Fin de alquiler de local, indemnización por clientela
El alquiler de locales comerciales se rige por lo pactado en el contrato y supletoriamente por La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es muy importante revisar que todo lo pactado queda reflejado en el contrato y también revisar si queremos evitar la aplicación por defecto de alguna de las reglas que prevé la LAU.
Vea un modelo de contrato de alquiler de local, con un ejemplo.
Una de las previsiones que tiene la Ley para los alquileres de ciertos locales comerciales, y que es de aplicación si no se renuncia a ella en el contrato, consiste en la obligación del pago por el arrendador al arrendatario de una indemnización por clientela, al finalizar el alquiler (artículo 34 LAU).
Una sentencia del Tribunal Supremo (de 19/6/2024) ha confirmado la condena al propietario del local de Madrid a pagar 96.000 euros al arrendatario que dejó el local donde durante 12 años había tenido un bar. Tras terminar su contrato por expiración del plazo pactado, el local fue arrendado a otro para seguir desarrollando la misma actividad hostelera.
El sentido de la norma es que el arrendador no se enriquezca con la clientela que ha ido ganando el arrendatario durante años antes de dejar el local. La clientela genera ingresos y da estabilidad a un negocio
Veamos cuándo puede el arrendatario pedir la indemnización y por qué importe.
Actividad de venta al público que el arrendatario quisiera seguir
Se aplica a locales alquilados en los que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años. Venta al público que incluye un bar y una tienda, entre otros, pero no un almacén, unas oficinas, un trastero ni un depósito de mercancías.
Ha de haber pasado el plazo de vigencia del contrato y que el alquiler se extinga por este motivo, no por otros.
Además, el arrendatario debe querer seguir: la LAU exige que “el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado”.
Si se dan esas circunstancias hay derecho a la indemnización. ¿por qué cuantía?
El importe de la indemnización al arrendatario
La cuantía de la indemnización depende de lo siguiente:
a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada; en este caso lo que se indemniza son los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario. En este caso la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Y en el caso juzgado por la STS de 19/6/2024 se aplicó esta segunda norma. Como el nuevo arrendatario del local siguió ejercitando la actividad de bar, y el anterior no inició otra nueva actividad, se condenó al arrendador a pagar una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que había durado el contrato que se terminó.
Para evitar esta situación, a la hora de firmar el contrato de arrendamiento del local haga mención expresa a la renuncia a la indemnización prevista en el atículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
