Alquiler: dos consejos que le salvarán

En OCU recibimos cada año miles de consultas relativas a la vivienda. En 2016 fueron más de 21.400, algo más de un 8% del total de consultas que recibimos en la Organización.

Muchas de esas consultas están ligadas a los arrendamientos urbanos, tanto por parte de inquilinos como de propietarios que han decidido sumergirse en el mundo del alquiler.

La última encuesta que realizamos entre más de 700 arrendadores puso de manifiesto que el 30% de ellos tuvieron problemas con el inquilino. Es un dato elevado, aunque si lo comparamos con otros países no destaca en exceso: 33% en Italia o en Bélgica, por ejemplo.

Hemos comentado en otras ocasiones que los principales problemas señalados por los arrendadores son tres:

-          Los retrasos en el pago de la renta;

-          Los impagos de renta

-          Los daños producidos en el inmueble.

Protección ante los problemas

Existen situaciones que nadie puede prever y que pueden sorprendernos. Pero también constatamos que en muchas ocasiones sí es posible reducir el riesgo de padecer esos problemas.

Antes de comentarlos hay que recordar una consideración previa: ser arrendador conlleva una responsabilidad. En la medida en que el arrendador cumple sus obligaciones básicas, toda la experiencia del alquiler se enfoca adecuadamente y se reduce la exposición a los problemas. Para empezar, el arrendador debe ofrecer una vivienda en buen estado de habitabilidad, donde él mismo estuviera dispuesto a vivir. Cualquier fleco que deje (paredes sucias, electrodomésticos que no funcionen, manchas de humedad, grifos que goteen, persianas que no cierren, etc., etc.) es una llamada a problemas futuros con casi un 100% de probabilidad, incluso cuando su inquilino sea una bellísima persona.

Una precaución esencial es la selección del inquilino. El arrendador persona física no tiene la capacidad que tiene un banco de estudiar la solvencia económica de una persona. Y los bancos se equivocan. Así que cabe el error, pero lo básico es que su inquilino pueda demostrarle que posee ingresos suficientes y a priori regulares como para que la renta que le va a pagar a usted no suponga más de un 35-40% de los mismos, cada mes.

Si no está seguro de poder establecer la capacidad de pago de su candidato, una opción es recurrir a un buen seguro de rentas de alquiler. Recientemente le hemos hablado del seguro de rentas de la compañía Mutua de Propietarios (póliza Mutua alquiler), que para socios de OCU tiene una prima muy competitiva.

La importancia del contrato, firmado y explicado

Otra de las precauciones básicas consiste en la utilización de un contrato de alquiler claro y equilibrado. Nosotros les proponemos un modelo de contrato de alquiler que usted puede adaptar a sus circunstancias. El contrato es más importante que nunca porque la Ley de Arrendamientos Urbanos deja ahora libertad a las partes para pactar muchas de sus obligaciones. Además, en el caso de la actualización anual de la renta, la LAU prevé ahora que si el contrato no dice nada, no es posible ninguna actualización.

La importancia del contrato no solo va ligada a la firma de un papel. Es importante que se siente con el inquilino y repase una por una las cláusulas, para que quede claro quién debe hacerse cargo de qué. Esto evitará muchas discusiones posteriores. Y si en un punto no están de acuerdo, mejor discutirlo abiertamente antes de firmar. Si no hay acuerdo, mejor no firmar nada y buscar otro candidato. No tenga prisa.

Hay que ser especialmente claro en las pequeñas reparaciones, fuente de numerosos problemas. De ahí que si la casa está en verdadero buen estado al principio, el riesgo de tener problemas de este tipo se reduce enormemente. Si las cosas funcionan bien, el inquilino se hace responsable de las pequeñas reparaciones que estén ligadas al uso ordinario de la vivienda. Haga pedagogía y ponga ejemplos (manubrios de puertas, enchufes, cisternas, juntas de grifos, silicona de los baños, etc., etc.). Esto ayudará a que el inquilino tome conciencia de su responsabilidad en la conservación de las cosas, y evitará algunas llamadas innecesarias.

En todo caso, siempre hay que ser flexible y atender las llamadas de su inquilino, aunque sea para explicarle que usted no va a hacerse cargo de determinado gasto (si de verdad no le corresponde). Si tiene un buen inquilino pagador, merece la pena conservarlo.