Indemnización por lucro cesante al arrendador si el inquilino no devuelve el piso a tiempo
¿Puede un propietario reclamar una indemnización si el inquilino se retrasa en devolver la vivienda o local alquilado? La respuesta es sí, pero no siempre.
El Tribunal Supremo ha establecido una doctrina muy clara sobre cuándo procede esta indemnización por daños y perjuicios, incluyendo el llamado "lucro cesante" (los ingresos que el arrendador ha dejado de obtener). En este artículo te explicamos los requisitos, los plazos y los consejos prácticos para ambas partes.
Marco legal: la obligación de devolver el inmueble
Cuando finaliza un contrato de arrendamiento, el inquilino tiene la obligación legal de devolver la finca al propietario. Así lo establece el artículo 1561 del Código Civil, que ordena que "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió".
La duración de los alquileres de vivienda.
Si el arrendatario no cumple con esta obligación y permanece en el inmueble después de la fecha de extinción del contrato, puede incurrir en un incumplimiento contractual y, a falta de acuerdo, facultará al arrendador a iniciar una acción judicial para recuperar la posesión a través del desahucio.
Ese incumplimiento puede llevar consigo deudas de rentas o gastos impagados, aunque no siempre sea el caso. Y también puede provocar perjuicios al propietario por los que el arrendatario podría verse obligado a responder. Este incumplimiento está tipificado en el artículo 1101 del Código Civil, que sujeta a indemnización a quienes "en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad".
¿Qué daños puede reclamar el arrendador?
Según el artículo 1106 del Código Civil, la indemnización comprende dos conceptos:
- Daño emergente: el valor de la pérdida efectivamente sufrida (por ejemplo, gastos de abogado para recuperar el inmueble).
- Lucro cesante: la ganancia que el propietario ha dejado de obtener. Esto incluye, muy especialmente, la diferencia entre la renta que estaba percibiendo del inquilino que no devuelve el inmueble y la renta más elevada que habría podido cobrar de un nuevo arrendatario.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 162/2026, de 4 de febrero, ha confirmado esta posibilidad, reconociendo el derecho de los arrendadores a ser indemnizados cuando el arrendatario permanece indebidamente en el inmueble. En el caso enjuiciado, referido a un local con renta baja que el arrendatario había subarrendado con ganancias, la diferencia entre la renta que pagaba el arrendatario (1.244,22 € mensuales) y la que podría haber percibido el propietario con un nuevo contrato (9.000 € mensuales) fue considerable.
El requisito clave: la mala fe del arrendatario
No basta con que el inquilino se retrase en devolver el inmueble. Para que proceda la indemnización, el Tribunal Supremo exige que el arrendatario haya actuado con dolo o mala fe.
¿Qué significa esto en la práctica? La jurisprudencia ha establecido que existe dolo contractual cuando el arrendatario conoce y es consciente de que está incumpliendo su obligación de devolver la finca. Es decir, basta con la conciencia de que la conducta entraña o puede entrañar una lesión del derecho del arrendador.
Cuándo existe mala fe
Según la doctrina del Tribunal Supremo, la posesión se considera de mala fe en los siguientes casos:
- Cuando la fecha de finalización del contrato resulta clara e inequívoca, y pese a ello el arrendatario se mantiene en el inmueble sin razón que lo justifique. En estos supuestos, se produce una "demora arbitraria" que permite calificar la posesión como de mala fe conforme al artículo 455 del Código Civil.
- Cuando el arrendatario continúa en el inmueble tras conocer una sentencia firme que declara extinguido el contrato. A partir de ese momento, ya no puede alegar desconocimiento de su obligación.
Cuándo puede estar justificada la permanencia
El Tribunal Supremo reconoce que existen situaciones en las que el retraso del inquilino puede considerarse legítimo y no dar lugar a indemnización:
- Cuando existen dudas razonables sobre la interpretación del contrato que hacen necesario acudir a los tribunales. En estos casos, si el inquilino defiende su derecho con argumentos jurídicos serios, su oposición puede estimarse justificada.
- Cuando la jurisprudencia sobre la cuestión es contradictoria y el inquilino se ampara en criterios que, aunque finalmente no prosperen, eran razonablemente defendibles.
Como indica expresamente el Tribunal Supremo: "no toda demora en la devolución de la cosa arrendada ha de dar lugar a indemnización al arrendador, sino sólo aquella que revele una conducta culpable del arrendatario, cuyos derechos de defensa, ejercidos legítimamente, han de salvaguardarse".
El momento clave: desde cuándo se computa la indemnización
Este es uno de los aspectos más relevantes de la sentencia analizada. El Tribunal Supremo establece que la obligación de indemnizar no nace necesariamente desde la fecha de extinción del contrato, sino desde el momento en que el arrendatario conoce o debe conocer que su permanencia es indebida.
En el caso enjuiciado, aunque el contrato se extinguió el 31 de diciembre de 2014, la indemnización solo se computó desde la notificación de la sentencia de apelación que declaró dicha extinción (2 de mayo de 2016), porque hasta ese momento existían criterios jurisprudenciales contradictorios que hacían razonable la posición del inquilino.
Por tanto, desde que el arrendatario conoce una sentencia que declara extinguido el contrato, ya no puede ampararse en el ejercicio legítimo de su derecho de defensa, y su permanencia en el inmueble deviene indebida.
Cómo se calcula la indemnización por lucro cesante
El Tribunal Supremo ha establecido criterios claros para cuantificar el lucro cesante:
Se compara la renta que percibía el arrendador durante el período de ocupación indebida con la renta que habría percibido de haber podido arrendar el inmueble a un nuevo inquilino.
Para acreditar esta última cantidad, es fundamental que el arrendador pueda probar que tenía un contrato preparado o formalizado con un tercero, o al menos ofertas concretas de arrendamiento.
En el caso de la STS 162/2026, los propietarios disponían de un contrato de opción de arrendamiento con la empresa que ocupaba el local como subarrendataria, lo que permitió acreditar la renta de mercado (9.000 € frente a 1.244 €).
El cálculo debe realizarse mes a mes, descontando las cantidades efectivamente percibidas como renta durante el período de ocupación indebida.
Consejos prácticos para el arrendador
Si eres propietario y tu inquilino no devuelve el inmueble al finalizar el contrato, seguramente haya quien se contente con poder recuperar el inmueble cuanto antes, incluso dejando de percibir rentas debidas y sin aspirar a lograr una indemnización por otros daños. Sobre todo si hablamos de inquilinos vulnerables en alquileres de vivienda.
Si el arrendatario es solvente y se dan las condiciones para poder obtener esa indemnización estas son las actuaciones recomendadas:
1. Requerimiento fehaciente: envía un burofax al arrendatario requiriéndole el desalojo voluntario. Este documento servirá para acreditar que el inquilino conocía su obligación.
2. Presenta demanda de desahucio: cuanto antes obtengas una sentencia firme que declare la extinción del contrato, antes comenzará a computarse la indemnización.
3. Reclama los daños en procedimiento separado o acumula la acción: puedes ejercitar la reclamación de cantidad junto con el desahucio o en un procedimiento posterior.
4. Documenta la existencia de un nuevo arrendatario: no basta una "expectativa" de alquiler a mayor precio. Deberías contar con ofertas de alquiler o un precontrato firmado con un tercero, esta será la prueba clave para cuantificar el lucro cesante.
5. Conserva toda la documentación: contratos, comunicaciones, ofertas de terceros y cualquier prueba que acredite tanto la extinción del contrato como el lucro cesante sufrido.
Consejos prácticos para el arrendatario
Si eres arrendatario-inquilino y no estás de acuerdo con la extinción del contrato, ten en cuenta lo siguiente:
1. Valora objetivamente tu posición: consulta con un abogado si tus argumentos son jurídicamente defendibles. Una oposición temeraria puede incrementar significativamente la indemnización.
2. Si una sentencia declara extinguido el contrato, evalúa cuidadosamente recurrir: a partir de la notificación de esa sentencia, tu permanencia en el inmueble puede calificarse como de mala fe.
3. Si decides recurrir, consigna o paga la renta: aunque consideres que tienes derecho a permanecer, sigue abonando las cantidades correspondientes para evitar que se acumulen impagos.
4. Abandona el inmueble si la sentencia deviene firme: una vez inadmitido o desestimado el recurso de casación, la demora adicional carece de toda justificación.
5. No confíes en que "defender tu derecho" te exime de toda responsabilidad: el Tribunal Supremo distingue entre la defensa legítima (que no genera indemnización) y la prolongación injustificada del litigio cuando la cuestión ya está resuelta.
Conclusión
El arrendador puede reclamar al inquilino una indemnización por lucro cesante cuando este se retrasa injustificadamente en devolver el inmueble alquilado, siempre que pueda acreditar dos elementos fundamentales: que la permanencia del arrendatario era indebida (existía dolo o mala fe) y que ha sufrido un perjuicio económico cuantificable (diferencia entre la renta percibida y la que habría obtenido con un nuevo contrato).
La jurisprudencia más reciente, consolidada en la Sentencia del Tribunal Supremo 162/2026, confirma que el ejercicio del derecho de defensa tiene límites: cuando una sentencia firme o una jurisprudencia consolidada declaran extinguido el contrato, la permanencia del inquilino deja de estar amparada y deviene en un incumplimiento contractual indemnizable.
