Casi una de cada cuatro comunidades de vecinos en nuestro país está compuestas de dos o más edificios que comparten zonas y servicios comunes. Veamos las reglas de actuación.

Comunidades que comparten jardín, garaje o piscina

Este tipo de complejos puede adoptar dos formas jurídicas diferentes: o bien conforman una única comunidad de propietarios, en la que la suma de las cuotas de todos los propietarios individuales llega a 100, o bien se configuran (de derecho o de facto) como una agrupación de comunidades. En este último caso, coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia de cada edificio y la de la urbanización. Cada comunidad gestiona internamente sus propios gastos y elementos comunes (que se consideran “privativos” del edificio), y respecto de las zonas o servicios que comparten se gestionan en la mancomunidad, según los criterios de decisión y reparto de gastos establecidos en el título constitutivo. Esto es válido para los bloques donde conviven tanto los propietarios de viviendas como los de plazas de garaje.

Antenas en la azotea y mancomunidades.

¿Quién decide en cada caso?

Para las decisiones que afecten a los servicios compartidos, si el título o los estatutos no dicen lo contrario, serán los respectivos presidentes quienes representen al conjunto de propietarios de cada subcomunidad (bloques o garajes). Son de aplicación las reglas generales sobre mayorías. Para adoptar acuerdos que requieran mayorías cualificadas según la Ley, cada subcomunidad debe haber obtenido antes dicha mayoría en su propia junta.

Qué mayorías se necesitan en la comunidad.

Por ejemplo, para acordar el establecimiento o supresión del servicio de portería de la mancomunidad será necesario que voten a favor los 3/5 de los presidentes de cada subcomunidad, y que previamente el acuerdo haya sido adoptado por idéntica mayoría en cada comunidad que haya votado a favor. Así, tribunales anularon el acuerdo de una mancomunidad que aprobó por mayoría la independización de un bloque respecto del sistema central de calefacción, argumentando que tal acuerdo debía haberse tomado por unanimidad en la mancomunidad, previa unanimidad en cada bloque, al afectar el acuerdo al título constitutivo y a las cuotas de gasto acordadas.

Más ejemplos: si los estatutos no dicen lo contrario, las fachadas son elementos comunes de la mancomunidad y las decisiones que les conciernen deben ser adoptadas por la junta de la mancomunidad. Sin embargo, el acuerdo que aprueba un reglamento de uso del aparcamiento exterior reservado en estatutos a los propietarios, puede ser aprobado por la mayoría de los presidentes de los edificios implicados, sin votación previa por edificios.

¿Quién puede impugnar?

Es importante consultar en los estatutos quién tiene legitimidad para actuar en juicio en cada caso. Por ejemplo, una subcomunidad (un edificio) demandó a un propietario por el cierre de su terraza sin permiso, pero tras cinco años de litigio, el Tribunal Supremo (en sentencia de 30 de diciembre de 2009) estableció que la legitimidad para demandar correspondía en ese caso, por estatutos, exclusivamente al presidente de la mancomunidad y por lo tanto se rechazó la demanda, las obras no se vieron alteradas y la subcomunidad fue condenada al pago de las costas.

En muchos casos un propietario individual no puede impugnar un acuerdo de la mancomunidad. Sí podría hacerlo si el presidente de su propio bloque hubiera votado en contra de lo acordado en la junta de la subcomunidad.