No es posible cobrar el IBI al inquilino en alquileres de VPO
En algunas promociones de VPO en alquiler, la promotora ha intentado incluir en el contrato la repercusión del IBI en los inquilinos.
El Tribunal Supremo ha dejado clara su doctrina al respecto. Se lo explicamos.
Para una promoción de VPO en alquiler, de iniciativa privada, la inmobiliaria promotora (Lazora) propuso un modelo de contrato de alquiler al Gobierno de Aragón, para su aprobación. El Gobierno de Aragón eliminó una cláusula propuesta por la Sociedad que incluía la posibilidad de repercusión sobre el arrendatario del IBI o cualquier otro tributo girado por el Ayuntamiento del lugar en el que radique la vivienda arrendada.
La inmobiliaria recurrió en vía administrativa y judicial la resolución que aprobaba dicho modelo de contrato de alquiler. El caso llegó al Supremo, sala de lo contencioso administrativo, quien dictó sentencia con fecha STS 6/11/2023.
Cargar el IBI y la comunidad al inquilino.
Dónde se regulan los alquileres de vivienda protegida
La LAU habla del régimen de las viviendas de protección oficial en alquiler en su Disposición Adicional primera (DA 1ª). Establece unas reglas y remite a la legislación autonómica que sea aplicable.
En el caso de arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública esos alquileres pueden regirse “por las normas particulares de la promoción, respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley (la LAU), que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares”.
En el caso de promociones privadas de VPO, esa DA ª también prevé que se pueda trasladar al inquilino de VPO lo siguiente:
“4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador”.
La cuestión que se plantea es si en ese concepto puede incluirse el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles.
El IBI no es un servicio y no se repercute en VPO
En este caso, las normas particulares de estas viviendas decían que "el arrendador podrá percibir además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable".
Lazora defiende que el IBI puede repercutirse al inquilino, al igual que en el caso de los alquileres de viviendas privadas, mientras que el Gobierno de Aragón sostenía que no.
El Supremo aclara que, en este tipo de contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial, no cabe la repercusión del IBI al arrendatario.
La DA 1ª, 4. Norma específica y especial para los alquileres de VPO, prevé que el arrendador de una VPO únicamente puede percibir las rentas iniciales o revisadas y el "coste real de los servicios" que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador. Fuera de eso no puede cobrarle nada más. No se aplica el artículo 20 de a LAU que genéricamente permite a los alquileres de viviendas la repercusión del IBI, porque la regulación del alquiler de VPO es una excepción a la regla general.
Es una excepción que vienen motivada por la función social de este tipo de vivienda de VPO, dirigida a facilitar e impulsar el acceso de los ciudadanos con menos recursos a una vivienda digna.
Además, la naturaleza jurídica del Impuesto de Bienes Inmuebles es la de un tributo municipal, que grava la capacidad económica del propietario y que no puede calificarse de "servicio" a los efectos del apartado 4º de la D.A 1ª. El IBI es un ingreso de derecho público, como consecuencia de un hecho imponible, que es la posesión de un inmueble.
En definitiva, esta es la doctrina establecida por el Supremo:
“En los contratos de arrendamiento de las Viviendas de Protección Oficial de iniciativa privada, en los que es aplicable el apartado 4º de la Disposición Adicional 1ª de la LAU, las cantidades que corresponden percibir al arrendador son las rentas iniciales o las actualizadas y los servicios prestados en la vivienda, sin que pueda repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles de la vivienda arrendada al arrendatario, por no tener la naturaleza ni consideración de servicio, sin que en este aspecto rija la libertad de pactos entre las partes dada la previsión especifica y particular del apartado 4º de la D.A 1ª LAU”.
