Gastos de conservación en alquiler de locales
Los alquileres tienen reglas diferentes en función de si lo que se alquila es una vivienda o un alquiler para uso distinto de vivienda, como un local, un garaje independiente, un alquiler temporal, etc. El alquiler de vivienda está muy regulado en la LAU, mientras que los alquileres para uso distinto de vivienda permiten pactos distintos.
Esquema del reparto de gastos en alquiler de vivienda.
Vamos a ver un ejemplo que ha terminado en sentencia del Tribunal Supremo, donde se recuerdan algunos principios básicos.
Una sociedad propietaria de cuatro locales destinados a servicios sanitarios los vendió en diciembre de 2017 a otra empresa, ya que tenía distintas deudas con la Seguridad Social, además de hipotecas pendientes.
El mismo día de la venta, la sociedad compradora arrendó esos locales a la empresa vendedora. El contrato incluía la obligación para la arrendataria de pagar el IBI y de hacer “las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario”. Algo que es posible pactar en los alquileres de inmuebles distintos de vivienda.
El contrato incorporaba una fianza personal de Torcuato para responder solidariamente de todas las obligaciones. A partir de diciembre de 2018 la arrendataria comenzó a incumplir con los pagos y comenzaron las reclamaciones de la arrendadora.
La demanda de desahucio por impago fue desestimada en dos instancias
La demanda de desahucio por impago y reclamación de deudas fue inicialmente desestimada al aplicarse la normativa extraordinaria sobre moratoria en el pago aprobada con ocasión de la pandemia, en 2020. En apelación, la Audiencia confirmó la sentencia alegando que el impago era por cantidades “no especialmente significativas” (no era una mensualidad de renta completa) y que la propia arrendadora había incumplido sus obligaciones de conservación de los inmuebles, donde se constataron goteras y falta de condiciones higiénicas, considerando los jueces que la cláusula de atribución al arrendatario de la conservación de los locales era nula.
La arrendadora recurrió al Supremo, quien dictó sentencia el 8 de mayo de 2024.
Pactar los gastos de conservación y efectos del impago
El Supremo afirma que “es causa de resolución del contrato de arrendamiento la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
El Supremo no ve justificado que la arrendataria deje de pagar el IBI debido amparándose en la existencia de goteras cuyo origen y gravedad se desconocen. No ha habido un informe pericial que evalúe ese estado del inmueble y sus causas.
En este caso se da la circunstancia de que la arrendataria conocía el estado de los inmuebles, porque fue su propietaria antes de venderlos a la arrendadora.
En el contrato se pactó expresamente que la arrendataria se hacía responsable de la realización de las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los locales. Ese pacto es lícito en contratos de alquiler para uso distinto de vivienda.
El Supremo concluye reconociendo el impago de la arrendataria con el efecto de resolución de contrato (desahucio) y la obligación de pagar las rentas pendientes acumuladas y las cantidades asimiladas (261.000 euros en total), más las cantidades que se vayan devengando hasta la efectiva entrega del inmueble. Condena que extiende al avalista personal
