. Esto tiene implicaciones jurídicas si se ha excedido lo previsto en el contrato, si ha existido una cesión del acuerdo o un subarrendamiento a otras compañías.

Hay casos en los que la Comunidad podría renegociar al alza la renta a cobrar, o incluso podría pedir la resolución del contrato por incumplimiento. O su nulidad en determinados supuestos.

Vea aquí la explicación sobre mayorías necesarias para el alquiler de azoteas en comunidades.

La cesión del contrato y el subarriendo

Se suele aludir a Ley General de Telecomunicaciones para tratar de imponer soluciones a las comunidades de propietarios, pero hay que conocer lo que dice la Ley. La opción de ocupar de fuerza una propiedad privada para estas instalaciones solo se contempla para el caso en que no exista ninguna otra opción posible, y está sometida a un procedimiento estricto donde debe intervenir la Administración antes de adoptar medidas de expropiación forzosa o de constitución forzosa de una servidumbre (art. 29 de la LGT). Y por supuesto, los operadores deben asumir todos los costes. Por otro lado, la LGT recomienda el uso compartido de instalaciones para un uso racional de los espacios, animando a acuerdos voluntarios entre particulares, pero esto no conlleva que la Compañía pueda hacer un uso libre de la azotea que ha alquilado. Hay que respetar las condiciones del contrato de arrendamiento y asumir los costes que correspondan (art. 32 LGT).

Por ese motivo hay que comenzar siempre por revisar  cada contrato de arrendamiento. Por defecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que en caso de cesión de un alquiler a otro operador-arrendatario, la Comunidad (arrendadora) tendría derecho a aumentar un 20% la renta a cobrar. Pero esta previsión es renunciable y de hecho muchos contratos incluyen esa renuncia por parte del arrendador. Si se ha producido un subarriendo, la Compañía está obligada a comunicarlo a la Arrendadora y la renta deberá aumentarse en un 10%.

¿Cómo saber si ha habido un subarriendo o una “sobre-explotación” de la azotea? Si la compañía no lo notifica, puede ser complicado de conocer para la Comunidad arrendadora.

Revisar la instalación real actual

Como primera aproximación y sin coste asociado, una opción es consultar la información sobre radiaciones de estaciones de telefonía móvil para una ubicación determinada, en esta página web: https://geoportal.minetur.gob.es/VCTEL/vcne.do

Este es un ejemplo del tipo de información que podrá encontrar allí:

En la ubicación del ejemplo se aprecia que hay tres antenas de telefonía en la misma comunidad de vecinos. Al hacer clic sobre cada punto se puede ver de qué Compañías son (Telefónica Móviles, Vodafone y Orange). También se pueden obtener los detalles de cada una, como la banda de frecuencias, que está asociada a la tecnología instalada (3G/4G/5G).

En principio, la información sobre las mediciones debería estar actualizada cuando se produce algún cambio en la antena, pero en la práctica es posible que no incluya la información más reciente. De ahí que en caso de tener que negociar los términos del contrato con la Compañía convenga solicitar un informe técnico personalizado.

El informe técnico de instalaciones y frecuencias

Para conocer con exactitud lo que se ha instalado en nuestra azotea y ver si se corresponde con lo que se incluyó en el contrato de arrendamiento, no basta con una inspección visual. Se requiere una revisión por parte de un técnico (normalmente un ingeniero de telecomunicaciones), que añade a la inspección e inventario de aparatos con reportaje fotográfico una serie de mediciones radioeléctricas y análisis de espectros para saber qué operadoras están interviniendo desde ese punto y con qué tecnologías. También incluyen la revisión del contrato firmado por la comunidad, con mención de aquellos aspectos jurídicos o irregularidades que sean relevantes a la luz de la realidad de lo instalado, seguidos de recomendaciones.

Como estos informes pueden llegar a ser la base de una negociación seria o una reclamación judicial, es preciso que estén bien fundamentados porque la Compañía presentará sus propios informes y el juez dará mayor peso a aquel que le merezca más credibilidad.

Hemos consultados con varias empresas especializadas. Son informes complejos, de unas 50 páginas con un coste orientativo de unos 1.200 euros, IVA incluido.

El problema de los contratos de alquiler genéricos

Muchos de los contratos de arrendamiento de azoteas que se firmaron en décadas pasadas no precisaban el tipo de equipos o tecnologías que iban a instalarse allí. Los jueces consideran que al ser contratos de plazos largos, es lógico que las compañías puedan ir actualizando sus instalaciones para adecuarlas a las nuevas necesidades.

En un caso juzgado por la Audiencia Provincial de Valencia (1/10/2009), la Comunidad denunció el incumplimiento de la Empresa y pidió la desinstalación, pero los jueces no le dieron la razón. Afirman que el contrato suscrito tenía por objeto el arrendamiento de un espacio o superficie de la azotea, no siendo un contrato de tecnologías o de equipos de telefonía móvil. Por eso no consideran relevante si existen tres antenas pequeñas o medianas, o una o tres estaciones base.

En estos contratos a largo plazo se permite que el Operador pueda modificar y actualizar sus instalaciones.  Las facultades y limitaciones que se regulan en el contrato hay que interpretarlas en relación a lo que constituye el objeto del arriendo, el espacio, el suelo y el vuelo (la superficie ocupada, la caseta, mástiles), no a la tecnología empleada. No consideraron como una alteración sustituir los componentes electrónicos por otros más modernos o añadir a los existentes otros que, en su conjunto, no alteraban el espacio arrendado ni las condiciones del alquiler. Todo ello con base en los informes técnicos presentados por las partes.

La retirada de las instalaciones

La compañía debe retirar la instalación al término del contrato. La ocupación forzosa de la azotea no puede ser impuesta por la Compañía una vez transcurrido el plazo y las prórrogas pactadas en el contrato de cesión de uso. No se puede imponer a la comunidad de propietarios la permanencia de los equipos instalados en la azotea mientras encuentre otra ubicación. Es decir, agotado el contrato y la Compañía no puede prolongar el tiempo de ocupación de la azotea más allá de lo previsto, con base en un supuesto interés general.

La ocupación de la propiedad privada por los operadores solo podrá llevarse a cabo tras la instrucción y resolución por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo del oportuno procedimiento, en que deberán cumplirse todos los trámites y respetarse todas las garantías establecidas a favor de los titulares afectados en la legislación de expropiación forzosa (sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 2/6/2017).

No cambien las cerraduras

Una cosa es el derecho de la comunidad a pedir la retirada de las instalaciones y otra la adopción de medidas de la comunidad para impedir el acceso a la azotea de los técnicos.

En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid el 18/1/2019, la comunidad preavisó en tiempo (6 meses) la no renovación de contrato de arrendamiento de azotea con Orange. Se preveían tres meses para el desmantelamiento de la instalación, pero no se cumplió el plazo. La Empresa se escuda diciendo que necesita tiempo para busca alternativas y que le ampara un interés general de mantenimiento de las comunicaciones, pero eso no justifica su incumplimiento a ojos del juez.