La compensación de rentas por pagos en el alquiler
Un problema frecuente en contratos de alquiler es la realización de obras o gastos por parte del inquilino, que este adelanta con intención de descontar esa cantidad de la renta a pagar. Se estropea algo en la casa alquilada y el inquilino, para evitar discusiones o retrasos del arrendador, propone hacerse cargo del gasto con idea de descontarlo luego de la renta mensual.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21) dice que el inquilino “En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las (reparaciones) que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Modelo de escrito solicitando obras de conservación necesarias en vivienda alquilada.
En el momento parecen soluciones mágicas donde todos parecen ganar: el propietario no desembolsa nada y el inquilino logra la reparación con la promesa/esperanza de recuperar ese dinero después. Pero con mucha frecuencia estas actuaciones causan conflictos a posteriori si no consta el acuerdo de las dos partes. Se recomienda dejar por escrito cualquier acuerdo en este sentido, porque nunca se sabe cómo evolucionarán las relaciones entre propietario e inquilino, aunque hoy sean buenas.
Además de dejar claro quién se va a hacer cargo de ese gasto, hay que hablar de cómo se va a pagar. Tengan mucho cuidado con las compensaciones, no hay que darlas por supuesto.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Seguro de impago de rentas con descuento para socios de OCU.
Si deja de pagar la renta, cabe el desahucio
En el caso que comentamos, una inquilina fue condenada al desahucio por no haber pagado la renta durante meses, aunque se daba la circunstancia de que la parte arrendadora tenía una deuda con ella fruto de un procedimiento anterior.
Los arrendadores de una vivienda en Tenerife, una comunidad hereditaria propietaria de la vivienda, promovieron un juicio de desahucio de la inquilina por impago de 10 meses de renta, sin acumular la pretensión de reclamar las deudas. La inquilina no negó el impago de la renta, pero alegó que había que hacer una compensación con créditos anteriores. En un juicio anterior, los arrendadores fueron condenados a pagar a la inquilina 5.900 euros por la realización de reparaciones que correspondían a los arrendadores. También se había condenado en costas a los arrendadores, por importe de 1.600 euros.
En primera instancia se aceptó la compensación y se rechazó el desahucio. Pero la Audiencia Provincial estimó el
La compensación de rentas por pagos en el alquiler
Un problema frecuente en contratos de alquiler es la realización de obras o gastos por parte del inquilino, que este adelanta con intención de descontar esa cantidad de la renta a pagar. Se estropea algo en la casa alquilada y el inquilino, para evitar discusiones o retrasos del arrendador, propone hacerse cargo del gasto con idea de descontarlo luego de la renta mensual.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21) dice que el inquilino “En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las (reparaciones) que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Modelo de escrito solicitando obras de conservación necesarias en vivienda alquilada.
En el momento parecen soluciones mágicas donde todos parecen ganar: el propietario no desembolsa nada y el inquilino logra la reparación con la promesa/esperanza de recuperar ese dinero después. Pero con mucha frecuencia estas actuaciones causan conflictos a posteriori si no consta el acuerdo de las dos partes. Se recomienda dejar por escrito cualquier acuerdo en este sentido, porque nunca se sabe cómo evolucionarán las relaciones entre propietario e inquilino, aunque hoy sean buenas.
Además de dejar claro quién se va a hacer cargo de ese gasto, hay que hablar de cómo se va a pagar. Tengan mucho cuidado con las compensaciones, no hay que darlas por supuesto.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Seguro de impago de rentas con descuento para socios de OCU.
Si deja de pagar la renta, cabe el desahucio
En el caso que comentamos, una inquilina fue condenada al desahucio por no haber pagado la renta durante meses, aunque se daba la circunstancia de que la parte arrendadora tenía una deuda con ella fruto de un procedimiento anterior.
Los arrendadores de una vivienda en Tenerife, una comunidad hereditaria propietaria de la vivienda, promovieron un juicio de desahucio de la inquilina por impago de 10 meses de renta, sin acumular la pretensión de reclamar las deudas. La inquilina no negó el impago de la renta, pero alegó que había que hacer una compensación con créditos anteriores. En un juicio anterior, los arrendadores fueron condenados a pagar a la inquilina 5.900 euros por la realización de reparaciones que correspondían a los arrendadores. También se había condenado en costas a los arrendadores, por importe de 1.600 euros.
En primera instancia se aceptó la compensación y se rechazó el desahucio. Pero la Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendador y decretó el desahucio por impago. Se basó en que el juicio de desahucio es un procedimiento abreviado en el que solo cabe que el inquilino demuestre el pago anterior o pague en ese momento realizando una “enervación”. La enervación no puede hacerse por compensación, al igual que el pago de la renta tampoco puede hacerse por compensación unilateralmente, sería necesario un acuerdo de las partes.
La inquilina recurrió ante el Tribunal Supremo, quien falló a favor de los arrendadores (STS 7/3/2022).
En el juicio verbal de desahucio no cabe pretender una compensación
La Ley ha previsto los juicios verbales de desahucio con el fin de agilizar los procesos para recuperar la posesión del inmueble y evitar que puedan alargarse por otro tipo de cuestiones. Estos procesos son sumarios y no entran a conocer de cualquier cuestión relacionada con el alquiler, sino solo lo referido al desahucio por falta de pago. Su sentencia no tiene valor de cosa juzgada, por lo que cabe luego un procedimiento más completo y largo donde se discutan otras cuestiones que pueda alegar el inquilino.
En este procedimiento solo se permite al inquilino que alegue y pruebe el pago, o exponga sucintamente las razones por las que a su entender no debe la cantidad reclamada, o que procede la enervación, que es el pago en ese momento para librarse del desahucio, opción que solo puede ejercitarse una vez.
Así, en este juicio en el que solo se pedía el desahucio por impago de la renta y no la reclamación de la suma debida, solo se permite a la inquilina que pruebe si hubo pago. La compensación con deudas anteriores de la otra parte queda fuera de las cuestiones a tratar en el juicio de desahucio, porque no se equipara al pago de la renta. No hubo pago de renta y se declara el desahucio.
Es cierto que los arrendadores debían un dinero a la inquilina a consecuencia de otra sentencia anterior. Pero eso no faculta a la inquilina a dejar impagada la renta mensual a costa de esa deuda anterior de la otra parte. Igual que no facultaba a los arrendadores a obligar a la inquilina a cobrar aquella otra deuda a cargo de las mensualidades de renta. Son dos obligaciones diferentes: la inquilina debe pagar la renta mensual cada principio de mes (es una obligación en sí), y -en este caso- los arrendadores tenían una deuda con la inquilina, que deben pagarle de modo completo.
Para poder hacer la compensación, “la mínima diligencia exigía” que la inquilina hubiera comunicado a los arrendadores su intención de aplicar su crédito al pago de la renta, para que la parte arrendadora tuviera constancia de su voluntad. En ese caso, la inquilina podría haber alegado mala fe o abuso de derecho en la demanda de desahucio por impago de la renta.
