Reclamación de impago de alquiler en pandemia y buena fe
En principio, un arrendador tiene derecho a reclamar el pago de la renta del alquiler cuando se produce un impago aunque sea parcial y aunque sea un retraso. Una sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2025 matiza ese derecho con las exigencias de la buena fe en casos excepcionales.
El consejo ante un impago o retraso es reclamarlo primero informalmente. Puede ser un olvido, un error u otra circunstancia que sea sencilla de solucionar. Aunque llega un momento en que las buenas palabras no bastan y hay que ejercitar los derechos de cada uno.
La sentencia trata de un caso en que la propietaria de un local interpuso una demanda de reclamación de renta y de desahucio el 17 de abril de 2020. Se presentó en plena vigencia del estado de alarma, con el local alquilado cerrado al público, por una deuda de 418 euros que era menos de la mitad de la renta correspondiente a ese mismo mes de abril y habiendo transcurrido apenas 11 días de retraso para el pago. La suma se pagó el 20 de abril y en los meses siguientes se siguió pagando la renta con normalidad.
Los jueces condenaron a la arrendataria a pagar la suma pendiente, pero rechazaron el desahucio, porque esa petición en esas circunstancias se consideró un uso abusivo por antisocial del derecho de la arrendadora. La propietaria recurrió ante el Supremo.
Por entender el contexto, el contrato de alquiler del local era de 2015, por 10 años y contemplaba una opción de compra. Se habían autorizado a la arrendataria unas obras de acondicionamiento del local.
La propietaria alegó la doctrina del Supremo sobre el derecho del arrendador a cobrar puntualmente la renta y que un retraso en el pago justifica el desahucio (cuando ya no existe posibilidad de enervar la acción). Según la propietaria, era indiferente su propia capacidad económica y si ella necesitaba o no de esos ingresos para subsistir, a efectos de considerar “insolidaria” su reclamación, como había hecho la Audiencia Provincial.
Requerimiento de pago a inquilino.
A juicio por impago de 100 euros de alquiler
Legalidad y buena fe, ¿dónde están los límites?
El Supremo recuerda en su sentencia que, en efecto, la falta de pago de la renta es causa de resolución del contrato de alquiler. Aquí hubo un retraso en el pago de 16 días.
El Código Civil dice que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y que la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Tras la pandemia se desarrolló una doctrina sobre la posibilidad de modificar las exigencias de los contratos cuando las condiciones económicas de base cambian sustancialmente y de modo imprevisible (la llamada cláusula “rebus”).
Y pasa a analizar el contexto en que se produjo este retraso en el pago de la renta en abril de 2020, en la situación sanitaria y social que todos conocemos, que implicó el cese obligatorio de las actividades económicas. El “legislador de emergencia” aprobó en mayo normas que trataron de “regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales".
"Para apreciar el abuso del derecho es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) el uso de un derecho objetivo y externamente legal;
b) daño a un interés, no protegido por una específica prerrogativa jurídica, y
c) la inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de dañar), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo)”.
En el caso concreto, en medio de aquellas circunstancias excepcionales de cierre obligado de los locales, la arrendataria había pagado toda la renta del mes de marzo y más de la mitad del mes de abril, habiéndose retrasado unos días para el resto. Hubo contactos para ponerse de acuerdo en una condonación o aplazamiento, pero la arrendadora presentó la demanda instando la resolución. La arrendataria siguió pagando la renta a pesar de tener el local cerrado a los clientes. Había efectuado obras en el local y tenía una opción de compra a su favor.
Según el Supremo, hubiera sido una exigencia de la buena fe atender a la petición de la arrendataria de lograr un acuerdo sobre el pago de aquellas rentas, como fue práctica habitual (dice el Supremo) y como más tarde se plasmó en la normativa. La conducta de la arrendataria fue leal. Las exigencias del principio de buena fe conllevan un deber ético jurídico de negociar.
Frente a ello, la arrendadora no negocia sino que interpone una demanda de reclamación de deuda y de desahucio solo 12 días después de aquel impago parcial. El Supremo considera que esa acción de la arrendadora -en aquellas circunstancias- supone “un ejercicio anormal del derecho contrario a la buena fe, con evidente daño a la parte demandada”.
Por eso se desestima el recurso de casación con condena en costas.
Un voto particular: distinguir el derecho de la solidaridad deseable
Uno de los magistrados incluyó un voto particular en la sentencia. Según él, la propietaria actuó bien al presentar la demanda por impago, porque solo ejercía su derecho en un contexto donde la arrendataria ya había impagado una vez anteriormente y donde ahora utilizaba el impago parcial como medio de presión para imponerse en una negociación. No tenía problemas para pagar (siguió haciéndolo luego), es que no quiso. No puede dejarse al arrendatario la decisión unilateral de impago ante situaciones excepcionales o de crisis económica, porque se generaría inseguridad jurídica.
Según este voto particular, “la sentencia de la mayoría, al fundamentarse en consideraciones extracontractuales y en una concepción de la buena fe que impone al arrendador una obligación de solidaridad que la ley no contempla y que resulta muy discutible, introduce un criterio peligroso para la seguridad de las relaciones arrendaticias”. Una cosa es el derecho de cada uno y otra son las actitudes solidarias o moralmente deseables.
