La comunidad tiene un local alquilado y no le pagan
Muchas comunidades de propietarios cuentan con un local o una antigua vivienda de portero que alquilan a terceros para obtener un ingreso que alivie el pago de los gastos comunitarios.
La gestión de esos alquileres requiere de diligencia por parte del administrador y sobre todo por los órganos de decisión de la comunidad: su presidente y la junta. Como en todos los asuntos de la comunidad, hay que actuar con sentido de propiedad. Y también con sentido común. La situación puede ser más acuciante en caso de alquileres de renta antigua que la comunidad esté deseando dar por concluidos ante el menor resquicio legal. Veamos un caso.
Una comunidad de propietarios en Valencia tenía arrendado el patio de su manzana para un negocio de parking desde 1984. Más de 1.500 m2 con una renta “antigua” que ascendía actualmente a unos 3.900 euros mensuales, IVA incluido. El arrendatario original había fallecido pero su esposa se subrogó en el contrato.
En marzo de 2020, tras el inicio del confinamiento por la pandemia la arrendataria solicitó de la Generalitat Valenciana la constatación de fuerza mayor por la pérdida de actividad en su centro de trabajo, a efectos de la suspensión de los contratos de trabajo de sus empleados. La Consejería de Economía y Trabajo de la Generalitat acepto la concurrencia de fuerza mayor a la vista de la justificación presentada por la arrendataria del parking, donde se exponía que desde el inicio del Estado de Alarma no había entrada de vehículos y sus ingresos diarios eran nulos. Se cerró el parking y se inició un ERTE para los trabajadores.
Paralelamente, la arrendataria pidió a la Comunidad de propietarios acogerse a la moratoria del pago de las rentas de alquiler que previó entonces el Real Decreto Ley 15/2020. Dejó de abonar las rentas desde abril de 2020.
La Comunidad de vecinos estimó que el cierre del parking había sido voluntario, negó la aplicación de esa moratoria y presentó una demanda de desahucio por impago de rentas.
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¿Se aplicaba la moratoria de pago a locales de renta antigua?
En abril de 2021, en primera instancia se falló a favor de la arrendataria. El cierre venía motivado por la situación de confinamiento impuesto por el Estado de Alarma y el RDL 15/2020 se consideraba también aplicable a contratos anteriores a la LAU de 1994.
La Comunidad recurrió y en mayo de 2022 la Audiencia Provincial de Valencia revocó la sentencia y estimó la demanda de desahucio. Afirmó que el cierre no se había realizado por imperativo legal y que la situación no cumplía todos los requisitos del RDL 15/2020 para aplicar la moratoria del pago de rentas, sin que pueda hacerse una interpretación extensiva de una norma tan extraordinaria.
La arrendataria presentó recurso ante el Tribunal Supremo, quien dictó sentencia el 11 de abril de 2023.
El cierre de la actividad fue por causa mayor
La comunidad tiene un local alquilado y no le pagan
Muchas comunidades de propietarios cuentan con un local o una antigua vivienda de portero que alquilan a terceros para obtener un ingreso que alivie el pago de los gastos comunitarios.
La gestión de esos alquileres requiere de diligencia por parte del administrador y sobre todo por los órganos de decisión de la comunidad: su presidente y la junta. Como en todos los asuntos de la comunidad, hay que actuar con sentido de propiedad. Y también con sentido común. La situación puede ser más acuciante en caso de alquileres de renta antigua que la comunidad esté deseando dar por concluidos ante el menor resquicio legal. Veamos un caso.
Una comunidad de propietarios en Valencia tenía arrendado el patio de su manzana para un negocio de parking desde 1984. Más de 1.500 m2 con una renta “antigua” que ascendía actualmente a unos 3.900 euros mensuales, IVA incluido. El arrendatario original había fallecido pero su esposa se subrogó en el contrato.
En marzo de 2020, tras el inicio del confinamiento por la pandemia la arrendataria solicitó de la Generalitat Valenciana la constatación de fuerza mayor por la pérdida de actividad en su centro de trabajo, a efectos de la suspensión de los contratos de trabajo de sus empleados. La Consejería de Economía y Trabajo de la Generalitat acepto la concurrencia de fuerza mayor a la vista de la justificación presentada por la arrendataria del parking, donde se exponía que desde el inicio del Estado de Alarma no había entrada de vehículos y sus ingresos diarios eran nulos. Se cerró el parking y se inició un ERTE para los trabajadores.
Paralelamente, la arrendataria pidió a la Comunidad de propietarios acogerse a la moratoria del pago de las rentas de alquiler que previó entonces el Real Decreto Ley 15/2020. Dejó de abonar las rentas desde abril de 2020.
La Comunidad de vecinos estimó que el cierre del parking había sido voluntario, negó la aplicación de esa moratoria y presentó una demanda de desahucio por impago de rentas.
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¿Se aplicaba la moratoria de pago a locales de renta antigua?
En abril de 2021, en primera instancia se falló a favor de la arrendataria. El cierre venía motivado por la situación de confinamiento impuesto por el Estado de Alarma y el RDL 15/2020 se consideraba también aplicable a contratos anteriores a la LAU de 1994.
La Comunidad recurrió y en mayo de 2022 la Audiencia Provincial de Valencia revocó la sentencia y estimó la demanda de desahucio. Afirmó que el cierre no se había realizado por imperativo legal y que la situación no cumplía todos los requisitos del RDL 15/2020 para aplicar la moratoria del pago de rentas, sin que pueda hacerse una interpretación extensiva de una norma tan extraordinaria.
La arrendataria presentó recurso ante el Tribunal Supremo, quien dictó sentencia el 11 de abril de 2023.
El cierre de la actividad fue por causa mayor
El Supremo acoge el recurso de la arrendataria. El cese de la actividad no fue voluntario. Desde el Gobierno se impuso un confinamiento obligatorio, una prohibición de circular por la vía pública y una suspensión de la apertura de los locales a excepción de los considerados necesarios. Además, se había aprobado el ERTE por cese de actividad por fuerza mayor. El cierre fue impuesto por aquella situación, no fue voluntario por parte de la arrendataria titular del negocio. En este punto la Audiencia ha cometido un error fáctico.
Por otro lado, el RDL 15/2020 se refirió a contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda como los que se citan en el artículo 3 de la LAU de 1994, entre los que caben el alquiler para uso de parking, pero eso no excluye que esta norma extraordinaria no se pueda aplicar a ese mismo tipo de contratos por el hecho de haber sido contratados en una fecha anterior. La propia Exposición de motivos del RDL 15/2020 dice que son normas destinadas a “reducir los costes operativos de pymes y autónomos” tras la suspensión obligada de actividades por el estado de alarma impuesto, habla de “locales en alquiler” y “locales de negocio”, y no distingue en función de la fecha de contrato.
Lo determinante es saber a qué tipo de alquileres se permitió aquella moratoria excepcional en el pago de la renta. El Real Decreto dice que se aplica a alquileres de locales que encajen en el artículo 3 de la LAU, y este es el caso. Con independencia de que la fecha del contrato sea anterior a la LAU de 1994.
El cierre no fue voluntario. El confinamiento supuso la falta de actividad y con ello la disminución (o desaparición) de los ingresos. El RDL hablaba de un descenso de al menos el 75% de los ingresos y aquí se daba esa circunstancia. Además, la fuerza mayor fue constatada por la Administración a efectos de aprobar el ERTE de los trabajadores, al ver un nexo evidente entre la falta de actividad y la imposición del estado de alarma y el confinamiento severo.
Finalizadas las restricciones, la actividad retoma la normalidad poco a poco. Esto refuerza el nexo con la pandemia y desautoriza la teoría de que el cierre fue voluntario. La arrendataria pagó todas las rentas debidas, también las aplazadas.
La norma decía que en los casos previstos que aquí se cumplían, la moratoria "deberá ser aceptada por el arrendador", por lo que la arrendataria tenía derecho a esa posibilidad de retrasar aquellos pagos.
En definitiva, se estima el recurso de la arrendataria y se rechaza el desahucio por impago de rentas.
