Prohibición de animales y resolución del alquiler
Es frecuente ver contratos de alquiler con prohibición para el inquilino de tener mascotas. No está claro que su incumplimiento, si no va acompañado de daños o molestias graves y probadas, pueda ser suficiente para instar la resolución de un arrendamiento en curso.
La sentencia del Supremo de 19 de febrero de 2025 se refería a un contrato de alquiler de renta antigua, de vivienda sometido a la Ley de 1964, régimen anterior al vigente, que incidía especialmente en la protección al inquilino.
El contrato prohibía la tenencia de animales en la casa. La hija de la inquilina tenía dos perros y un gato y el casero presentó una demanda para dar por terminado el alquiler.
El Supremo recuerda que en el régimen de 1964 el contrato solo se podía resolver por una lista de causas bien definidas, que no incluyen la tenencia de animales. Por lo que esa tenencia no se considera en sí misma motivo suficiente para resolver el alquiler.
Se alegan molestias e insalubridad
El casero alegó molestias a los vecinos y falta de condiciones de higiene de la casa, con apoyo en unas actuaciones de técnicos del ayuntamiento. El Supremo dice que la insalubridad debería ser notoria. Una cosa es que la limpieza de la casa fuera deficiente, y que los técnicos informaran de malos olores. Pero cosa distinta es que ese mal olor tenga consecuencias en la salud, que refleje una actividad que fuera notoriamente insalubre y que esta resultara de la tenencia de los perros. Eso no se ha demostrado. “No consta informe o dictamen médico o sanitario que objetivamente establezca el carácter nocivo o riesgo para la salud del hedor existente”.
Para una inquilina de 87 años, esa limpieza deficiente no es suficientemente grave para conllevar una resolución del contrato de alquiler, lo que sería desproporcionado a ojos del Tribunal.
Es una cuestión de prueba. En el caso juzgado, se ha valorado la entidad de las molestias denunciadas, y en la valoración conjunta de la prueba, los jueces llegan a la conclusión de que no ha quedado acreditada la gravedad, intensidad y entidad requeridas para que las molestias que pudieran haberse producido por la introducción de los perros de la hija de la arrendataria fueran causa de resolución del contrato.
Contratos de alquiler actuales
En la LAU de 1994, vigente, las causas de resolución del contrato están más abiertas y pueden pactarse en el contrato siempre que estén clara y que no supongan una limitación injustificada de derechos del inquilino.
Si un contrato previera una prohibición expresa de tenencia de animales con consecuencia de resolución del contrato en caso de incumplimiento, se puede pensar en que el juez acordaría la resolución en caso de incumplimiento. Pero tampoco existe una doctrina consolidada al respecto porque no llegan muchos casos a los tribunales.
Cabe pensar que si el inquilino paga regularmente y no causa problemas de vecindad ni constan daños en el inmueble provocados por la mascota, un arrendador no va a instar la resolución del contrato de alquiler amparándose en esa prohibición ( si existiera en el contrato). Salvo que tenga otro interés en terminar el contrato antes del plazo legal del alquiler.
Si instara la resolución por ese incumplimiento de no tenencia de mascotas, es probable que haya jueces que rechacen la resolución por la mera tenencia de animales en la casa alquilada, si no existen otras pruebas de molestias graves y repetidas, o de condiciones de falta grave de higiene.
Si el arrendador tiene un motivo específico para prohibir la presencia de mascotas en la vivienda, conviene indicarlo en el contrato para reforzar las consecuencias de su incumplimiento. Por ejemplo, que él o alguien de su familia tenga alguna alergia y sea previsible que vayan a utilizar esa casa tras el alquiler.
